巨头入驻！金丝雀码头2.0迎来首批租户，伦敦新金融城涅槃重生？
扩容中的金丝雀码头近期收获一则利好消息。
2018年4月11日，国际酒店运营商Ennismore与共享办公巨头The Office Group共同宣布和金丝雀码头集团达成协议，将入驻金丝雀码头二期——伍德码头（Wood Wharf）。
Ennismore和The Office Group将成为金丝雀码头2.0第一批租户。
作为金丝雀码头二期首批机构租户，这两家公司提前三年租下了位于伍德码头的15 Water Street大楼。大楼由知名建筑事务所Allies and Morrison设计，提供18万平方英尺的办公空间，将于2021年第二季度竣工。
Ennismore官网
Ennismore由印度富二代Sharan Pasricha在伦敦创立，旗下拥有The Hoxton和Gleneagles两大酒店品牌，Ennismore与金丝雀码头集团签下了长达25年的租期，将在伍德码头租用大约10万平方英尺的商业空间，用以打造旗下第三个酒店品牌——NoCo。
The Office Group官网
另一家公司，共享办公巨头The Office Group背后的大股东是黑石，目前在伦敦运营着31个共享办公空间，将在伍德码头租用大约4.5万平方英尺的办公空间，租期为20年。
两大巨头的提前入驻同时也揭开金丝雀码头2.0的神秘面纱。
红框为已建成的金丝雀码头一期，黄框内为在建中的金丝雀码头二期
已建成的金丝雀码头一期
在建中的金丝雀码头二期——伍德码头效果图
金丝雀码头二期——伍德码头目前还在施工中，总开发面积高达500万平方英尺，包括3600套新房（其中25%为经济适用房）、200万平方英尺的商业办公空间和38万平方英尺的零售空间，最早一期将于2019-2020年完工，整体将于2023年全部落成。
伍德码头完工后，金丝雀码头将增加11万个工作岗位，区域总工作人口达到21.5万。
“备受争议”的金丝雀码头，还值得投资吗？
金丝雀码头目前最大的黑点是“住宅供应过剩”，现在二期办公楼招商取得开门红，未来人口导入有望，也算是给“备受争议”的新金融城注入了一针强心剂。
金丝雀码头位置
金丝雀码头地处东伦敦，在十九至二十世纪中以船坞林立见称，二战之后船坞业衰落，大量船坞倒闭。
从1980开始，伦敦市政府决定将其打造成商业区，于是各种高楼大厦在短短30年间拔地而起，金丝雀码头金融城也成了英国近年来最成功的城市重建项目，一手打造金丝雀码头的金丝雀码头集团甚至在梅姨访华期间受邀参与建设雄安新区。
1987年的金丝雀码头，人烟罕至
现在的金丝雀码头，东面空地为二期用地
未来的金丝雀码头，会有更多高楼拔地而起
身为新区的金丝雀码头当然也有短板，相比伦敦其它传统区域，金丝雀码头常常因为其高密度的摩天大楼和缺失的人文气息被注重历史感的英国人称为“没有灵魂的土地”（Soulless Area)。
同时，由于脱欧对新金融城支柱行业的冲击、加之区域内短期供应较大，金丝雀码头在当前受到不少质疑。
对此，博主查阅了伦敦市政府和金丝雀码头的最新规划，搜集了脱欧冲击金融业的最新信息，就以下三点（脱欧、人口、供应）做了一些调研，看看曾经的“投资热土”现在还值不值得投资？
1. 脱欧造成银行撤离了吗？
2016年英国脱欧公投后，金融机构可能大规模撤离伦敦的说法甚嚣尘上，过分悲观的预期确实也对金丝雀码头的房地产市场造成了一定冲击。
图为金丝雀码头房价走势（2000-2017年），深绿为别墅房价，浅绿为公寓房价
由上图看出，金丝雀码头别墅房价于2015年达到顶峰，其后两年一路走低，公寓房价仍在上涨，但涨幅有所下降。
脱欧到底会不会让投行撤离金丝雀码头？当前脱欧第一阶段和过渡期协议已经谈妥，现在回过头看这个问题，已经可以找到更接近真实情况的答案。
最新调查显示，由于英国和欧盟之间达成的第一阶段和过渡期协议更倾向于“软脱欧”，银行巨头们其实正在下调计划搬迁人数。
