细则曝光！英国开征海外买家税，如何定义海外买家？如何界定交易时点？

本周二（7月21日），英国政府正式发布了海外买家税的政策文件，这一新政于2020年3月11日官宣，本周终于发布征税细则。

根据细则，从2021年4月1日起，海外买家在英格兰及北爱尔兰买房的话，将要额外支付2%的购房印花税。

值得注意的是，印花税为交易税，只在交易时征收一次。

同时，该细则还对海外买家如何定义、征税如何征、交易时间如何界定等问题，做了明确规定。

关于具体问题，接下来我们一个一个看。

1. 如何定义“海外买家”？

个人买家:

根据征税细则，这次加税将主针对的是不住在英国的海外机构和个人投资者，那些在英国工作、生活的外国人不会受到“海外买家税”的影响。

对个人买家来说，从完成交易（指交房）当天往前推12个月（一年），如果在这12个月（一年）内，个人买家在英国居住的时间少于183天，即为“海外买家”，需要支付额外2%的印花税。

对于共同购买的情况（比如夫妻、男女朋友、好朋友合伙买房），则印花税将按高的来征。比如夫妻双方一方是英国本地居民，另一方是海外买家，则按照海外买家处理。

上面提到的183天里的“1天”的定义是：只要购房者在该天结束时，也就是该天午夜12点在英国境内渡过，那该天就算作“1天”，即如果购房者上午不在英国，但晚上12点前到达英国，这样也算作“1天”。

需要注意的是，尽管印花税新政指出适用范围是英格兰和北爱尔兰，但如果买家在苏格兰居住满183天，也会被视为“英国居民”，在英格兰和北爱尔兰购买房产将不需要额外被征税。

个人买家豁免权:

如果该个人海外买家是皇家雇员（Crown Employees），即被英国皇室聘用，例如警察，公务员和外交官等，即便不满足之前提到的“183天”的居住要求，也可以免于被征收额外2%的海外买家印花税。

公司买家

以公司名义买房的话，如果该公司符合在英国交“公司所得税”（Corporation Tax）的条件，那通过该公司在英国买房就不需要交海外买家税。 

以下情况均需要交“公司所得税”：1. 公司注册在英国；2. 公司不注册在英国，但其主要管理和业务是在英国，即以英国为中心；3. 根据双边税务条约被认定为英国公司。

但值得注意的是，对公司买家来说，如果使用在英国注册的公司购房，但该英国公司由一个或多个海外人士直接或者间接控制的话，那公司也需要支付海外买家税。

2. 准备来英国定居的“海外买家”，可以退税

英国不希望这个“海外买家税”阻碍投资者来英国定居，因此新增了一条相对人性化的规定：

只要这个海外买家，在房产交易日往后推的12个月（一年）内，到英国住满了183天或者以上，那他就可以申请全额退还“海外买家税”。

简单来说，海外买家买完英国的房子，并交完税后，如果在之后的一年内搬到英国定居并住满183天以上，就可以申请退税。 

3. 举例

我接下来举一个细则中的例子，大家应该会清楚一些。

Sarah是加拿大人，于2023年2月1日在英国买了一套房，价格是30万英镑，根据“海外买家税”的规定，Sarah需要支付额外2%的印花税，也就是6000英镑的“海外买家税”。

Sarah之所以到英国买房，是为了之后搬来英国工作，买房后的一年内（2023年2月1日到2024年2月1日），Sarah在英国住了290天。

于是，Sarah达到了退税条件，可以申请退回6000英镑的“海外买家税”。

4. 作为海外买家，这个交易时间点如何界定？到底是算交换合同还是交房时间？

根据细则，这个交易时间点指的是交房时间，即在2021年4月1日之后交房的海外买家，原则上都需要付海外买家税，但这有两个例外：

1. 在2020年3月11日（即英国政府宣布出台政策）之前交换合同，但房产要在2021年4月1日后交付的海外买家，因为对于这一政策出台不知情，因此不需要交海外买家税。

也就是说，只要海外买家在2020年3月11日之前交换合同，无论何时交房，都不会受海外买家税影响。

2. 合同已实质上在2021年4月1日之前完成，但交房时间略晚于2021年4月1日的海外买家，也可以免交海外买家税。

如果是你在2020年3月11日之后买房并交换合同，那么海外买家税的征收将取决于交房的日期：

• 2021年4月1日之前交房，不用交海外买家税

• 2021年4月1日之后交房，需要交海外买家税

如果还是不明白，可以看看下面这个表。

5. 横向对于英国海外买家的购房成本。

对于海外买家而言，这个海外买家税无疑会增加购房的成本。

但加税之后，海外买家在英国的购房成本仍还是排在中游偏下的位置：

可以看到，上图以英国伦敦为例，伦敦的买房印花税虽然比较高（绿色），但是持有成本（黄色）和出售成本（蓝色）都很低。

不同于美国、加拿大和澳大利亚，英国是没有房产税的（黄色部分的持有成本极低，为较低的市政税和地租）。

英伦投资客写在最后

总的来说，在2020年3月11日之前交换合同的买家，无论什么时候交房都不需要交海外买家税。

但对于在3月11日之后交换合同的买家，如果是在2021年4月1日之后交房，就需要多支付2%的海外买家印花税了。

如果你已经错过了赶在3月11日之前交换合同，并有在英国置业的意向，又想省这2%的海外买家税，那可以重点关注2021年4月1日前交房的项目，这个清单正好我们近期有整理，链接如下：最全汇总！这些伦敦楼盘可以在明年4月前交房，最多省5%的税

之所以写最多省5%，主要是因为从现在开始到明年4月前，还有一个因疫情出台的印花税假期新政（调高起征点到50万英镑，最高省1.5万英镑）。两个优惠叠加的话，如果在明年4月前买50万英镑的房子，确实就能省下正好5%的印花税。

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博主常驻伦敦

是英国皇家特许测量师MRICS

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