脱欧造成2.2万人撤离，曼城还有投资价值吗？
*本文为曼城调研第二弹，2018年3月28日《深度调研：曼彻斯特还值得投资吗？》后续
我在上一篇调研里写过，现阶段曼彻斯特房价涨至高位，未来能否继续上涨主要取决于以下四大因素：
1. 产业能否成功转型？
2. 英国如何定位曼城？
3. 如何导入优质人口？
4. 供不应求还是供需错配？
其中最关键的是第一点：曼城产业能否成功转型，毕竟一旦产业实现升级，其它3点立刻迎刃而解。
1. 产业转型的具体数据
关于产业升级，大曼彻斯特政府（Greater Manchester Combined Authority ，GMCA）近期官宣了一份重磅报告，针对脱欧冲击、经济预测、产业变迁等因素发布了相关数据。
《GMCA：脱欧和大曼彻斯特》
数据显示，相比伦敦和英国东南部城市，曼彻斯特和其它英国东北部传统工业城市更加依赖于欧洲市场，曼彻斯特超过一半的制造业会直接受到英国脱离欧盟单一市场的冲击。
ESRC: “it is the Midlands and the North of England which are by far the most vulnerable. They are more exposed to Brexit than any other region in Europe. The reason is that the Midlands and north of England are much more dependent on EU markets for their trade than London, the South-East or Scotland”.
*以上文字来自于英国经济与社会研究院(ESRC)的曼城脱欧影响报告
▼曼彻斯特对外出口国家排名
曼城出口前十名国家里，有八个来自欧盟，显示了曼城对欧盟市场极度依赖。
▼曼彻斯特对欧盟出口商品分布
曼城出口给欧盟的商品，绝大多数是制造业（90%），农业只占到10%。
Oxford Economics对曼城未来主要产业的分析也得出了与ESRC相同的结论，英国脱离欧盟单一市场将导致曼城制造业加速衰退：到2035年，会有约2.2万制造业相关人员撤离曼城。
*以上表格为Oxford Economics统计的脱欧对曼城各行业造成的具体影响。
这个表格对于理解曼城能否实现产业升级非常重要，因此我也将其翻译为中文。
如表格所示，脱欧将造成曼城制造业流失2.2万个工作岗位（标绿色处）。
但与此同时，值得特别注意的是，脱欧也加速了曼城的产业升级：
到2035年，曼城总共将增加10.93万第三产业工作人口，其中金融商业类岗位增加7.03万（标黄色处），科技创意类岗位增加1.53万。
可以看出，脱欧意外加快了曼城的产业升级，由伦敦外溢至曼城的金融、科技、媒体等第三产业成了绝对主力。
BBC从伦敦搬迁至曼城，为其创造了至少1.5万个岗位。
数据显示，曼城已成长为仅次于伦敦的英国第二大金融中心和第二大科技中心。
不过值得一提的是，曼城的金融业主要面向英国本土市场，当前薪资水平和未来成长性仍比不上面向全球市场的伦敦。
Oxford Economics数据预计，2017-2021年，曼彻斯特年经济增速将超过2%。
2. 产业转型的具体案例
除了数据上的支持，曼彻斯特的产业转型也投射在了具体案例上。
距离上一篇调研到今天差不多半年时间里，曼城市场发生了许多变化，其中最显著的便是科技公司大规模进驻曼城市中心，由于这些消息得到的曝光甚少，我这边集中整理一下：
2018年8月7日，全球在线预定巨头Booking.com（缤客）宣布在曼城市中心投资1亿英镑，建立其欧洲新总部和运输业务。
Booking.com（缤客）缤客近期刚刚完成对中国滴滴出行的3.86亿英镑的投资，并计划未来融合滴滴的技术优势去拓展其英国业务。
2018年9月19日，英国每日邮报（Daily Mail）与General Trust共同持有的HPPUT斥资1825万英镑，买入曼城中心区写字楼76 King Street。
2018年9月28日，美国共享办公巨头WeWork大规模进军曼城，继一年前（2017年9月15日）租下曼城中心区写字楼One St Peter's Square之后，又租下了曼城第三个写字楼Dalton Place，扩展其在曼城的业务。
