再等两年！伦敦伊丽莎白线遇重大延期，沿线租金房价却悄悄上涨
原定于2018年12月9日，也就是这一周开通的伦敦新地铁线——伊丽莎白线（又称Crossrail，女王线）遭遇重大延期。
据英国多家媒体最新报道，伊丽莎白线通车时间又一次被推迟，将延期至2020年底。
Crossrail延期至2020年底
值得一提的是，伦敦交通局于今年8月宣布了伊丽莎白线的第一次延期，原本是推迟到2019年秋季通车。
刚刚传出的延期至2020年底的消息意味着：伦敦人还要再等两年，才能坐上传说中的伊丽莎白线。
伊丽莎白线是伦敦近几年来建造规模最大的新地铁线，长达42公里，横贯东西伦敦，因此又被翻译成横贯城铁。
伊丽莎白线线路图
根据官方消息，延迟通车最主要的原因是东—西铁路线某些关键部分，包括车站、隧道内部等基础设施尚未完工，另外信号通讯系统还需要通过进一步的安全性和可靠性测试。
除了延期，伊丽莎白线还传出了项目超支的消息：建造经费越烧越多，比预期超支了近30亿英镑（约270亿人民币）。
卫报：伊丽莎白线再次延期，且项目严重超支
面对项目严重超支的情况，伦敦市长办公室和伦敦交通局于本周一（2018年12月10日）宣布将为Crossrail追加20.5亿英镑的贷款。
这样一来，伊丽莎白线的总建设费用将高达176亿英镑，比此前预计的148亿英镑多出28亿英镑。
不过，即便是面临再度延期和严重超支的情况，也不能否认英国人为这个全欧洲规模最大的基建项目所做的努力。
伊丽莎白线于2009年5月15日正式开工，到今天已经建了快10年，目前整个项目已完工超过90%，全新的列车也已经就位，只差最后的10%和通车测试。
全新的伊丽莎白线列车正在Canary Wharf至Abbey wood段做测试
列车将采用全新的自动驾驶系统
车辆内部
大部分轨道、站台、车辆、扶梯…大小装置皆已就位。
电梯、轨道、车辆都陆续亮相
部分站台屏蔽门已安装完毕
另外，Crossrail伊丽莎白线特有的紫色圆环标大部分已安装完毕。
伊丽莎白线紫色圆环
01
地铁未通，房租先涨？
虽然伊丽莎白线的通车时间又推迟了，但根据英国抵押贷款平台Landbay最新发布的数据，伊丽莎白线站点周边租金已悄悄上涨，涨幅远超伦敦平均水平。
图为伊丽莎白线主要站点租金涨幅
数据显示，伊丽莎白线站点周边租金涨幅为伦敦平均水平两倍，从2012年1月的平均每月1193英镑，增加到了2018年6月的平均每月1376英镑，平均每个租客每年要比2012年多付2196英镑。
图为伊丽莎白线所有38个站点周边租金变化
从2012年到2018年，有3个站点沿线的租金涨幅在30％以上，其中租金增长最快的是位于西伦敦的Southall（上涨38.19％），排在第二和第三位的分别是位于东伦敦的Manor Park（上涨37.24％）和Romford（上涨30.47％）。
除此之外，还有8个站点的租金上涨了20％至29％，包括东边的Abbey Wood，Ilford，Seven Kings，Goodmayes和Chadwell Heath，以及西边的Burnham，Iver和Hayes＆Harlington。
另外值得注意的是，自2012年伊丽莎白线开工以来，伦敦市中心一区站点周边的租金反而有所下降，包括Totterham Court Road（下跌6.12%）、Bond Street（下跌9.28%），Liverpool Street（下跌7.03%）。
可以看出，伊丽莎白线对伦敦郊区租金的带动更加明显，一区以外只有三个站点的租金较2012年有所下降，分别是Taplow（下跌2.02％）、Canary Wharf（下跌0.09％）和Maryland（下跌6.51％），其余站点租金全部有不同程度的上涨。
02
横贯城铁效应：让房价先涨
在伦敦，人们将伊丽莎白线（Crossrail）带来的房价和房租上涨定义为“横贯城铁效应”（Crossrail Effect）。
租金之外，“横贯城铁效应”同样对房价有巨大推动。
图为伊丽莎白线对房价的具体影响
上图数据显示，伊丽莎白线开建以来，站点周边房价平均上涨了31%，相当于平均每套房增值13.3万英镑（约120万人民币）。
到目前为止，伊丽莎白线总共为周边房产增值了350亿英镑。
