地上停车位所有权、管理权的三个要点

小区内的地上停车位所有权、管理权之争，核心在于地上停车位是具有专有性、亦或是具有共有性。一方面，业主主张小区内的地上车位，占用了业主公共用地，应该属于全体业主共有，物业管理机构不得擅自经营，在小区内设立收费停车场必须征求全体业主意见。另一方面，物业管理机构认为小区内的停车位所有权应该属于开发商，物业经过开发商授权之后，可行使停车位的收费职能。

一、相关法律法规的规定

《物权法》第七十条：

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物权法》第七十三条：

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《物权法》第七十四条：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：

建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

《物业管理条例》第十一条：

下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

《物业管理条例》第十二条：

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《物业管理条例》第五十七条：

违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

《物业管理条例》第六十四条：

违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

二、小区内地上停车位所有权的辨析：一看规划，二看是否计入了业主公摊，三看投资主体。

（一）案例一：案由建筑物区分所有权纠纷（车位纠纷），利川市国泰房地产开发有限责任公司诉利川市硒都花园业主委员会车位纠纷案，湖北省利川市人民法院，(2016)鄂2802民初2662号。

法院审理认为：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。结合本案，硒都花园小区地面79个停车位在设计时有规划，建成后所处位置土地未占用公共通道、消防通道、绿地及公共场所用地，亦未分摊给业主，且经市规划局验收合格。同时，市国土资源局对本院的函复载明：“对宗地内规划的地面停车位用地、规划绿地、规划共同通道用地，用途不能随便更改。在不动产统一登记前国土部门发证时不细分这些用地类型进行登记，转移登记时也不会将这些土地分摊登记给业主”，即对规划内的停车位土地并未分摊给业主。在《硒都花园前期物业服务委托合同》及《硒都花园小区物业管理合同》中明确约定规划建设的小区地面停车位、地下停车位未出售、附赠，实行停车收费，车位使用收费标准，按政府相关规定执行，故本院对国泰公司的请求予以支持。判决硒都花园（一期）小区内79个地面停车位所有权归原告国泰公司享有。

（二）案例二：案由物权保护纠纷（返还原物纠纷），柳州市阳和工业新区香港新城业主委员会诉东洋（柳州）成片土地开发公司返还原物纠纷案，广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院，(2016)桂0203民初1413号。

2014年8月18日，被告没有经过与原告协商发布了一份出卖香港新城金龙苑和蟠龙苑的两个地下车位车库（由人防工程改造）使用权的通知，随后被告便委托第三人出售了该车位车库给私人老板。

法院审理认为：

1、业主的房屋产权公摊面积是否包含了地下车库？

房屋公摊面积也叫共有公用建筑面积，按照国家质检总局颁布的《房产测量规范》规定，房屋应分摊的共有建筑面积包括：共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；共有的楼梯间、电梯间；为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；为本幢服务的公共用房、管理用房；共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；共有的电梯机房、水箱间、避险间；共有的室外楼梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

房屋不应分摊的共有建筑面积包括：作为人防工程的建筑面积；独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房；用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；用作公共事业的市政建设的建筑物。

本案原告虽然提供了部分业主的《商品房买卖合同》、《香港新城商品住宅出售合同书》、《国有土地使用证》等证据证明存在分摊面积的事实，但没有证据证明上述分摊的面积包括地下车库。原告应承担认为被告侵权的举证责任，根据《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”因此，对原告认为业主的房屋产权公摊面积包含了地下车库主张，本院不予以认可。

2、香港新城金龙苑和蟠龙苑地下建筑物是地下车库还是人防设施？

《中华人民共和国人民防空法》第十八条规定：人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。第二十三条规定：人民防空工程建设的设计、施工、质量必须符合国家规定的防护标准和质量标准。因此，人防工程在报建、设计和施工都有严格的审批程序。被告提供了《建设工程规划许可证审批单》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程预算书》、《住宅地下车库平面图》和柳州市阳和工业新区规划建设环保局阳管规字（2010）13号等证据，足以证实香港新城金龙苑和蟠龙苑地下建筑物是地下车库，本院对被告的主张予以认可。

3、香港新城金龙苑和蟠龙苑地下车库的权属是谁？

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，本院认为，对于香港新城金龙苑和蟠龙苑地下车库的权属问题按照谁投资、谁使用、谁受益的原则处理。原告主张的被告归还被其出卖的香港新城金龙苑和蟠龙苑的两个地下车位车库共计价值30000元，不予支持。

（三）案例三：案由合同纠纷（物业服务合同纠纷），张西超与山东良固物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案，山东省济南市中级人民法院，(2014)济民一终字第202号。

上诉人张西超不服原审判决上诉称：良固物业公司在小区内搭建违章建筑、利用公共道路、消防通道设立收费停车位、在公共场所设置收费广告、电梯时有故障及垃圾不能及时清扫等，违反双方签订的前期物业管理委托合同约定，在环境、安全、管理等方面均存在未达到物业管理服务质量标准，张西超不应向其交纳物业服务费，且良固物业公司的上述行为已构成根本违约，合同目的无法实现，符合解除合同的法定条件，张西超要求与良固物业公司解除前期物业管理委托合同。

法院审理认为：

1、能否拒绝缴纳物业服务费？

《物业管理条例》第六十六条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”双方签订的物业服务合同第二十条约定，良固物业公司违反本合同第十三条和第四章的规定，未能达到约定的管理目标，张西超有权通过业主委员会要求良固物业公司限期整改，逾期未整改的，张西超有权申请物业行政主管部门作出行政处罚。

根据前述规定及双方物业服务合同约定，张西超可以通过业主委员会要求良固物业公司整改或申请物业行政主管部门作出行政处罚，其因此主张不交纳物业费，本院不予支持。

2、能否要求解除前期物业管理委托合同？

《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。张西超与良固物业公司签订的前期物业管理委托合同未约定期限，现张西超无证据证实良固物业公司被解聘或已出现前述法律法规规定的前期物业服务合同终止的情形，根据上诉规定，张西超要求解除其与良固物业公司之间的前期物业委托合同，不符合法律规定，本院不予支持。

三、总结

属于开发商投资的、并在规划内的、未计入公摊的停车场或者停车位，根据《物权法》的规定，开发商有权决定进行出售、附赠或出租，开发商有权利授权物业收取相应费用。

小区内业主共有的空间，需要经过业主同意授权之后才能决定规划为停车位。如果该停车位占有业主共有部分，不在规划内，也不属于市政所有的，物业没有权利私自处分。物业只能收取一些管理公共地区的管理费，而不是停车位租金。物业收取的管理费，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

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