第三次延期！伦敦女王线推迟至2021年，沿线房产还值得投资吗？
把脱欧玩成拖欧的英国人又犯”拖延症“了。
就在这几天，英国主流媒体齐刷刷报道了一条让人无奈的最新新闻：
伦敦新地铁线——伊丽莎白线（又称Crossrail，女王线）第三次遭遇延期，最新通车时间很可能要到2021年！
金融时报（2019年4月19日）：Crossrail要到2021年才能通车
BBC：伊丽莎白线延期至2021年
伊丽莎白线原定于2018年12月9日全线通车，2018年8月，伦敦交通局第一次宣布女王线延期，推迟至2019年秋季。
在更换CEO后，伦敦交通局于2018年12月第二次放出推迟消息，表示女王线通车要等到2020年底。
2019年4月，也就是最近，Crossrail第三次爆出延期消息，这次是2021年，意味着伦敦人还要再等两年，才能坐上传说中的女王线。
万众瞩目的女王线一拖再拖，也让一部分英国人出离愤怒，BBC的新闻评论区瞬间涌入上千条留言。
女王线是伦敦近几年来建造规模最大的新地铁线，长达42公里，横贯东西伦敦，因此又被翻译成横贯城铁。
票价方面一到六区还是按照原来Oyster地铁卡的价格收费。
伊丽莎白线线路图
2016年2月23日，英国女王伊丽莎白二世在时任伦敦市长Boris Johnson陪同下参观邦德街站工程隧道。
为表彰女王对英国的贡献，Crossrail官方当天宣布将Crossrail更名伊丽莎白线，简称“女王线”。
女王线之所以一拖再拖，主要还是为了确保安全通车。
根据官方刚刚发布的消息，列车在试运营之前要进行严格的动态测试，这一测试比预想得要困难很多。
东西铁路线某些关键部分，包括新车站、隧道内部等基础设施尚未完工，帕丁顿站和邦德街站的工期落后最多。
Crossrail邦德街站
除此之外，列车的信号通讯系统也还需要通过进一步的安全性和可靠性测试。
女王线何时能够通车，完全取决于这些测试的进展，今年第四季度的一系列测试尤为重要。
根据消息，最乐观的情况是女王线会在2020年春季通车，最坏的情况是伦敦人要等到2021年春季。
除了延期，伊丽莎白线还传出了项目超支的消息：建造经费越烧越多，比预期超支了近30亿英镑（约270亿人民币）。
卫报：伊丽莎白线再次延期，且项目严重超支
面对项目严重超支的情况，伦敦政府不得不为Crossrail追加20.5亿英镑的贷款，且坚称这笔支出由伦敦市政府承担，不会动用英国纳税人的钱。
这样一来，伊丽莎白线的总建设费用将高达176亿英镑，比此前预计的148亿英镑多出28亿英镑。
不过，即便是面临多次延期和严重超支，也不能否认英国人为这个全欧洲规模最大的基建项目所做的努力。
伊丽莎白线于2009年5月15日正式开工，到今天已经建了快10年，目前整个项目已完工超过90%，全新的列车也已经就位，只差最后的10%和通车测试。
全新的伊丽莎白线列车在Canary Wharf至Abbey wood段做测试
列车将采用全新的自动驾驶系统
车辆内部
大部分轨道、站台、车辆、扶梯…大小装置都已经安装就位。
电梯、轨道、车辆都陆续亮相
部分站台屏蔽门已安装完毕
另外，Crossrail伊丽莎白线特有的紫色圆环标大部分已安装完毕。
伊丽莎白线紫色圆环
看到这里，关心投资的读者肯定想问一句：女王线一拖再拖，沿线房产还值得投资吗？
毕竟伊丽莎白线规划一出来，沿线房产就被热炒了一波，过去几年，几乎所有开发商和中介都在用这条没通车的线做广告，怂恿投资者提前进场。
很多人说这样的炒作完全透支了沿线房产的未来涨幅，接下来已经没有多少上涨空间。
对于这种说法，我表示部分赞同，但不完全正确，女王线有些站的房价确实已经被完全透支了，但有些站点还是有潜力。
给出结论之前，我们先看看过去几年到底哪些站涨了？具体涨了多少？
不想看论证过程的读者可以跳到第四部分直接看结论。
01
横贯城铁效应：让房价先涨
在伦敦，人们将伊丽莎白线（Crossrail）带来的房价和房租上涨定义为“横贯城铁效应”（Crossrail Effect）。
“横贯城铁效应”对房价有巨大推动。
图为伊丽莎白线对房价的具体影响
上图数据显示，伊丽莎白线开建以来，站点周边房价平均上涨了31%，相当于平均每套房增值13.3万英镑（约120万人民币）。
到目前为止，伊丽莎白线总共为周边房产增值了350亿英镑。
另外根据GVA的研究报告和最新房价数据，伊丽莎白线对伦敦房价的带动效应远超预期，比2012年开建时作出的预测要高得多。
举例来说，在中介和开发商不遗余力的炒作下，伊丽莎白周边房价在2016年的增幅就比当年的预测高出了30%，这就是我们前面所说的”透支涨幅”。
图为GVA预测的Crossrail对伦敦房价的带动效应（2012-2026），下面的黑线是2012年所做的房价预测，上面的蓝线代表真实房价和以及修正后的最新预测。
所以，到底哪一段的涨幅透支的最厉害呢？
时间就是金钱，“横贯城铁效应”之所以能够带动房价上涨，主要归功于缩短通勤时间。
数据显示，每减少10%的通勤时间，将使伦敦房价上涨6%。
开发商正是利用这一点，提前把未来的房价涨幅放到了新房价格里，把通车后的价格拿来售卖。