具体来说，每减少10%的通勤时间，将使伦敦房价上涨6%；而所谓的“横贯城铁效应”让伊丽莎白线站点周边房价额外上涨了10.2%，且在2018年之后，预计房价每年还将额外上涨3.3%。
Crossrail影响分析报道（2012-2026）
另外根据GVA的研究报告和最新房价数据，伊丽莎白线对伦敦房价的带动效应远超预期，比2012年开建时作出的预测要高得多，举例来说，2016年全年房价增幅就比当年的预测高出了30%。
图为GVA预测的Crossrail对伦敦房价的带动效应（2012-2026），下面的黑线是2012年所做的房价预测，上面的蓝线代表真实房价和以及修正后的最新预测。
03
上涨背后的逻辑
“横贯城铁效应”之所以能够带动站点周边房价和租金双双上涨，主要归功于以下两大原因：
1. 缩短通勤时间，时间就是金钱
2. 提升通勤能力，吸引人流和投资
对于那些在伦敦郊区的站点，伊丽莎白线带来的最大好处就是缩短通勤时间：到伦敦市中心通勤时间节省的越多，房价涨的越高。
根据统计，伊丽莎白线未来通车后，会为每个伦敦人平均节约15分钟的通勤时间，而且会直接增加150万能在45分钟内到达伦敦市中心的人。
以下是伦敦热门线路在伊丽莎白线开通前后的时间对比，紫色代表伊丽莎白线开通后所用的时间，蓝色代表现在需要的时间。
可以看出，住的越远，伊丽莎白线带来的便利越大。对于那些因为开通伊丽莎白线，而大大缩减进城时间的地区来说，“横贯城铁效应”能推高租金也就不足为奇了。
下面这张图更一目了然的反映了通勤时间和房价之间的关系：浅绿代表伊丽莎白线开通后，各个站点节省的通勤时间，深绿色则代表房价涨幅。
可以看出，通勤时间确实和房价有很大相关性，但更值得注意的是，伦敦市中心像Totterham Court Road、Bond Street、Liverpool Street这些地方通勤时间并没有减少，但房价却仍然大幅度上涨，甚至比郊区站点涨得更多！
这背后是什么原因呢？
对于那些地处伦敦中心的伊丽莎白线站点，其房价之所以大幅度上涨，主要归功于我在上面写的第二个原因：提升通勤能力，吸引人流和投资。
通过连接伊丽莎白线，这些位于一区的站点进一步强化了其作为伦敦市中心重要中转站的功能。
简单来说，连接越多地铁线路的站点，其通勤能力越好，能够输送和吸引更多的人流，人流涌入意味着区域投资价值得到进一步提升。
手握大资金的财团看到了这一点，于是提前布局伦敦市中心站点，在周边新建写字楼、酒店、购物中心等物业，为即将到来的人口流入做准备。
图为位于伦敦一区的伊丽莎白线Farringdon站上盖写字楼物业效果图
GVA的研究也证明了这一观点，下面这张图代表伊丽莎白线对投资额和开发量的影响，横轴代表各个站点在伦敦的地理位置（左西右东），纵轴代表每个站点的开发量，越高越大。
可以看出，自宣布新建伊丽莎白线以来，对周边房价提升最多、且带动开发量最大的地区并不是通勤时间减少最多的郊区，反而是那些位于伦敦市中心的黄金地段。
下面这张图表看得更直观，横轴代表每个站点附近的新建地产开发量（包括写字楼、商铺等），红色代表已开工或完工的地产项目，深蓝色代表尚未开工的地产项目。
可以看出，黄色方框（即位于伦敦市中心黄金地段的站点）的地产开发量最大，这里的开发量主要指的是以写字楼和商铺为代表的商业地产，商业地产的开发量往往和住宅房价的上涨潜力呈正相关。
原本是为了连通伦敦郊区的伊丽莎白线反而刺激更多资金进入到伦敦市中心，地产商们还是希望在伦敦市区分一杯羹，并利用“横贯城铁效应”收获更多房价红利。
04
英伦投资客写在最后
火车一响，黄金万两，这个朴素的道理在英国同样适用，虽然伊丽莎白线还要延期两年，但其对伦敦房价和租金的推动已经提前发生，而且我预测在正式通车后还会有一波完工红利。
另外值得投资者重点关注的是，总结后半部分的分析结论，伊丽莎白线对郊区和市区的影响有很大不同：
如果关注租金的话，伊丽莎白线对郊区租金带动更大，拉动伦敦市区租金上涨不多，有些市区站点周边租金反而有所下跌。
如果关注房价来话，伊丽莎白线无疑对伦敦市区黄金地段的房价拉动更大，郊区站点周边的房价当然也有上涨，但无论从当前涨幅和未来潜力来说，都不如伦敦市区。
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