如果大家不回办公室上班，银行可能会破产

重新获得出行的自由之后，世界范围内的人们都在急着重返世界和身边熟悉的街道，这股热情直到今日也没有完全消退。与此同时，办公大楼遭受的“冷落”似乎还没有过去——因为并不是所有人都在重返办公室。

近期《纽约》杂志也把目光对准了这个现象。封面上的“不值钱”（WORTH LESS），指的是纽约曼哈顿地区的办公大楼——尽管到目前，纽约市已经几乎恢复了 2020 年以来失去的所有工作岗位，但办公室的空置率却没有得到解决，这些大楼的市值纷纷下降了。

同时，就像封面上红框中的内容标注的那样，从帝国大厦，到时报广场和哈德逊广场上的大楼，组成了纽约引以为傲的天际线的，正是是如今这些“供过于求”的办公大楼。

于是杂志专题虽然从操刀作家安德鲁·赖斯（Andrew Rice）一直关注的话题“纽约房地产”作为切入，但讨论的内容却绝不仅限于地产和金融的范围，而是一次发问：有关于纽约的精神与气质。

正如报道中说的：“很少有纽约人怀念让人大汗淋漓的通勤日常，拥挤的开放式厨房，和用塑料包装起来的沙拉。但如果连天际线也过时了，那纽约又算什么呢？”

● 安德鲁·赖斯，《纽约》杂志特约编辑

为了摸索纽约天际线的命运会是如何，《纽约》杂志进行了一次深入的研究——

它会变成拖垮信贷系统的玻璃塔壳吗？会被拆除吗？还是在转型中成为纽约“新型街区”的一个部分？

为了解答这些问题，记者开始和相关人士接触，讨论哪些建筑还可以拯救、又是什么因素让一栋建筑一文不值，他们旁听办公大楼的银行拍卖会，甚至参观改造中、或者重新改造完毕的办公建筑，倾听以 Google 和 Twitter 为首的科技公司在危局中扮演了什么角色，以及商业地产大亨打算如何解决这个问题。

此外，这份专题的制作过程还包括收集、处理海量的数据信息，让原本难以理解的银行、金融问题，地产结构，和遥远而模糊的天文数字，变成了一栋栋熟悉的摩天大楼、广为人知的大型企业、和美观、生动的地图与表格。

所有一切都让这期专题读起来相当迷人，也表明这本老牌杂志在并不追求完读率的今天，依旧有敦促读者把一篇一万字长文读到最后一个字的野心和诚意。

因此这期杂志不光是对工作有所启发，也值得分享给我们的读者。

*以下内容来自《纽约》杂志（New York Magazine）2023 年 7 月 17-31 日刊，内容有删减。

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危机发生

所有的迹象都表明，这次的地产危机已经不再是金融小报上捕风捉影的消息，或者隐约从地产集团公开发言中流露的辛酸隐痛，它已经成为现实——企业们纷纷缩小办公室的面积，市中心宽敞的开放楼层不再人头攒动，摩天大楼空荡荡的，看起来空无一人。

事实真的像看到的那样严重吗？

为了获得更多内幕，也更加立体、真实地了解这次危机，《纽约》杂志接触到了 55 岁的斯科特·雷克勒（Scott Rechler），一个秃头、但直率的商业地产所有者。多年来他在收购曼哈顿地区的办公大楼上投入了 45 亿美元。

截至到 2020 年，他的公司 RXR 在纽约拥有的办公楼面积超过 2200 万平方英尺，雷克勒是名副其实的纽约办公楼地产大亨。面对提问，他给出了自己的答案——情况比大家能看到的更加糟糕。

● 斯科特·雷克勒（Scott Rechler）在他的办公室里

雷克勒说：“商业房地产是一个虚张声势的行业，所有从业者，很少会承认自己遇到了麻烦。在我们正在面临的这次危机中，所有大房东——包括格林不动产（SL Green）、布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield） 、沃那多房地产信托公司（Vornado Realty Trust），都面临着同样的空缺和需求萎缩的问题。”

此外，另一位对环球广场进行评估的房地产投资者也认为“现在就是世界末日”，但是市场会还能暂时蒙混过关。因为银行不想收回陷入困境的房产，贷款会继续发放，以期市场反弹。这种策略在业内被称为“延期和假装”。