2018年10月8日，曼城本土地产巨头Bruntwood和英国保险公司Legal General共同宣布，将共同成立SciTech公司，联合开发、管理曼彻斯特科技地产。
SciTech计划在未来10年内于曼城投资超过490万平方英尺的与科技相关的房地产项目，总价值约18亿英镑。
两家公司宣布未来还会和当地大学机构深度合作，去发掘曼城潜在可重新开发的地区，几这样的合作大大助推了曼城产业升级。
2018年10月8日，英国科技公司In Touch Networks宣布进驻曼城市中心写字楼3 Hardman Square。
3 Hardman Square位于曼城市中心黄金地段Spinningfields，是目前曼城租金最高的甲级写字楼。
3. 产业转型的具体影响
从以上数据和案例看出，科技公司正在加速进驻位于曼城市中心黄金地段的写字楼。
但与此同时，科技公司的大规模涌入也炒高了曼城写字楼租金。
各个科技细分领域在曼城的租赁面积
科技公司在曼城房地产市场的交易量
如上图所示，科技行业里仅IT和通讯产业类公司在过去五年便完成了144笔交易，入驻了超过75万平方英尺的面积。
其他的科技产业加起来入驻了近160万平方英尺的面积，并且还有进一步上升趋势。
曼城甲级、乙级写字楼租金变化
租金方面，甲级和乙级写字楼的平均租金在五年内分别上涨了18%和22%。
曼城甲级、乙级写字楼最高租金变化
上图显示，乙级写字楼的最高租金已经和甲级写字楼的最高租金持平（33英镑每平方英尺），反映出科技公司对于乙级写字楼的高需求。
虽然曼城的产业转型让乙级写字楼的需求在近几年内持续走高，但是科技公司对于写字楼的硬件设施，地理位置和环境上的要求也导致一些符合要求的乙级写字楼供给不足，过度炒高（Overcooking）了乙级写字楼的租金。
曼城写字楼租金预测变化
由于2018年之前不会有任何大型甲级写字楼完工，曼城市中心写字楼短缺问题将进一步恶化，导致租金将于2020年涨至40英镑每平方英尺。
曼城写字楼库存
曼城写字楼的总体存量上也在逐渐减少，产业加速升级导致写字楼供不应求，同时也催化了曼城商业地产的收购和合作开发项目。
为了应对写字楼短缺问题，曼彻斯特政府开始联手中国资本，共同开发写字楼项目。
2018年9月28日，北京建工联手曼切斯特机场集团（MAG）、曼切斯特退休基金（GMPF），共同宣布将在曼城机场附近开发18万平方英尺的甲级写字楼。
该项目属于10亿英镑曼彻斯特机场城（Manchester Airport City）大型商业区开发计划之一，处于英国高铁二号线（HS2）曼城机场站附近，预计一共提供150万平方英尺的办公面积、140万平方英尺的仓库面积和65万平方英尺的工厂面积。
曼城机场城商业区效果图
商业区邻近曼城机场和HS2高铁站
除了资本参与的写字楼开发，曼城最近也吸引到了电子商务公司在机场城商业区附近建造新总部。
2018年9月17日，英国电子商务和零售巨头The Hut Group (THG）宣布在曼城机场城投资7.6亿英镑，建立占地16.8英亩的新总部，未来共招募1.2万新员工，新总部预计于2019年投入使用。
THG是英国最大的电商平台，旗下拥有美妆、运动营养、健康、服装、配饰、创意家具、数码电子等共计18家电子商务网站，其在英国的地位如同阿里巴巴之于中国。
THG旗下电商公司
说完对写字楼的影响，我们接着说说产业升级对住宅市场的影响。
Select Property近期发布数据显示，由于科技公司加速进驻，曼城市中心到2022年将新增超过1.1万个工作岗位，但届时只有4000套住宅完工，住宅供给远少于预期。
科技公司持续涌入造成曼城市中心住宅供不应求，推高了房价和租金。
曼城当前的个人住房拥有率已经下降到58%，并且有20%的人在租房子住，造成这一现象的最主要原因便是不断上涨的曼城房价。
4. 该怎么投资？
写了这么多分析，接下来我讲讲如果决定投资的话，该如何选择区域？
从曼城整体平均房价数据上看（2012-2018年），曼城市中心Spinningfields和Deansgate的涨幅最为明显，另外城市南部和机场城商业区的房价涨幅也比较大。
2012年曼城房价热力图（颜色越高，房价越高）
2018年曼城房价热力图
如果着眼未来的话，考虑到科技公司仍在持续进驻曼城市中心，因此市中心的升值潜力依然可观。
除此之外，英国高铁二号线会在曼城Piccadilly火车站和机场城设点，也会带动周边房价上涨。
