万科出海记：国产标杆在欧美能开发好房子吗？
*图中橙色大楼即为万科在伦敦布局的第一个开发项目
时间回拨到2012年6月，万科总裁郁亮在与西安分公司员工会面时表示：万科计划今年下半年出海，首先会在香港设立海外事业部，投资北美、欧洲等发达国家市场。
而在此之前的2011年，王石刚刚开始其在哈佛的访学，主修城市规划和企业伦理道德两门课程。有人说，可能是王石在美国对房地产市场的研究，打开了万科海外发展的新思路。
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于是万科迅速开始行动：
2013年2月，万科正式进军美国，与美国铁狮门成立合资公司，共同开发旧金山富升街201地块。
还是在2013年，万科成立美国公司，总部定于纽约，主要以股权投资的方式和美国知名开发商进行合作。截止2017年4月万科已在美国签约11个房地产项目，其中8个在纽约，2个在旧金山，1个在西雅图，已有3个项目开售，1个项目正在招租。
2013年10月，王石结束哈佛大学为期两年半的学习，前往英国在剑桥大学开始了新的游学旅程。
2015年，万科英国办公室成立，总部定于伦敦。
2015年10月，万科斥资3000万英镑收购了位于英国伦敦Shoreditch区的The Stage项目股份，首次进入欧洲市场。该项目延续了万科与知名海外开发商合作的模式，项目最大股东为伦敦第二大房地产开发商Galliard Homes。
除此之外，万科还与伦敦私募基金Meyer Bergman共同收购了位于伦敦及其周边地区的14个地块。
2016年9月，万科出资1.15亿英镑（约合7.5亿人民币）收购了位于英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court，第一次进入英国写字楼市场。
目前万科在海外已经拥有17个项目，覆盖中国香港、新加坡、美国旧金山、美国纽约、美国西雅图、英国伦敦等六个城市。
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万科为何出海？
其实除了万科之外，这五年来越来越多的开发商开始出海，在海外做房地产并不比在国内容易，为何开发商们仍要进军海外市场？
图为莱坊去年制作的中国开发商出海图表（更新：保利也已在英国澳洲落地项目）
由上图我们可以看到，可以说大部分排名前十的大型开发商都已经在海外有所布局，由于国内市场进一步趋向饱和，未来房企之间的竞争势必需要更大、更广阔的市场。用王石的话来说就是通过海外布局进一步平衡国内风险，并在未来和发达国家的企业合作，一起开发新兴国家市场。
其次，中资开发商出海能够倒逼自己提高管理能力。万科海外部负责人就表示：“公司能够通过海外项目获得实地认识和理解海外成熟市场运作经验的机会，并且能通过与国际优秀同行的合作，加强学习和交流，促进公司在产品设计、客户需求理解、精细化管理等各方面的能力提升，从而更好的应对行业下半场的挑战。”对此郁亮也提到：目前中国城市的发展阶段和困境，美国早已经历过，所以万科在与英美当地开发商合作的过程中就可预见解决方案，有利于做好国内业务。
最后也是最重要的一点原因，国内的严厉调控的的确确给开发商未来的增长空间造成了压力，因此开发商们也迫切需要找到新的增长点。郁亮在2012年万科成立海外事业部之时就曾坦陈：万科试水海外项目的直接原因是限购政策让一线城市的有钱人基本上失去了购房的资格，这些投资很可能会流向海外，新一波的移民潮与海外置业需求让万科看到了机会。
2017年国内一二线城市限购不断加码升级之际，历史仿佛又一次重演，但这次像万科这样早已提前布局海外的开发商，已经能够稳稳接住中国富人的出海需求。
图为万科在伦敦开发的The Stage项目
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万科出海成果如何？
博主常驻伦敦，相比美国更熟悉英国的房地产市场，这边博主就以The Stage项目为例具体分析万科为何选择伦敦肖尔迪奇（Shoreditch）这个地方作为其进军欧洲的第一站，国产房企标杆在伦敦还能开发出好房子吗？
The Stage项目效果图
The Stage是一个典型的伦敦综合体项目，包括住宅（412套公寓）、办公室、商铺、博物馆和1.3英亩的公共空间，住宅部分包括Studio、一居、二居和三居，每套面积在40-220平方米之间，万科预计项目会在2019年第三/第四季度完工交房。
项目所在地在16世纪时曾建有幕帷剧院（The Curtain Theatre），《罗密欧与朱丽叶》和《亨利五世》分别于1595年和1599年在此首演，莎士比亚还在该剧院亲自参加过演出，并取得很大成功。该项目也将最大程度保留幕帷剧院的遗址，并将围绕遗址新建一个对公众开放的博物馆。
The Stage位于伦敦金融城附近的肖尔迪奇（Shoreditch）区，邮编为EC2，属伦敦一区，该区在过去20年经历了大规模的改造，土地和房产价格水涨船高。