为了在商业地产行业的“虚张声势”中获得最真实的情况，专题依靠商业地产信息公司 CoStar 提供的数据，抓取了曼哈顿地区办公楼的空置数据，绘制了这张图表。从图中的信息来看，空置的办公室已经让曼哈顿成为孤岛。

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但是富克勒不同，他面对后果相对坦率：“显然，我们会痛失大笔金钱，但现在要做的是重新创造价值。”

雷克勒已经在行动了。

作为区域规划协会的主席、纽约联邦储备银行的董事会成员。雷克勒的办公桌配备了环形灯和麦克风，让他能随时在播客中亮相，或者出现在 CNBC 电视台的画面中。

他恳求监管机构和政策制定者采取行动，因为商业地产的大房东不会是唯一受到损害的群体，危机的波及范围包括且不限于：银行、政府、以及每一个纽约市民……他直言大家都应该回到办公室上班，因为这已经成为一项“公民责任”。

对于房东来说，放弃一栋建筑可能是所有下策中最好的那一个。因为办公室的商业抵押贷款通常结构为“无追索权”贷款，这意味着如果违约，能被收回的只有建筑物，银行会成为最大的输家，接管价值远低于抵押贷款的房产。

写字楼业主（甚至是拥有数十亿资产的业主）放弃建筑的现象已经变得越来越普遍。 去年，黑石集团在市中心百老汇的放弃了一座市中心空置的办公楼。

● 黑石集团放弃的建筑是百老汇 1740 号大楼

不管是喜欢还是不喜欢，如果银行倒闭，每个人都会遭殃。如果你是纽约人，那么受到的影响会更大，办公室租金收入在纽约市财产税中占据 21% 的比例——用来给学校、公共住房、消防、养老金、公园和其他许多公共福利支付费用，让纽约的生活变得可以忍受。

雷克勒认为等待政府来处理危机是不行的，因为“政府在应对危机方面非常出色，但他们一直不擅长主动地预防危机。”因此，我们可以等三、四年，等到税收下降 20% 或 30%，交通系统再次崩溃，街道上出现犯罪……或者我们可以尝试现在就开始行动。”

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寻求出路

为了走出危局，包括雷克勒在内的房地产大亨首先做的一件事，是评估现有办公楼资产的价值。他们在这里遇到了第一个困难。要对办公楼进行价值评估，关键指标是一个被称作“上限率”的数字，在这个数字的计算公式中，分母是“净营业收入”，因为困境之中房租交易少之又少，分母数字无法获得，上限率也就没办法计算了。

虽然目前没人知道这些大楼的价值是多少，但雷克勒正在用另一种方法来查看他名下的办公楼到底还有没有价值。他把自己的评估方式称为“柯达计划”。

柯达是随着数码技术的崛起而破产的胶片、相机公司，所以雷克勒的计划也很容易理解，把租户续租意愿当做重要指标，依旧能带来收入的大楼被他划分为“数码大楼”，无人问津的就叫“胶片大楼”。

● 哪一座是“胶片大楼”？

在此基础上，雷克勒把纽约的办公楼分成了三个等级。

首先是“奖杯”。

名副其实的“数码大楼”。这些建筑对投资者好眼光的奖励，它们没有受到危机的波及，租户仍然趋之若鹜。

哈德逊城市广场的房产、SL Green 集团开发的摩天大楼，以及 Grand Central 周边正在或拟建的超高层办公楼都属于这个类别。雷克勒说评估的原则也很简单：“租户仍然愿意为那里的办公楼支付每英尺 150 至 200 美元的租金。”

其次是“A 类大楼”。

也就是曾经的“奖杯”，受到危机影响，租户已经搬离了，但房东依旧可以使用一些手段吸引他们续租。这些建筑可能是“数码大楼”，也可能变成“胶片”。

可以采取的措施包括减免租金，不过这会降低有效租金，减少房东的收入。此外重新翻修也能吸引租户续租。

以雷克勒于 2014 年与合作伙伴以 15 亿美元购买的时代广场 5 号楼为例。在其最初的主要租户（一家会计师事务所）宣布迁往哈德逊城市广场后，雷克勒斥资 3 亿美元对大楼进行了升级改造，配备了新的设施，其中包括知名设计师 David Rockwell 设计的公共区域。

