高利息，高通胀，高就业——写在三高时代的2022年末

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在最近我和几个朋友聊天时说到的最多的一句话就是：过去三年似乎眨眼就过，几乎没做什么事，3年就过去了。我们都经历了啥？似乎除了2020年的恐惧，2021年的封城之外，记忆中这几年都没干啥事。

大家的生活状态在过去3年大部分时间里都重复每天的过程，只有一点我觉得不错，就是周末不用送孩子去兴趣班了。那时的周六和周日还是很潇洒的~ 可惜了。

言归正传。如果说生活方式在过去3年没有太大变化的话。那说到买房和股市，汇市，币圈，和钱有关的话题，相信大家还是有很深的记忆的。我也清楚的记得，当澳洲央行在2020年上半年几次大幅降息之后，墨尔本和悉尼的房市开始了快速的复苏。尤其是当那时政府允许在封城时期，你可以去看房的时候，那时我有深刻的印象：所有人带着口罩，排着队，一个一个进入要拍卖的房子，感觉是去排队打针。而且大部分居然还不是华人。

从那时开始我就有一种强烈的感觉：就连一直懒散的澳洲当地人都能不怕死的戴口罩排队看房，那说明这玩意要火了。

果然，从2020年7月之后，房价开始快速反弹，这一弹就弹了2年。房价一直上涨到了今年6月，也就是在第一次加息之后，房价依然还上涨了2个月，就如同一辆踩下了刹车的汽车，在最后的几十米距离里飞快的减速，但是依然不可能马上停止。

从6月到现在的11月底，大家是不是有一种感觉，就是不论澳洲本地媒体如何渲染房价开始下跌，拍卖率开始下降。但是每次只要是去华人集中的区域参与拍卖，那种疯狂追涨的感觉依然存在于那些高品质的新房或近新房上。因为大家都知道造房成本上涨了30%，还得担惊受怕哪天建房的公司跑路，所以很多买房者在这一特殊时期都选择支付高价来避开推倒重建过程中的不确定因素。就我本人的过去几个月参与，或者干脆直接看拍卖的价格来看，用一句话总结就是：华人集中或半集中区，10年内造的房子，几乎没有下跌。

为什么？这就是今天我要引出的一个思考。为什么澳洲不断加息，但是为什么有的区，有的房依然非常火爆？

我本人并不是地产专家，所以我只能从外行，旁观者的角度来分析。但是即便我是外行，我依然可以轻易的总结出这些火爆房的特点：核心区，核心价格，核心消费人群。那什么是核心消费人群？其实就是澳洲社会的中坚力量：白领，小生意者，和高技能蓝领。

换句话说，就是核心消费人群不是没有能力消费，而是消费方式偏向于保守，不再随意花钱，但是有必要的时候，依然有购买力。那帮助这些核心人群依然保持强大购买能力的原因是什么呢？那就是澳洲目前出于几十年来最低的失业率。如果说几十年最低的失业率让大部分想找工作的人可以很容易找到工作的话，那对于白领和高技能蓝领，例如造房工人，电工，管道工来说，如今到处缺人的情况使得他们的收入因此而大幅提高。

正是因为强劲的就业数据，使得澳洲央行的加息步伐未来还会迈的更为坚定。如果你觉得12月潜在的一次暂停将会是停止加息的开始，那可能市场上目前大部分银行都不这么认同。

西太银行（Westpac）首席经济学家伊文斯（ Bill Evans）认为，澳洲最近发布的强劲的就业和工资数据意味着澳洲储备银行在遏制通胀方面可能还会有更多措施。他预测到明年5月，澳洲央银的澳元基础利率将达到3.85%。西太银行现在预计，澳洲央行在今年12 月、明年2 月、3 月和5 月四次各加息25个基点，现金利率将达到3.85%，这个预测比金融市场普遍预测高出30 个基点。

如果我们保守点，假设央行为了保护12月的消费月，12月不加息。那到明年6月之前，也依然会有3次加息。最终的澳元基础利率也会达到3.65%。而按照我之前告诉大家的房贷浮动利息的计算公式，最终我们自住房的贷款将会达到 3.65% +2.5%= 6.15% 而投资方再加上0.5%的额外利息，将会达到6.65%左右。

惊不惊喜？意不意外？贷款100万投资房，一年利息66500澳元，等于税前9万的全职工作的所有税后收入。惨不惨？惨？还不还的起？还不起也得还，要不然就要卖。各位很快就会见证到浮动利息达到6%的时代。而那时我们将会看到更多的房东经过对比，持有两年，100万贷款，利息费用就会超过12万，还不算其他费用，那2023-2024年房价会上涨超过12%吗？可能性不大。所以我预计，随着明年利息的继续增加，我们会看到越来越多的房东会选择抛售。

但是，我们是金融市场的交易者。因此大家的思路要打开。我们经常说的一句话是啥？别人贪婪，我恐惧。如果别人都恐惧了呢？那就是我应该贪婪的时候。

如果按照这个逆向思维。当越来越多的人受不了高利息而抛售物业的时候，或许，就是我们开始，或准备随时进场的时机。

明年的通胀依然会高于3%，明年的利息也很难马上回到2%，但是明年的用工荒将会继续持续。即使出现部分企业裁员或冻结新岗位的情况，也不会改变就业市场供不应求的大环境。也正是因为有着强劲的就业数据，使得澳洲央行敢于继续加息，因为只要大部分人有工作，就还得起贷款，减少的部分，只是非必要消费领域。而随着吃喝玩乐的放慢，最终会缓慢而持续的缓解通货膨胀的压力。正如我之前给大家说过，澳洲通胀统计中最大的5个因素就是：建房成本，生活必须，交通，吃喝玩乐，和家用电器。

现在建房需求已经在减少，吃喝玩乐大家也会克制，家用电器不会乱买，石油价格目前也稳定在80-85之间。所以从目前的情况来看，虽然通胀不会一下子结束，但是当利息在明年中达到最高峰的时候，当无数人都在抱怨利息高，还不起的时候，或许，就是这几年为数不多的机会。

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作者：

Mike Huang | GO Markets 销售总监

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