The Stage项目靠着Shoreditch High Street和Liverpool Street两个地铁/火车站，明年新地铁线——伊丽莎白线（Crossrail1）会在Liverpool street正式开通。
从地理位置上来看，The Stage项目靠着伦敦真正的核心区（伦敦传统意义上的核心区包括伦敦西区West End，环海德公园一带和老金融城一带，“The Stage”项目就属于老金融城一带）。
国内投资者常常容易把伦敦老金融城和金丝雀码头金融城搞混，其实我们常常说的伦敦金融城指的就是以英格兰央行为中心的老金融城，耳熟能详的“小黄瓜”、“奶酪刨摩天轮”等伦敦地标都位于老金融城。
The Stage与远处的伦敦金融城摩天楼
The Stage所在的肖尔迪奇区和金融城仅一街之隔，虽然地理位置非常优越但过去一直是以“贫穷而性感”著称，由于原本低收入人口集聚和区域配套设施不足，肖尔迪奇在过去一直属于伦敦市中心的“价值洼地”。
这20年来随着伦敦市政府这几年重点开发东伦敦，肖尔迪奇的区位优势马上就显现了出来，伦敦市政府直接把东伦敦科技城（East London Tech City）定在了肖尔迪奇，不但投入4亿英镑支持科技城的发展，还制定优惠政策确保把新建筑中的一部分空间用作科技孵化区。
从此之后高科技企业和新兴互联网公司开始在这里集聚，思科、英特尔、亚马逊、彭博、推特、高通等大型公司开始进驻，仅2011年就有200多家科技企业将总部定在科技城。紧邻万科项目的亚马逊欧洲总部大楼也将于2017年底竣工，并给肖尔迪奇新增5000个工作岗位。
肖尔迪奇甚至成长为了英国金融科技（Fintech）中心。
肖尔迪奇里的“硅环岛”（Silicon Roundabout）已经成了科技公司和初创企业的大本营
09年金融危机之后，在金融巨头纷纷削减办公成本之际，以Facebook、苹果、亚马逊、谷歌为首的科技巨头持续加大对伦敦的投入，不断租下更大的办公空间。最新数据显示，科技、媒体公司总共在伦敦租下了超过3100万平方英尺的办公空间，正在逐渐赶上金融巨头拿下的4850万平方英尺的办公空间，肖尔迪奇凭着区域里集聚的科技公司正准备对伦敦金融城弯道超车。
从伦敦过往的重建项目来看：远的有伦敦著名红灯区Soho蜕变为聚集西区剧院、小资餐厅、酒吧的文艺中心，原本地处边缘的爵禄街一带也摇身一变成了伦敦中国城；近的有泰晤士河畔的废弃发电站被改造成泰特现代艺术馆，国王十字火车站重建后吸引到科技巨头谷歌入驻，伦敦市中心（特别的是一区）的重建项目几乎从来不会让人失望。
可能是因为伦敦中心的地太稀缺了，英国人每次在重建伦敦市中心区域的时候都会再三斟酌，考虑其最适合的发展定位，而地理位置优越的肖尔迪奇因为其区内的科技城和一街之隔的金融城似乎也已经找到吸引人气的理由，不断入驻的科技公司总部就是最好的证明。
Shoreditch街景
随着越来越多的伦敦金融城和科技城上班族和高管开始在这里定居，肖尔迪奇也开始了它近20年的绅士化（Gentrification）进程：指一个旧社区从原本聚集低收入人士，到重建后地价及租金上升，引致较高收入人士迁入，并取代原有低收入者。
这样一来，由于居住人口和配套设施两大影响房价的关键问题都在逐步改善，肖尔迪奇的房价自然而然就涨上来了。
Lloyds银行最新公布的数据显示，过去20年里伦敦所有区域中房价涨幅最大的是位于东北部的Hackney，肖尔迪奇就属于Hackney，Hackney现在的IT产业就业人口已经达到了45,000人，比世界上任何一个区域的IT从业者都要多。
图为英国各大地产顾问公司对伦敦市中心未来几年房子走势的预估
前文提到过，万科于2015年10月购买了位于肖尔迪奇的The Stage项目股权，并已开始在国内销售，目前从万科销售部了解，The Stage项目已经卖掉了四成，国内市场表现还是比较不错，万科也将于近期加推。
图为加推海报，对万科伦敦项目有兴趣的朋友可以自行报名
The Stage项目在英国主要由伦敦第二大开发商Galliard Homes操盘，由此也可以看出现阶段万科出海的操作模式：与当地开发商深度合作开发，在项目中把自己定位为“财务投资人”，在地产开发项目定位、设计和规划完成之后介入，把专业的规划设计建筑等环节全部交给专业的人去做，自己则专注确保项目能够顺利退出和最终的收益兑现。这样的操作模式不仅保证了开发项目的质量，还大大降低了万科的自身风险，并为万科未来独立操作海外项目打好了基础。
从2013年算起到现在万科出海仅仅4年，目前来看战绩还算不错，相信万科接下来在熟悉发达国家的开发模式之后就会开始独立操作项目了，作为地产行业的标杆企业，期待万科给我们带来更多惊喜。
英伦投资客原创文章
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