下面这张图是金融时报最新的脱欧调查结论，信息量较大，值得细看（每一栏代表一家银行，右边浅灰色代表脱欧后宣布搬迁的人数，左边的深红色部分代表真实搬迁人数）：
上图左侧银行名字下面标注的数字代表FT预计的实际搬迁人数
以上图第一行位于金丝雀码头的JP摩根为例，JP摩根脱欧公投后曾威胁撤离4000名伦敦员工，但金融时报最新的调查显示JP摩根最多只会撤离700名员工，其它银行基本大同小异。
路透社对伦敦119家金融机构的最新调查显示，到2019年3月，预计有5000个金融岗位将撤离伦敦，比上次调查减少了一半。
金融时报针对15家大型金融机构的负责人的访谈则统计出，2019年4月前，机构为应对脱欧而撤离伦敦的岗位数量不会超过4600个，仅占员工总数的6%，同2016年公投后银行声明的数量相比少了不少。
这样看来，伦敦的银行巨头们脱欧公投后可能只是想吓唬吓唬英国政府，给负责脱欧谈判的大臣一些压力，以期拿到更有利的条件。
随着脱欧协议一个接一个达成，银行剧透们已经没有必要继续悲观，安抚员工重回正轨成了首要任务，于是乎便陆续开始放出更加真实的数据（当然如果最后英国拿下Passporting欧盟金融许可证，也有可能一个都不搬了）。
除此之外，金融机构出于脱欧考虑撤离伦敦其实没有想象中的那么轻松。换楼容易，挪人可不简单，脱欧前在伦敦工作的员工愿意同机构一起搬去巴黎或法兰克福的人数寥寥，而在当地招聘一方面增加人力成本，另一方面不好保证员工素质。
与此同时，伦敦作为老牌外汇、固定收益及衍生品交易中心、deal maker聚集地，在金融上的先发优势还是非常明显。
2018年3月29日新出炉的第23期“全球金融中心指数”（GFCI 23）也显示，伦敦再次力压纽约、香港，排名全球第一。
金丝雀码头这边，也同时在引进一些科技企业和政府机构，一方面增加公司多样性，另一方面可以降低对金融的依赖。
英国政府一部分公职人员也将搬入金丝雀码头的巴克莱中心办公。
2. Crossrail通车后，人口是流入还是流出？
众所周知，经停金丝雀码头的伊丽莎白线（Crossrail）将于2018年12月通车，届时从金丝雀码头出发，6分钟就能到达老金融城Liverpool Street，13分钟就能到达邦德街。
Crossrail拉进了金丝雀码头和伦敦市中心的距离，那人口会因此流出还是流入？
金丝雀码头所在的Tower Hamelts区正好对此做了一些调查统计，数据显示，由于大公司不断入驻，Tower Hamelts常住居民人口在过去三年（2014-2017）增加了2.5万人，预计未来10年（2018-2028）常住人口将增长6万左右，相当于未来十年每天新增15个居民。
图为Tower Hamelts做的人口预估
大伦敦市政府预测的数据则显示，同属东伦敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未来12年整体将增加12.5万个就业岗位，Tower Hamelts的人口和就业增长集中在金丝雀码头一带。
图为伦敦政府预测的Tower Hamlets各地未来10年人口变化，颜色越深，人口增长越多
由上图看出，金丝雀码头（Canary Wharf）和二期所在的Blackwall & Cubitt Town颜色最深，未来十年人口增长超过50%，至少将增加3万人。
金丝雀码头作为伦敦的新金融中心，2012年起人口就不断上升，5年间就业人口翻了4倍，从2万7千人增至目前的12万人。
人口结构方面，金丝雀码头所在的Tower Hamlets区整体的人口结构较为年轻，集中分布在20-30岁，2016年人口年龄中位数仅为30.6，在全英国排名第四。
伦敦和Tower Hamlets人口结构图，蓝线是Tower Hamlets 2018年，蓝色虚线是Tower Hamlets 2028年，绿线代表伦敦。
