作者 | 张隆锋
编辑 | 方婷
封面来源 | 视觉中国
截止去年年底，全国重点70城房价已连续16个月环比下跌，连建行董事长都说“对于老百姓来说，买房的时代何时过去，可能还要再观望观望，但租房时代，已经来了。”相当于每4个家庭里就有1个在租房住，在人口流动较大的一线城市，这个比例更夸张，广州和深圳的租房人口都已经超过了常住人口的一半。新世纪第二个10年，是房价狂奔的10年，也是租房人数飙升的10年，而且随着流动人口不断增加，未来租房的人只会更多。以前看《爱情公寓》，觉得一群朋友天天住在一起真好，工作后再一回味，真的太假了，不说别的，那么大的房子租金就是最大的问题。2022年，北京市的平均月租金每套在5000元左右，人均月收入是6451块，整租，实在是太奢侈了。所以集中在“1000~3500”这个区间的占比就超过一半，没在北京生活过的氪官，光看数据可能还体会不到这个数字的真实含义，咱们取个中间数实操一下，看看在北京这个金额大概能租到什么样的房子。氪的公司在朝阳区东三环朝阳公园附近，以这个位置作为锚点，打开租房软件，设置好租金范围2000到2500，通勤距离大概30分钟，能找到的房源普遍都是这样的，面积10平米左右，房龄20年以上的合租单间，一张床，一个柜子，一套桌椅，基本填满，厨房和卫生间四五个人共用。如果你想再宽敞个5到10平米，要么再加一千块预算，要么把通勤时间延长到一小时。这种“开门就是床”的居住体验，朝阳区绝对不是个例。根据自如研究院的测算，全国九大城市里，能豪气整租的，在北京和上海只占到租房总人数的四分之一，其余7城都低于20%。
虽然打工人常开玩笑说“北京赚钱北京花，一分别想带回家”，可真要付起房租来，大多数人还是选择合租忍忍算了，毕竟谁也不想真的月月给房东打工。一个比较反认知的观点是，相较于大城市的房价而言，其实我们付的租金还不算贵。没错，听起来挺荒谬的，但事实情况是，当我们在抱怨租金太贵的时候，房东也在抱怨租金太低。我们可以看到，过去十几年里虽然大城市的租金一直在涨，但租金的涨幅，其实是远低于二手住宅价格涨幅的。如果把视野拉到更大范围来看，2022年我国50个大中城市的租售比为1:620，而国际通认的健康标准是1:200到1:300。也就是说，对比房东买房时付出的高昂代价，租金的回报率极差，造成房东和租客双输的根本原因，其实是我们的房价与收入水平偏离太多了。当房子的价格突破合理的增长速度，普通人的大部分资产都放在房子上，无论是买房者还是租房者，最终的感受都是不堪重负。不过，相比于买房需要一大笔首付启动，房租虽然也不便宜，但起码还能拿得出来，我们的父母们总是希望孩子能有自己的房子，在他们的心里，没有房子就没有家，尤其是到了谈婚论嫁的年纪，房子的意义又一下子升华了。为了不让我们沦为婚恋市场里的辣鸡股，一场假想的“婚备竞赛”就在他们的脑海里打响了，掏空积蓄买房，就是第一枪。相信很多氪官在和父母解释要不要买房的时候，脑子里都嘀咕过这个问题，在中国，一辈子租房住，行不行？抛开那些传统观念的问题，从个人的经济账上来说，其实没啥不行的，一个比较通行的健康租金收入比是：不要让房租支出超过个人收入的30%，从2021年的统计数据来看，除了北京和上海，其他城市的平均租金收入比都还算说得过去。各位客官可以算一下自己超没超过这条警戒线，如果没超过，一直租房住，问题也不大，有长期租房经验的氪官大概知道，终身租房最大的难点并不是租金，而是缺少保障。虽然“房东”和“租客”各有难处，但租客的处境，肯定会更被动一些，前不久中国青年报就做过一项调查，有近一半的租房青年人过去一年中至少搬家过一次，超过20%的人表示曾经被不规范的房屋租赁给坑过。如果要我根据自己周围的情况判断，20%还是有点保守了，在氪的7年一线城市生活中，因为房租单次涨价过高，被迫搬家过一次，因为房东恶意克扣押金，去法院上诉过一次，因为家电陈旧老化，房东中介互相踢皮球，发生纠纷N次，踩坑命中率超过90%。
我国目前对“租购同权”的规定法律效力仍较低，租户的权利很难得到有效的保障，可以说，没有官方托底的租赁关系，就是人为刀俎，我为鱼肉，那是不是放之四海，租客都是这么人间疾苦？也不是。我们不妨把视野拉远，看看在其他国家租房住到底是一种什么样的体验，如果说要评选一个租房友好国家榜单，德国很可能就排在第一位，有超过55%的人口都在租房生活，居民能用脚投出一比一的票。近五十年间，德国名义房价指数仅上涨 2.3 倍，而同期，英国、法国、美国涨的指数简直碾压德国。
