英国疫情下，这个中国公司3亿卖掉伦敦大楼，是赚是亏？
刚刚，中国资本在英国制造了新年第一笔退出交易。
英伦投资客（2021年1月12日）获悉，北京房地产开发商——国锐地产有限公司（简称：国锐地产）已成功将其在伦敦金融城持有的大楼Boundary House出售给了奥地利公司Bow Street Operations Limited。
最终成交价为3096万英镑（约合3.26亿港币，2.72亿人民币）。
以下为港交所上市的国锐地产最新发布的公告：
Boundary House大楼位于伦敦金融城日渐繁华的Aldgate区，该区主打TMT行业，有多家科技、媒体及电信企业在此入驻，包括Uber、Groupon等，且为伦敦市中心著名的金融及保险地带。
国锐此次出售的物业的具体地址为7–17 Jewry Street，邻近多条铁路干线及地铁站，最近的地铁站是Aldgate。
Boundary House是一座对外出租的办公大楼，内部净建筑面积约为45,062平方英尺，由一层地下室、地面上七层楼，地下室仓库和七个停车场组成。
值得注意的是，Boundary House是国锐地产在伦敦买的第一个写字楼，也是整个集团在英国的首个收购项目。
2016年7月11日，国锐斥资2778万英镑（约2.8亿港元，2.4亿人民币）从房地产投资公司Picton手中收购了Boundary House。
国锐在伦敦买的第一个楼——Boundary House外观
Boundary House大楼位置
根据国锐官网上的数据，截至2018年底，Boundary House出租给了12名办公空租户，出租率达89%，预计每年贡献约110万英镑租金收入。
再来看本次的买家——Bow Street Operations Limited。
该公司在英国注册，主营业务是酒店和住宿，为奥地利富豪兄弟鲁道夫•普洛贝格（Rudolf Plobberger）和克里斯蒂安•普洛贝格（Christian Plobberger）所有。
奥地利兄弟接手Boundary House后，有意对大楼扩建75,500平方英尺，并将其改造成酒店。
此前，这对奥地利兄弟也曾计划将位于伦敦Covent Garden的前鲍街治安法庭（Bow Street Magistrates' Court）改造成一家豪华酒店。该法庭因受理过奥斯卡·王尔德、阿彻勋爵和克雷双胞胎等案件而闻名。
这对兄弟最初在2013年拿到规划许可，准备将这栋位于伦敦西区的建筑改造为酒店，但因为中途有中东金主出了高价，于是在2016年以7500万英镑的价格将其出售给了总部位于卡塔尔多哈的一家投资公司。
出售之后，奥地利富豪便开始寻找另一投资标的，最终锁定国锐地产出售的Boundary House大楼。
国锐伦敦卖楼，是赚是亏？
从2016年7月买进到2021年1月卖出，国锐共持有Boundary House大楼四年半，先不算杠杆，我们就用现有的数字简单粗暴的算一下投资回报率：
四年半租金收益495万英镑（=110万英镑*4.5年)
+大楼增值318万英镑（=3096万英镑-2778万英镑）
=总收益813万英镑
÷总投资2778万英镑
=29.2%
年化投资收益率：6.48%（=29.2%/4.5）
如果算上从银行借款比例和融资成本的话，投资收益率应该更高（另外英镑汇率从2016年到今天也略微涨了一些）。
纵观整个流程，Boundary House作为国锐操盘的第一个英国项目投资，收益还是可以的，毕竟每年收到稳定租金的同时，大楼还在脱欧和疫情的双冲击下增值了318万英镑。
国锐地产是谁？
国锐地产起家于北京，开发过三里屯Village、蓝T公寓、国锐金嵿等项目，目前也在美国洛杉矶拿下了位于圣塔莫尼卡繁华区的地块。
在英国，除了成功操盘Boundary House，国锐地产还于2017年11月斥资1.345亿英镑（约为13.85亿港币，11.76亿人民币），买下了另一幢位于伦敦金融城的写字楼Juxon House，该楼紧邻圣保罗大教堂。
国锐地产目前仍持有该楼，且每年能够收到552万英镑租金（约为5685.6万港元，4800万人民币），租客包括Intermediate Capital Group、Phoenix Group、Sarasin & Partners等，租金收益率约为4.1%。
英伦投资客写在最后
今天我们简单计算了国锐地产出售伦敦金融城写字楼Boundary House这笔交易。
可以看出，虽然英国这两年经历了脱欧、疫情等一系列事件（特别疫情对伦敦写字楼市场造成了巨大冲击），但国锐最终仍以3096万英镑的价格将Boundary House成功卖出，售价对比买入价略有盈利。
另外值得注意的是，在疫情冲击旅游业和商务差旅的大背景下，奥地利买家仍准备买下大楼后将其改造为酒店，显示其对伦敦疫情后的经济反弹充满信心。
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