净租金回报7%，香港家族再收英国资产，紧跟李嘉诚脚步
紧跟李超人脚步，继上周香港富豪加价买楼后（加价一个亿，香港富豪出资14.35亿伦敦买楼，港资加速圈地伦敦），又有一笔来自香港的资金进入英国，持续增持房产类资产。
2017年11月14日，一位未透露姓名的香港私人家族投资者出手英国工业地产，斥资1260万英镑（约合1.29亿港币，1.1亿人民币）买下了五个工业资产，用于投资收租。
五个工业资产分布在英国各地，总面积达到23万平方英尺（2.1万平方米），包括：
1. 位于伯明翰Minworth的The Chantry Industrial Estate工厂
2. 位于Telford的工业园区D1-D12号
这两处工业资产的收购价为450万英镑。
3. 位于伯明翰Wolverhampton的Spring Road Industrial Estate工厂
4. 位于布里斯托的Albert Road工厂
5. 位于Warrington的Heaton Court工厂
这三处工业资产的收购价为810万英镑。
这笔收购的亮点在于项目租金回报率非常可观，每年净租金回报率高达7%，甚至还有空间进一步提升，通过一系列翻新工作提升租金后，未来年租金回报率能达到8.5%以上。
以第一处工厂——The Chantry Industrial Estate为例。
The Chantry Industrial Estate工厂位于英国小镇Minworth，距离英国第二大城市伯明翰12千米，靠近几条高速路，交通非常便利。
该工厂地块属于永久产权（Freehold），目前被出租给Bunzl UK Ltd和Johnson Control Building Efficiency UK Ltd公司作为生产基地，每年租金14.215万英镑，租约还剩3.95年，租金回报率为7.7%。
The Chantry Industrial Estate厂房
可以看到，英国的工业资产如果管理得当，租金回报率可以做到非常高。
香港家族这笔收购委托了英国本地资产管理公司协助收购和后期管理收租，英国本地资管公司一般专注某一资产类别，做的比较精细，像这类工业地产，本地资管公司能够安排工厂定期维修，保证租金定时收回，租客到期搬走后找到新租客，确实能够提供一定附加值。
当然这几笔项目都不在伦敦，所以租金回报率相对更高，但未来资产涨幅可能就不会那么明显。
博主之前在《再和大家聊聊伦敦房产》这篇文章中对比过伦敦和英国其它城市的投资收益（包括租金和房价涨跌），总得来说，英国除了伦敦之外都算是小城市，小城市比如像曼城、伯明翰等，租金回报比较高，但是空置风险大。伦敦租金回报率比较低，但房价涨幅更大，空置率较低。
从具体数字来看，投资英国小城市的房产，特别是苏格兰或者英国北边一带，租金回报率确实能做到7~8%或者甚至到8%以上，但也有风险，进行这样的投资需要投资客非常了解当地的市场，并且需要大量的时间去维护，不然就很可能会面临空置的风险。
伦敦的租金回报水平大概是在4~5%，净资金回报率应该是在4%左右，然后我们考虑利率的话大概是在1.6~3%之间，所以伦敦的租金回报基本上都能够覆盖利息。另外伦敦自带流量，租赁的需求非常大，所以基本上不会有房子空置。
香港大家族紧跟李嘉诚脚步
香港首富李嘉诚投资英国的故事大家都知道了，目前李嘉诚旗下的长实集团已经成为英国最大的单一海外投资者，投资总额超过300亿英镑，控制着英国天然气近三成市场、四分之一的电力分销市场以及约5%的供水市场。
纵观李嘉诚在英国投资的资产，大部分是稀缺的基建资源，不仅业绩稳定、回报有保障，而且风险极低，部分产业甚至还有国家背书，能够源源不断地产生安全持久的稳定收入，完全符合李嘉诚的家族利益。
香港其他各大家族都想效仿李嘉诚，但无奈投资基建的门槛太高，而且这类投资机会有钱还不一定拿得到。
基建投不了，其他香港家族退而求其次，选择投资英国的商业地产或本文提到的工业地产，主要是看重稳定和低风险的回报，相当于把一笔钱甩手存在“房产银行”里面，每年能够拿到省心不亏的稳定回报。
如果家族的下一代没有兴趣接班实业，还能定期领到租金，如果之后急需用钱或者想要投资实业，也可以迅速处理，或转手、或从银行再融资，很快能把资金套出来，所以非常符合他们自身的家族利益。
最近两年香港和内地房地产市场极其火爆，可以说重仓国内地产的人这两年都赌对了国运，财富在短期内迅速得到膨胀。
但火爆还能持续多久，未来还能不能赌对，有些人一下子赚了钱后感觉自己看不懂了，就选择不赚最后一个铜板，提前配置对冲一下。
*赌国运还是投海外？明天博主会推一篇文章从技术面的角度和大家聊聊国运。
英伦投资客原创文章
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