韩国房价，突然崩盘

封面图源：图虫创意

人口崩盘后，房地产也撑不住了。

在全球房地产市场，有几个神话一直深入人心。

“首尔永远涨”，就是其中之一。

过去几年，韩国是全球房价涨幅最猛的国家之一，作为首都的首尔房价更是跃居世界第二高。

然而，高处不胜寒，去年开始，韩国房价开启了“跳楼”模式。

韩国房价一度高到什么程度？截止到2022年8月，韩国的房价能排在全世界前三名。即使是疫情比较严重，经济普遍低迷的2020年到2021年，它都上涨了40%。但是，就当很多人都觉得，韩国房价会这么一直涨下去的时候，它居然降了。截止到2023年5月，韩国房价已经连续9个月下跌。首尔的部分高端公寓，跌幅超过40%。

房价下跌，是一个非常复杂的系统过程，三言两语肯定说不清。但是，这回韩国的房价下跌，却伴随着几个反常的地方。比如，房价下跌，不仅房东焦虑，租客也很焦虑，还一度产生了退租潮。再比如，按说房价高，多数人的心态应该是，慢慢来，一点点努力。但是，韩国的年轻人，普遍处在两个极端，要么是拼了命，死活也得混套房。要么是压根就不惦记买房，挣多少全花掉。

那么，这些现象是怎么出现的呢？要想理解韩国人对待房价的方式，我们得搞懂两件事。

第一，韩国房价最大的问题不是高，而是没有缓冲带。也就是，你要么不买房，要么就去买最贵的首尔的房子，中间地带很有限。咱们就拿深圳来说，你看，假设一个年轻人想在深圳扎根，房价高，没关系，他可以先退一步，先努力在惠州、东莞、汕头生活，一样机会很多。这么一点点努力，他就会离他的目标城市越来越近。而惠州、东莞和汕头，对年轻人来说既是缓冲带，也是他们向上攀登的阶梯。

但是韩国最大的问题就在于，没有这个缓冲带和阶梯。他们的核心人口和资源，普遍集中在首尔，其次就是釜山。比如首尔，面积是上海的十分之一，北京的二十五分之一，但是却住了1000万人，占韩国人口总数的20%左右。这个数字还有几个不同的版本，有机构说首尔占了韩国总人口的三分之一。不管是多少，总之占比很大。而其他地区，跟首尔有着断层式的资源差距。

你可以把一个人的发展，想象成飞机在跑道上起飞。中国这条跑道特别长，你可以从一个小村庄，到三四线城市，再一路飞奔到一线城市。你有足够长的加速区间。但是，韩国这条跑道比较短，年轻人的心态就变成了，要么特别厉害，原地起飞。要么就做好永远飞不起来的准备。这就是为什么韩国的很多年轻人做人生规划时，要么是拼了命在首尔扎根，要么是索性不惦记房子这回事。我们经常说的阶层固化，说白了，不是阶层彻底不流动了，而是跑道太短，起飞太难。

再加上，韩国人的收入不低，人均GDP已经超过3万美元。说白了，他们不是手里没钱，只是这笔钱不够买房，怎么办？享受生活吧。这就导致，韩国年轻人中间，出现了一些独特的现象。

比如，韩国有个专有名词，管出身好的人叫金勺，也就是含着金汤匙的人。管出身贫穷的人，叫土勺。再比如，韩国还出现一个群体，叫尼特族，也就是，不上班，不进修，整天混。再比如，韩国还有个说法，叫YOLO，You Only Live Once，也就是，你只活一次。既然只活一次，为什么不对自己好一点？怎么个好法？花钱啊。这就是韩国娱乐业发达的原因之一。前段时间网上流传的，韩国年轻人已经进化到一天只睡两个小时，一到晚上就出去玩，据说汉江里流的不是水，而是咖啡。说白了，就是很多年轻人的心态，从努力慢慢变富，变成了及时享乐。再比如，韩国现在还出现一种单身婚礼。也就是，你不买房不结婚，只是给自己办婚礼。据说婚礼上还有宣誓环节，当事人会宣誓终身不婚，并珍爱自己一生一世。当然，也有人说，办单身婚礼，一定程度上是为了要回随出去的份子钱。

好，这是我们要说的第一个重点。韩国房价对年轻人最主要的影响，不在于总价太高，而是跑道太短。

第二，为什么韩国房价跌了，租房人也会跟着焦虑？这要从韩国房地产的一个设定说起，这就是，全租房。所谓全租房，就是在租房时，只要你能向房东一次性缴纳房屋总价50%以上的押金，你就可以免费在这个房子里住两年。两年后，你要是不住，房东还会把这笔押金全额退还。假如你拿不出这笔押金，没关系，政府会为初入社会的年轻人和新婚夫妇，提供低息全租贷款。这个模式一推出就很受欢迎。全租模式一度在韩国租房市场中，占比超过70%。

但是，话说回来，房东既然拿了钱，前两年又不收房租，肯定不能闲着啊。他们肯定得用这笔钱干点什么。干什么好呢？看来看去，还是房地产有前途，因此，房东又会拿租户的押金，加上自己再贷款一笔钱，买更多的房子。

这就导致，不管是买房还是租房，韩国人的大部分财富，都跟房产紧密地绑定在一起。而且对租户来说，银行提供的全租贷款，是按照房价确定的。一旦房价降了，就相当于你欠着一大笔钱，却住着不值钱的房子，租户肯定不乐意。这就是为什么房价降了，租户也跟着一起焦虑。

而且更麻烦的是，房东这边，租户就算退租，也未必能把钱要回来。因为房东早就拿钱买房了。前面说的这些，起码还都在正常的法律流程里。除此之外，还有违法操作的。比如，韩国出过一个著名的别墅王事件。一个姓金的男子，名下居然有1139栋房屋，大多数房屋都是用租客的全租房租金，再加上自己的贷款买下的。但问题是，这个人本身好像有智力障碍，这些事都是别人用他的名义做的。幕后的主使早就跑了。当然，这只是一个局部现象。更大的根源因素，还是前面说的，韩国的房价和人才需求，都缺少一个漫长的缓冲带和阶梯。

你可能会说，这不就成了死循环，无解了吗？也未必。毕竟，房价存在一个周期，没准哪天它又会慢慢复苏。而且我们要说的重点，并不是房价本身，而是阶梯的价值。就像爬山一样，山就算再高，只要有能上去的阶梯，人就总能有个奔头。

就像很多经济学家说的，中国最大的优势，不仅仅在于大，而在于它内部有无数长长的跑道和阶梯。总有一条，能让你踏上来，一路飞奔，直到飞起。

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