最高院：小区车位在无法办理产权登记成为专有部分时应当属于业主共有。

比房子还值钱的是啥？

必须是小区停车位！

数量有限！

买晚了，你有钱也未必买得到！

现在停车位比房子还抢手！

动不动就10多万！20多万！

停车位的钱都能买个车了！

物业号称，

停车位终身制！

让你觉得

“买就买吧！

就当为祖孙后代造福！”

今天就告诉你，

这种“终身制”的地下停车位

可能是

违！法！的！

省里为这事儿都出令了！

省人大常委会11月28日审议

《省物业管理条例》

这条你得注意了！

▼

物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用做停车位的，应当按照设计文件在实地标注，并向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠，法律、法规另有规定的，从其规定。

何为人民防空工程？

就是

地下停车位啊！

根据最新条例，

这样的停车位不允许出售、附赠。

有人问了，

如何判断这个停车位是不是

防空工程？

▼

就在近期，沈阳一些住宅小区的地下车库外面多了一些崭新的标志牌，上边标注着“人防工程”字样，这些标注“人防工程”的项目拟在该条例约束的范围内。

没错，

如果你看到有指示标，

或者墙上有类似的标志的，

都属于不允许出售的车位！

也就是说，

物业卖给你的地下停车位

从法律上讲是不合理的。

用一种更可怕的说法就是，

以后说收回就收回。

有的地下停车位租给你10年20年，

说租个20年，

物业骗你：买吧！

买了，你就拥有永久所有权了！

现在看！全是忽悠！

该条例还规定了：

如果你是业主，

是可以免费使用这种停车位。

如果非业主想租，

可以租，但是不能超过6个月，

而且租金不能给物业，

必须用于保障该人民防空工程的维护管理

和停车管理的必要支出。

除了停车位，

该条例还规定了！

❶

业委会可向物业收履约保证金

 表现不好扣钱！

条例规定，物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业费，预收期限最长不得超过1年。业主委员会可以根据物业服务合同向物业服务企业收取履约保证金，收取标准由双方协商确定。

表现不好

体现在哪儿呢？

体现在下面这件事上！

▼

没错，物业常常因为

业主不交物业费，

出各种损招！

省里规定，

以后这种事不能做了！

条例规定，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施阻碍业主进入物业管理区域等损害业主合法权益的其他行为。

物业服务企业违反规定及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。

❷

前期物业合同期限

不得超过3年

按规定，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过3年。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。住宅物业的前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘。

业主大会决定自行管理或者选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止20日前，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交规定资料和财物，完成交接手续。

❸

共用部位经营所得70%

做维修资金

业主大会成立前，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当在物业服务合同中约定。经营所得的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

❹

业委会可开账户管理共有资金

按规定，物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其所有权属于全体业主。

业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会投票表决应为实名投票，提倡采用信息化手段进行投票表决。

业主委员会可以持备案证明等资料向金融机构申请开立账户，并根据国家有关规定对属于业主共有的资金收支、核销进行统一管理，不得以任何个人的名义进行存储和管理。

怎么样，看完之后，

是不是有种恍然大明白的感觉？

赶紧告诉更多好朋友！

以后别傻乎乎地交停车费了！

被物业骗了都不知道为啥！

▍内容来源：沈阳网、辽沈晚报

开发商虽在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。

案例索引

《重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案》【(2017)最高法民申2817号】

裁判意见

最高院认为：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

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