李嘉诚之后，“香港铺王”转战英国，悄悄建立百亿零售帝国
文 | 李颖, Steven Tai
*本文整理自与黎永滔的采访记录
黎叔是谁？你可以称他为“香港商铺之王”，也可以叫他150亿零售帝国的缔造者，或者是常胜将军？都可以，因为黎叔配得上这些所有的称号。
黎叔绝非浪得虚名，尽管他更喜欢别人称他为滔哥。
黎永滔在80年代的香港白手起家，经营一家小小的珠宝行，慢慢地，他注意到零售地产投资的价值。
于是，他开始在香港收购一些小型的商铺，逐渐建立起他的零售帝国，迄今他在香港的物业资产总值已经超过150亿港币。
曾经有个在香港五大行工作的朋友说过一个黎叔的故事。每当黎叔看中某个商铺时，他会搬个小板凳坐在马路对面，盯着这个商铺两天甚至更长的时间，看看人流量、消费状况等等，以此来测算是否值得投资。
当然这个故事被滔哥一笑带过，“这只是个江湖的传闻啦，没有这回事”。
黎叔的团队只有6个人，即便加上刚毕业的儿子女儿，仍然是一个小团队。这样的小团队却管理着那么多的项目，其中需要的投入可想而知。
黎永滔和儿子
黎叔黎太每天要忙到半夜才能休息，但早上又都早早起来。黎叔凡事亲力亲为，无论是看项目或者看图纸、改设计。
走在香港湾仔骆克道上，几乎每一家建材店老板都认得黎叔，亲切地招呼他进店来看新到的建材。
复活节前后，黎叔带我参观了他在湾仔、铜锣湾还有旺角的部分物业。印象最深刻的是铜锣湾的一处店铺，黎叔说起这处物业时也颇为得意。
铜锣湾那处店铺位于时代广场和崇光百货中间的一条小道。店面大约500英尺，目前出租给一家专营瑞典手表的零售店。
黎叔于1997年斥资4000多万港币买下该物业，目前的年租金早已超过千万。之前5年租给某知名珠宝店，该店曾经创下月销售额超过900万港币的记录。
该地段人潮涌动，乃是前往时代广场、崇光百货、利园的必经之路。一墙之隔的另外一条步行街，人流相比之下却少的可怜。街角一处物业据黎叔说已经放盘几年，却无人问津。印证了地产投资最重要的一条原则，location，location，location。
“香港铺王”转战英国
2009年黎叔夫妇送儿子女儿来英国求学，机缘巧合开始了他的伦敦投资之旅。
他在伦敦的时候参观了牛津街和邦德街的一些零售商铺，对这些商铺的门面、人流量还有应接不暇的收银员留下深深的印象。
伦敦邦德街
“就是从那个时候，我开始探寻投资伦敦商业物业的可能性。看的越多，我越发觉投资于主流地段是正确的决定。英国透明的法律环境和科技的进步进一步坚定了我的决心。我觉得英国和香港有很多共同之处，尤其是商业税收的设定等等。”
“当然在2009年时最大的不同点还是伦敦主流地段的收益率。那时香港只有2%，而伦敦可以做到5%。”
2010年，黎叔在伦敦插上第一面旗，以3800万英镑买下牛津街221-223号物业（221-223 Oxford Street），一栋包括写字楼和底层商铺的沿街大楼。
牛津街221-223号
两年后，他再次以3800万英镑的价格，在牛津街527-533号买了三家店铺。
牛津街527-533号
2013年，黎叔斥资8000万英镑，买下了牛津街291号（2 Harewood Place），一栋五层高的零售大楼。
牛津街291号
黎叔之所以大规模从香港转战伦敦，主要是因为香港从2013年开始收紧了对零售物业的贷款。
2018年9月，黎叔斥资4900万英镑从Thor Equities手中买下伦敦Soho区华都街151号（151 Wardour Street）。
151 Wardour Street大楼
尽管距离上一个伦敦投资项目已经有5年之久，但黎叔作为深谙此道的老手，对该市场却一点都不陌生。
还记得成交后几天和他走在华都街上，他说伦敦Soho的街道里他最喜欢这条街，因为相比别的路更宽，人流和车流都比较旺。
“我很喜欢华都街这个项目，最主要一个原因是周边交通设施的升级改造。伦敦交通局开始提供全天候24小时的地铁服务，使得Soho的餐馆和酒吧的生意飙升。”
伦敦华都街
英国脱欧，危险和机遇并存
在采访中，我也问了黎叔对英国脱欧的看法。
不同于其他投资者的观望态度，黎叔更乐于从脱欧带来的积极因素来看。
他认为，英国脱欧后短期内一定会有不少负面影响，现在需要做的是根据确定的事件来调整投资策略。