英国高铁二号线站点图，曼城共设两大站点
而就在三个月前（2018年7月25日），曼城市政府通过了Piccadilly战略更新框架（Manchester Piccadilly Strategic Regeneration Framework）。
政府在位于市中心的Piccadilly高铁站附近划分了62英亩的潜在更新土地去组成新的Piccadilly中心区（Central District），未来不仅要扩建原有的Piccadilly车站，还将创造4万份新工作和百万平米的商业空间。
大型基础设施建设一直被英国用作催化剂，去促进当地经济发展，并大规模更新没有被有效利用的土地，所以可以预测Piccadilly中心区周边的房价未来会有一定的涨幅。
英伦投资客写在最后
写了这么多，最后用两张图结束今天的调研。
在上边第一张图里，我总结了以上提到的所有进驻曼城的科技公司，可以看出虽然脱欧冲击了曼城制造业，但同时也加速了曼城产业转型。
科技公司集中于市中心，造成市中心核心区写字楼和住宅同时供不应求。
再结合下一张房价热力图，可以看出科技公司聚集地和高铁二号线站点的位置与曼城房价变化存在明显关联。
调研参考文献：
1. In Touch takes 22,000sq ft at Spinningfields
2. OxfordEconomics & ESRC from Brexit and Greater Manchester (GMCA)
3. Booking.com checks into new £100m Manchester HQ
4. HPPUT buys Manchesteroffice for £18.25m
5. Manchestermustrethink tech or risk losing out
6. Is Manchester’s offices market overcooking?
7. Manchester Offices Snapshot Q2 2018
8. Manchester base for£1.8bn SciTech joint venture
9. The Hut Group pledges £760m investment in North West with new HQ
10. WeWork takes secondManchester office at One St Peter's Sq
11. Amazon to create 1,500jobs by opening huge warehouse at Airport City
12. New offices unveiledfor £1bn Airport City
13. Global partnersselected for Manchester’s Airport City
14. How ManchesterAirport's £1bn expansion will look
15. New ManchesterPiccadilly Strategic Regeneration Framework approved
英伦投资客延伸阅读：
英伦投资客原创文章
博主个人微信：LondonKe
项目推荐：感谢曼彻斯特本土最大开发商Select Property Group（尚选地产）提供部分调研数据和资料，推荐一下他们家的新项目——Crown Street（皇冠城湾）的Elizabeth Tower（伊丽莎白·俪景公寓），亮点如下：
曼城新地标 - 位于市中心CBD的52层摩天大楼，44层设有奢华泳池及温室花园。
地理位置优越 - 距离Deansgate轻轨站300米，Spinningfields 1.1千米（金融城），唐人街1.4千米，曼彻斯特大学1.9千米，老特拉福德球场2.8千米。
低总价、低首付- 总价210万人民币起（可贷款），一居首付30%，二居和三居首付20%，剩余房款交房后付清。
高投资回报率 - 预计年租金回报率达7%，房产增值每年5%，第5年投资的总回报率达97%。
配备限量停车位，停车位亦可进行投资出租。
图为项目位置，位于曼彻斯特市区核心地段，步行距离到达中心商务区和购物区
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