● 科技公司和流媒体公司是最容易被“翻修”手段吸引的租户

去年，大楼租户流媒体视频公司 Roku 同意以每英尺 90 美元左右的价格租赁 24 万平方英尺。然而，四月份，Roku 在报告亏损并解雇员工后寻求转租部分空间。 除了转租空间外，时代广场 5 号目前 33 层办公楼中有 23 层空置可供出租。

相较于减免租金，重新翻修会投入大量资金，收益也不能确定，对于房东来讲是一项赌注巨大的赌博。雷克勒在 2011 年赌过一次，花费 9.2 亿美元翻修名下的一栋办公楼，后来以谷歌为首的科技公司迁入，雷克勒发了大财。

不仅是富克勒，2020 年，科技拯救了整个商业地产：苹果在宾夕法尼亚广场 11 号额外租用了超过 10 万平方英尺，TikTok 在前时代广场 4 号租用了七层楼，Facebook 在旧邮局签署了当年最大的租约。到 2022 年，美国各地数千名科技工人被解雇，与此同时，许多在岗员工拒绝回到办公桌前，这使得昂贵的租赁费用难以合理。 

这些科技公司如今还是办公楼的大租户吗？

正在搬离

Yelp

在管理层告诉员工他们可以远程工作后，数据显示员工只使用了 Yelp 约 2% 的办公空间。 去年 7 月，该公司转让了麦迪逊 11 号三层楼的办公空间，约 20 万平方英尺，只留下了第五大道 200 号约 5 万平方英尺的办公空间。

TWITTER

在大流行之前，Twitter 就开始撤离、转租。当埃隆·马斯克（Elon Musk）去年上任时，他解雇了门卫，并转租了剩余的办公空间，尽管他公开反对远程工作。

KICKSTARTER

2011 年，KICKSTARTER 公司用早期种子资金以 360 万美元的价格购买并翻新了一座迅速升值的建筑。2021 年全面实现远程办公后，Kickstarter 将这座建筑挂牌出售，要价 2500 万美元。

缩小面积

Uber 

2019 年，Uber 签署了格林威治街 175 号七层楼的租约、计划关闭其他办公室。一年后，Uber 将其租赁办公空间的四分之一放在市场上进行转租。 如今，员工只在需要午休的时候来办公室。

META

2020 年 8 月，当时的Meta 还叫 Facebook，他们吞并了 73 万平方英尺的办公空间——第九大道 390 号，公司办公室在纽约的总占地面积达到 200 万平方英尺。 截至今年春天，该公司计划放弃哈德逊广场两座建筑的，以及公园大道南 225 号，共 45 万平方英尺。

Spotify 

Spotify 是格林威治街 150 号最大的租户之一，占地 56 万 4 千平方英尺，但就在 6 月份裁员之前，它宣布只保留其中的 5 层楼，并放其他约 15% 空间（8 万 6 千平方英尺）。

还在坚持

MICROSOFT

2021 年，微软签署了第五大道 122 号一半的租约，并在 2023 年 7 月初搬入。该公司拥有自己的大楼屋顶花园，以及一个 5500 平方英尺的展馆。 与此同时，微软正在放弃旧的空间； 时代广场 11 号的办公室，占地 4 万 2 千平方英尺。

GOOGLE

谷歌在纽约拥有超过 700 万平方英尺的办公空间，约占整个办公市场的 1%。 2021 年，它在圣约翰航站楼占地 130 万平方英尺的土地上斥资 21 亿美元。 一年后，它开设了 57 号码头，这是一座占地 63 万平方英尺的办公室，设有公共屋顶公园。

AMAZON

2020 年 3 月，杰夫·贝索斯 (Jeff Bezos) 买下了位于第五大道 424 号的 Lord&Taylor 大楼，耗资约 10 亿美元。亚马逊的新办公大楼在今年夏天投入使用，设有遛狗跑道和屋顶花园。

续订租约

INDEED

2020 年 1 月，Indeed 签署了位于第六大道 1155 号布莱恩特公园附近第二个办公室的租约。 随着全国重新开始招聘，这家发布职位的公司续签了合同，并将其原来的租约扩大到第六大道 1120 号。