人口年轻意味着区域内家庭较少，对别墅类住宅需求较低，对公寓类住宅需求旺盛。
人口种族方面，由于金丝雀码头这边的公寓较新，吸引了大量华人聚居，最近的人口普查数据显示华人已经成为金丝雀码头第二大族群，占到9.7%。
图为伦敦华人分布图，红色越深，华人越多
金丝雀码头附近华人比例，红色越深，华人越多
把人口结构和种族投射到地产投资上，爱租房的年轻人保证了金丝雀码头的房客数量，而财大气粗的华人则保证了金丝雀码头的购买力，目前金丝雀码头逐渐形成了伦敦年轻人向华人房东交租（以前是香港新加坡人，现在是大陆华人）的新常态。
机构方面，图中标紫色的大楼都已经被中国资本拿下
3. 金丝雀码头2.0会是“供应过剩”的答案吗？
接着本文开头的金丝雀码头2.0来说，金丝雀码头二期规划了200万平方英尺的商业办公空间，将创造11万个工作岗位，某种程度上回答了那个问题：这么多公寓建起来，以后租给谁？
除此之外，为了留住那些准备成家的年轻人，金丝雀码头还规划了一部分中小学，比如2017年9月建成的Canary Wharf College - Glenworth Primary；位于金丝雀码头二期在建中的Wood Wharf Primary School。
位于金丝雀码头二期——伍德码头的Wood Wharf Primary School，将于2020年建成
基建方面，随着金丝雀码头2.0日渐成型，如何和南面的South Quay相连接被提上了日程。
Tower Hamlets政府透露已经在规划一座新桥——South Dock Bridge，用以缓解老桥——South Quay footbridge高峰期的人流压力。
遇上DLR罢工就拥堵不堪的老桥South Quay footbridge
Tower Hamlets网站显示政府正在酝酿一座新桥
规划中的新桥，用以连接South quay和金丝雀码头
回到供应是否过剩这个问题，短期内金丝雀码头住房供给确实较为密集，数据显示，金丝雀码头2015-2017年总计完成2900户新房建设，占Tower Hamlets整体供给的52%。
上图看出，未来金丝雀码头还将新增1.7万套新房，其中8220套在建（65%已售），8784套获批。
长期来看，金丝雀码头二期创造的就业岗位和未来10年新增的3万常住人口正好和新增的1.7万套新房相匹配。
不过由于金丝雀码头二期到2019年才会陆续开始落成，Crossrail也是2018年底才正式通车，短期内的供需错配仍然存在，至少2018还会是比较难得的买方市场。
项目方面，由于金丝雀码头近期面市的公寓住宅项目较多，投资价值也各不相同。
下图列出了未来五年（2018-2023）金丝雀码头所有拿到规划的住宅公寓项目，总共12个项目，有7个项目处于开发中，另外5个已经取得规划。
点击图片即可放大，中间的数字是每个项目的具体套数。
由于篇幅限制，博主这次就不像九榆树文章那样一一点评每个项目了，有需要的读者朋友可以加博主微信Londonke讨论。
总的来说，有几个点大家可以把握，比如这几个项目里，有些是商业用地转住宅用地而来，因此其产权是250年而非英国常见的999年，这一点需要提前问清楚。
其次项目的位置也非常重要，是否处于金丝雀码头核心区，是否靠着地铁或Crossrail，是否靠着金丝雀码头二期规划的学校和商业等等。
比如图中的标黄的3处项目的投资价值就有显著差异
英伦投资客写在最后
简单分析完影响金丝雀码头投资价值的三大因素（脱欧、人口、供应），相信大家心中已经有了自己的答案。
博主觉得对于金丝雀码头，一方面不能过度吹捧，另一方面也不能过分抹黑， 毕竟现在二期招商开门红，“供应过剩”长期来看已经成了伪命题。 当然如果真的决定投资的话，大家还是需要擦亮双眼，多多比较，找出适合自己同时也值得投资的优质项目。
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