简单来说，伦敦郊区的房产因为通勤时间减少最多，最具炒作噱头，因此涨幅透支最厉害。
以下是伦敦热门线路在伊丽莎白线开通前后的时间对比，紫色代表伊丽莎白线开通后所用的时间，蓝色代表现在需要的时间。
可以看出，住的越远，伊丽莎白线带来的便利越大。
下面这张图一目了然的反映了通勤时间和房价之间的关系：浅绿代表伊丽莎白线开通后，各个站点节省的通勤时间，深绿色则代表房价涨幅。
可以看出，减少的通勤时间和上涨的房价具备很强的正相关性。
02
不只房价，租金也涨了
英国抵押贷款平台Landbay发布的数据显示，虽然还没通车，但伊丽莎白线站点周边租金已悄悄上涨，涨幅远超伦敦平均水平。
图为伊丽莎白线主要站点租金涨幅
数据显示，伊丽莎白线站点周边租金涨幅为伦敦平均水平两倍，从2012年1月的平均每月1193英镑，增加到了2018年6月的平均每月1376英镑，平均每个租客每年要比2012年多付2196英镑。
图为伊丽莎白线所有38个站点周边租金变化
从2012年到2018年，有3个站点沿线的租金涨幅在30％以上，其中租金增长最快的是位于西伦敦的Southall（上涨38.19％），排在第二和第三位的分别是位于东伦敦的Manor Park（上涨37.24％）和Romford（上涨30.47％）。
除此之外，还有8个站点的租金上涨了20％至29％，包括东边的Abbey Wood，Ilford，Seven Kings，Goodmayes和Chadwell Heath，以及西边的Burnham，Iver和Hayes＆Harlington。
值得注意的是，自2012年伊丽莎白线开工以来，伦敦市中心一区站点周边的租金反而有所下降，包括Totterham Court Road（下跌6.12%）、Bond Street（下跌9.28%），Liverpool Street（下跌7.03%）。
可以看出，伊丽莎白线对伦敦郊区租金的带动更加明显，一区以外只有三个站点的租金较2012年有所下降，分别是Taplow（下跌2.02％）、Canary Wharf（下跌0.09％）和Maryland（下跌6.51％），其余站点租金全部有不同程度的上涨。
03
哪些站点还值得投资？
从上边列举的一系列数据我们可以看出，过去几年，尚未开通的女王线大大推动了伦敦郊区房价和租金的快速上涨。
因此，你如果现在问我该入手哪里，我会更建议投资市中心。
伦敦市中心像西区牛津街周边（Totterham Court Road）、邦德街（Bond Street）、金融城（Liverpool Street）、国王十字周边（Farringdon）这些地方因为本来就在一区，通勤时间不会减少，所以开发商不会、也没必要通过宣传女王线的利好来卖房，透支涨幅也就无从说起。
当女王线真正通车后，这些市中心站点才会迎来爆发。
通过连接伊丽莎白线，这些位于一区的站点将进一步强化了其作为伦敦市中心重要中转站的功能。
简单来说，连接越多地铁线路的站点，其通勤能力越好，能够输送和吸引更多的人流，人流涌入意味着区域投资价值得到进一步提升。
手握大资金的财团也看到了这一点，于是提前布局伦敦市中心站点，开始在周边新建写字楼、酒店、购物中心等物业，为即将到来的人口流入做准备。
图为位于伦敦一区的伊丽莎白线Farringdon站上盖写字楼物业效果图
GVA的研究也证明了这一观点，下面这张图代表伊丽莎白线对投资额和开发量的影响，横轴代表各个站点在伦敦的地理位置（左西右东），纵轴代表每个站点的开发量，越高越大。
上图看出，自宣布新建伊丽莎白线以来，对周边开发量带动最大的地区并不是通勤时间减少最多的郊区，反而是那些位于伦敦市中心的黄金地段。
原本是为了连通伦敦郊区的伊丽莎白线反而刺激更多资金进入到伦敦市中心，为市中心未来房价上涨积累势能。
下面这张图表看得更直观，横轴代表每个站点附近的新建地产开发量（包括写字楼、商铺等），红色代表已开工或完工的地产项目，深蓝色代表尚未开工的地产项目。
上图显示，黄色方框（即位于伦敦市中心黄金地段的站点）的地产开发量最大，这里的开发量主要指的是以写字楼和商铺为代表的商业地产，商业地产的开发量往往和住宅房价的上涨潜力呈正相关。
可以看出，和个人投资者不同，聪明的开发商其实在悄悄押注市中心。
总结来说，在女王线通车后，伦敦市中心站点的通勤能力将大大提升，不但吸引人流，还吸引商业地产开发商们提前投资。
04
英伦投资客写在最后
很多人说女王线周边房价已经提前透支，但我的结论是这个说法对于郊区可能成立，但市中心真不一定。
对于伦敦郊区的房产，女王线可以说是最大的卖点，因此开发商前期就在售价里预支了涨幅（当然不排除某些郊区站点未来还会有一小波完工红利）。
对于伦敦市中心的房产，开发商不会、也没必要通过宣传女王线的利好来卖房，透支涨幅也就无从说起。
从提升通勤能力、吸引人口和投资的角度来说，伦敦市中心的房价潜力只有在女王线真正通车后才会爆发出来。
而这一点，也已经得到了用脚投票、提前押注市中心的商业地产开发商的验证。
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