政府严格控制房价增速，使买房和租房对于普通人来说，收益差别不大，租房住不仅在税收上更优惠，每年政府还有数十亿欧元的租房补贴下拨。
另一件事，就是通过法律规范保障租户的利益，在柏林这样的大都市里租房，租户的腰杆子很硬，想涨价可以，4年内的累计涨幅不能超过15%，想要解除租约也可以，但要给出法律认可的合理理由，否则默认租约为无固定期限合同。
与此相对的是，房屋出租的收益还是挺可观的，也保证了房东的利益。但是，这种模式我们很难照搬，毕竟我国的住房市场与租房市场早已分化成型，想要全靠福利手段把这个差距拉低，财政压力大到离谱，要说租房痛点的相似性，还是得往东看，看看我们的老邻居韩国。毕竟首尔643万人民币的平均住宅价格，也是年轻人不能承受之重了。所以在韩国，有一种传统艺能，叫“传贳（shì）贷”，是韩国特色的租房模式，简单点讲，就是给房东交一大笔押金用利息来支付房租，到期了押金全额退给你。如果你想在首尔租一间平房住，大概先要准备好平均35万人民币的押金，楼房要49万，年轻人拿不出这么大一笔钱，可以向银行申请低息贷款。而贷款租房背面的最大赢家，是韩国的炒房客，买一套房，租出去，获得一大笔押金，当作首付再去买一套房，再收租，再买……子子孙孙无穷尽也。整个韩国传贳贷的规模高达1058万亿韩元，相当于5.5万亿人民币，这使得韩国成为了国际上家庭债务总额最高的一个国家，听说有炒房客靠这种模式在首尔买了280套房子，结果资金链断了，数百名租客租的房子和押金都没了。3年前，蛋壳公寓暴雷也是如出一辙，现在回过头来再看这场债务金额上百亿，波及数十万普通租户的暴雷事件，固然有很大一部分原因是蛋壳自己违规操作“租金贷”导致的，但同时也暴露出了整个长租公寓行业一直都有的顽疾：缺钱。不同于一般的生意，住房租赁行业有一个特点，前期资金需求巨大、盈利周期巨长，新建租赁住房想回本一般都在25年以上，改造类的也要5~8年，如果没有低成本的大额资金长期注入，基本玩不转。还是拿德国来说，一开始就把出租房当做“准公共产品”开发，前期投入有政府兜底，韩国将储蓄账户与住房准入捆绑在一起，解决了“钱”的问题，也放大了风险。而国内的长租公寓，试图借助“贷款”的方式，预支租户的钱来用于自己的扩张建设，但是步子迈得太大，房源租金之差不足以覆盖运营成本，加上疫情退租的人增多，雷就像多米诺骨牌一样，一个接一个引爆。仅2019一年长租公寓暴雷的就有53家，其中有45家都是因为资金链断裂跑路的，导致的结果就是有限的平台房源越来越贵，大量的租户流向不正规的私人直租，出了问题又很难维权，一环套一环，恶性循环了。针对这些租房难题，我们国家近两年也是紧锣密鼓的做了不少尝试，先是决定出台“史上最严”住房租赁条例，从法律层面保障租户的权益，随后各地跟进，制定了各种具体的规范租房市场的措施。不过这些动作虽然很重要，但其实还不算发力到“缺钱”的问题根源上，真正的重磅，是今年二月央行、银保监会起草的住房租赁“金融17条”，之所以说这份文件分量最重，是因为从这“17条”开始，我国的市场化长租房，终于有了金融支持。这是一条有别于德国和韩国的美国路径，它叫REITs，中文名“不动产信托基金”。在美国，租房企业需要的大额资金来源，就是REITs，许多头部长租公寓企业在初期规模扩张的阶段，都是依靠REITs募集来的资金扩张，目前美国前5家REITs住房租赁企业，已经提供长租公寓超过35万间，市值规模均在180亿美元以上。当然了，这个操作的前提，是要先建立一套明确的引导和规范，确保募集来的资金用于长租领域，如果推进顺利，在不久的将来，我们的大城市里也会有越来越多的标准化租赁住房。规模上去，成本下来，租金友好度和居住体验，都将会得到质的提升，当然，这个未来到底要多久才来，还得看各地的执行力。中国房改走过25年，住房问题早已与城市经济、人口迁移以及文化观念，凝结成一盘极为复杂的大棋，大城市承载着全国重要的经济重担。而只身走进城市生活的年轻人，正是这些背负这些重担的一个个受力点，租房时代的到来，不仅考验着一个社会的治理能力。同时也考验着包括房东，中介，租户在内的每一位利益相关者的人性，什么才是理想的居住环境？从普通人的视角看来，或许只有当买房和租房之间不再有着漫长的鄙视链，当房子的意义退回到它最基本的属性，我们才能真正领略到城市生活本该有的样子。