黎叔和笔者Steven
黎叔认为，英国的写字楼资产或许会被脱欧冲击，但零售和餐饮行业却会因为英镑贬值而受益。
一方面是商铺将会变得更便宜，另一方面是汇率带来的利好可以进一步刺激人们的消费欲望。
英国脱欧公投后英镑大跌，这两年伦敦牛津街、邦德街上到处都是从世界各地赶来的的购物者。
另外，英国的教育也因为英镑贬值而受益，越来越多的国际生赴英留学，随之而来的便是留学生所带动的购物消费，而伦敦的零售和餐饮将会成为主要受益者。
黎叔认为，英国在脱欧后一两年内肯定会有阵痛期，但长远来看，脱欧将会给英国带来更多的好处。
例如在移民和贸易政策上能得到更独立的掌控，不用被欧盟里经济比较不完善的国家拖累。
知行合一，黎叔也用行动践行他的投资理念和对脱欧的看法。
2018年12月，黎叔投资了他迄今以来在伦敦的最大项目，以1.525亿英镑的价格，买下了位于老邦德街2-5号（2-5 Old Bond Street）的零售办公大楼Standbrook House。
大楼面积约为2.33万平方英尺（约2161平方米），单价6662英镑每平方英尺（约人民币61万每平方米），包括位于邦德街的店铺和楼上写字楼部分。
老邦德街2-5号大楼
零售部分的租客是英国知名品牌亚历山大麦昆的旗舰店以及意大利奢侈品牌Tod's。
黎叔收购后，租客麦昆因需要更大的店面，希望搬往老邦德街另外一处物业，于是知名奢侈手表品牌Richard Mille立即向黎叔提出承租，并且于今年年初开始装修店面。
从这个换手速度可以看出好地段物业的抢手程度，尤其是高端零售。
正在装修的Richard Mille店面
该物业投资项目在2019年3月7日于伦敦举行的CoStar 2019年度颁奖典礼中被授予年度零售投资最佳项目。
黎叔是受CoStar这种传统欧美地产媒体认可的第一人。
黎叔和笔者李颖
今年3月，黎叔又出手了，斥资1225万英镑收购了位于伦敦梅菲尔 ( Mayfair ) 商铺和住宅大楼——46-58 Maddox Street。
该楼共有18间公寓，底层6个门面全部可以做商铺使用，黎叔对零售地产的偏好可想而知。
梅菲尔46-58 Maddox Street大楼
除了买进以上物业，很少人知道黎叔在2018年底悄悄涨了一波租金。
去年年底，黎叔大幅上调了牛津街2 Harewood Place（也就是大家熟悉的牛津街麦当劳大楼）的租金。
在脱欧不确定性最强的时期，这栋大楼反而创下了牛津街每平方英尺最高的租金纪录。
因为此举，牛津街其他业主也跟着沾光，黎叔一下把他旁边物业的价值和租金都拉高了。
黎叔的这个大楼正好位于伦敦新地铁伊丽莎白线邦德街出口，未来新地铁开通后将是旺中之旺的黄金地点。
黎叔的伦敦投资生意经
对于零售业而言，最重要的就是位置。
黎叔也清楚当前英国零售行业面临的压力，他的应对措施就是选择最核心地段的最好物业。
只要地段够好，找到合适的租客一点都不难。
“我喜欢那些零售业主将网上平台结合线下门面店的做法，这样销售就可以做的起来。”
“那些超级富豪来伦敦就是花钱的，如果他们想要买什么东西，他们肯定会到店里来看来买，而不是通过网上下单的方式。”
在香港，黎叔因为他不懈努力提升零售物业价值的成功案例被冠以“商铺之王”的称号。另外一个比较不为人所知的昵称是“常胜将军”，因为他从来没有在物业投资上损失过。
黎叔喜欢用贷款，来实现投入与产出的最大化。
他在伦敦的投资项目以英镑收租，因此他倾向于利用本地而非香港的银行来借贷，以此降低汇率损失的风险。
“我们可以充分利用英国良好的贷款环境，将我们的本金重新利用，以实现更好的循环。”
黎叔秉承“人弃我取”的投资观，比如在2003年非典期间香港物业价格暴跌，他大量买进，等到市场恢复正常时他又及时抛出，实现了收益的最大化。
对于当前的香港房地产市场，虽然近期有所回升，但黎叔认为这样的反弹只是短期现象，不会持久。
黎叔觉得全球宏观因素会对港人的投资决策产生直接影响。
“现在的贸易战会持续几年，因为中美谈判和协调的过程并非一两年能解决。”
“每一场危机同时意味着机会的来临。投资无他，时点决定一切。”
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