DATADOG

数据狗帮助公司监控数据库，它有一个混合体允许一些员工远程工作的设置，但公司仍然占用了额外的办公空间。 2022 年 7 月，它续签并扩大了第八大道 620 号纽约时报大厦的合约面积。

CLEAR

2021 年，该公司在曼哈顿的足迹扩大了两倍，设立了新总部：位于第十大道 85 号，靠近切尔西市场，占地 12 万平方英尺。

有趣的是，在 2020 年，人们撤出办公室在家办公期间，大房东们并没有感受到危机的靠近，相反，他们把这视作一次机会——刚好可以重新翻修，等人们回来就能适当增加租金。整个 2020 年，装修工人们几乎一天倒几班，工资收益也颇丰。直到如今，一些大楼的翻修依旧尚未完成，不知道完工的那一天，它们会成为“数码”，还是“胶片”。

最后一个类别，是 B 类和 C 类大楼。

雷克勒对这些大楼的评价是“毫无希望”，它们是在竞争中被证明已经过时的东西，位置不理想，一般在侧街上，日照条件不好，离公共交通不近，也没有基础设施。归根结底，这些建筑是需要重新开发、或者拆除的大楼。

如果按照这种分类方法，在纽约市总计 1381 栋办公楼中，有 70% 都是雷克勒眼中没救了的 B 类或者 C 类大楼。

至于什么是没救了的 B 类或者 C 类大楼，下面有四个更加生动的示例。

第三大道 850 号

建成：1960 年 / 面积：61 万 7 千平方英尺

● 第三大道 850 号的玻璃金字形锐利、拘谨，并且早已过了这种风格鼎盛时期。 大楼刚开业时，共有 21 层，堪称办公楼的巅峰。 在大流行期间失去了 Discovery, Inc.（该公司的主要租户，租用了 7 层楼，占地 16 万平方英尺）后，该建筑半空，与其曾经引以为豪的租户名单形成了悲惨的对比，其中包括《国际先驱论坛报》和 Emery Roth & Sons 建筑公司的办公室。

华尔街 111 号

建成：1966年  / 面积：120 万平方英尺

● 华尔街 111 号从来都不是一座真正的顶级建筑——开业时，第一国民城市银行租用了大部分空间，用作为计算机运行电池的存储空间。  

近三年过去了，华尔街 111 号即将完成耗资巨大的翻修工程，据 CoStar 称，华尔街 111 号尚未签署任何租约，但所有者南丁格尔地产 （Nightingale Properties）表示正在与一些租户进行积极谈判。

西 35 街 29 号大楼

建成：1911 / 面积：85000 平方米英尺

● 有一种办公楼是 C 级办公空间的所在地——在侧街上，拥有沙色或灰色的石材外墙、沾满灰尘的窗户。虽然不理想，但价格相当便宜，为一代又一代的皮货商、印刷店和儿童内衣制造商提供了栖身之所。

西 35 街 29 号大楼就是这样一个例子，或者更糟，这栋大楼缺乏便利设施，能源效率也很差。在所有者拖欠 4100 万美元贷款后，该建筑似乎即将被拍卖。

水街 160 号

建成：1972 年 / 面积：525000 平方英尺

● 这座 24 层的金融区办公楼曾经是国际银行和保险公司的总部所在地，但到 2019 年，这座玻璃塔已经显露出岁月痕迹，同时水街 160 号也并不是一个理想的改造候选者。除了地理位置的欠缺，这座办公楼内部光线暗淡，结构也不够好。

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转型中的天际线

即便有 70% 的办公楼都在危险之中，对于大部分纽约人来说，办公楼末日这个话题听起来依旧相当诱人——谁在乎一些非常富有的房地产公司会不会因此变得一文不值？

此外，写字楼市场的低迷创造了一个难得的机会，可以创造出每个人都同意、纽约这座城市也需要的一种房地产商品：住房。

● 历史悠久的华尔街 1 号就曾经被改造成住房

雷克勒虽然也同意这个逻辑： “纽约的办公空间过剩，但住房短缺”。事实证明也是如此，纽约地产的晴雨状况并不一致——办公楼出租率的下降并没有影响到房屋租金的上涨。即便在新泽西，房租也已经上涨 50%。

同时，他也指出了改造过程中会面临的种种困难。

其一是要让房东心甘情愿地接受亏损。因为办公楼的交易价格约为每平方英尺 1000 美元，计划改建的住房，价格只有约每平方英尺 300 美元。因此，为了使策略可行，银行和房东必须接受房产价值大幅缩水。

其二是结构性困难，许多办公楼内部空间很大，没有窗户，并不适合改造成住房。 此外，如果房东有办公室租户，这些人也很有可能成为改建过程中的钉子户。最后，改造需要大量资金，如果没有政府补贴，几乎不可能办到。

● 第三大道两侧的办公楼，拥有最不适合改造成住房的结构

但《纽约》杂志发现，有一些地产商已经做到了。

5 月，《纽约》杂志的记者前往中央街法院参观了银行举行的一场拍卖，接受竞拍的是纽约的标志性建筑“熨斗大厦”（即福勒大厦）。经过两次拍卖，房地产大亨杰弗里·古拉尔（Jeffrey Gural） 以 1.61 亿美元的价格拍下了这座大楼，他首选的解决方案就是将大厦改造成公寓。

● 福勒大厦

这并非不可能，古拉尔主导过不少改造，主要集中在金融区，那里有许多楼板面积较小、同时分区结构有利于改造的老建筑。 比如水街 25 号，这座建筑面积 110 万平方英尺，曾经是摩根大通的总部。

古拉尔在该项目中的合伙人、住宅重新开发专家内森·伯曼 (Nathan Berman) 表示，他们的“强项”之一就是进行“混合改造”，即在办公室租户仍在的情况下进行翻修。 办公楼的卫生间是集中的，所以为了安置公寓，你必须在地板上钻孔，将水管和下水道管道通到地面。 除此之外，伯曼说，“给租户带来的不便确实很小。”

截至发刊日，水街 25 号的改造还在进行中，这是纽约有史以来最大的住宅改建工程之一。

● 水街 25 号改造项目渲染图

并非所有 B 类和 C 类办公楼都有可能改建成住房，不过已经有人在研究剩下的大楼还能有什么出路——答案是把办公空间重塑成奢侈的办公空间。

这是房产经纪人一直在提出的假设，他们发现办公楼原本的租户正在搬迁到提供咖啡馆、健身房、瑜伽馆的诱人建筑中。因此如何把单一的办公楼打造成拥有混合用途的办公楼就至关重要，可行的方法是把一些“上层”改造成宠物护理空间、俱乐部、以及酒店……

雷克勒已经深入评估其中一些交易，并且认为可行。

他和自己的租户奥拉扬（Olayan ）美国公司作花费 3 亿美元对麦迪逊大道 550 号进行了类似的翻修。《纽约》杂志在美国公司总经理埃里克·霍瓦特 (Erik Horvat) 的带领下参观了修改完成的办公室，现在大楼的第 7 层被称作“俱乐部层”，由图书馆和带壁炉的休息室组成。

● 正中间的建筑即为麦迪逊大道 550 号

奥拉扬美国总经理告诉《纽约》杂志，“改造的方向与生活方式有关，本质上是一个如何让人们重返工作岗位的问题”。据分析公司 CompStak 称，该建筑的租赁价格约为每平方英尺 150 美元，是市中心平均水平的两倍。

除了上述已经有有归属的“幸运儿”，还有另一些建筑正在等待拯救。

市中心的第三大道可能会面临彻底的灾难。那里的赶工楼大部分是四四方方的玻璃建筑，从 50 年代开始就是为白领建造的标准办公空间，缺乏改造成广场花园或公园的可能性。

许多租户在大流行之前就已经放弃了这里，转而前往西区和曼哈顿下城区的新大楼。

即便如此，几乎所有受访者，都认为这场危机会像往常一样得到解决。

专题在最后做了两件事，第一是用“第三大道的三个荒凉街区”再一次概括了这场纽约的房地产危机。

第二是把上述所有救市的地产和金融大亨称作“满怀希望的秃鹫”，并认为“他们会发财的”。☁️

监制：玛鲨

编译：Moon  版式：Andy

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