后疫情期热闹非凡的伦敦商业地产市场，刚刚又出现一笔大交易。
英伦投资客（2022年3月17日）最新获悉，中国香港富豪王祖安持有的天海集团（Tenacity Group）将以3亿英镑（约合25亿人民币）的价格，出售位于伦敦金融城的写字楼70 Gracchurch Street。
大楼买家为英国开发商Stanhope和加拿大开发商Cadillac Fairview。值得一提的是，天海集团四年前（2017年8月10日）收购70 Gracchurch Street的价格是2.71亿英镑。
对比最新3亿英镑的售价，70 Gracchurch Street在过去四年升值了2900万英镑（约3亿港币，2.43亿人民币）。与此同时，天海集团也在和其它投资方洽谈，从而为其名下另一栋伦敦写字楼Gracchurch Street 55引入新的投资合作伙伴。
在展开收购消息之前，我们先来看看天海集团正在洽谈的两栋物业。
Gracchurch Street 55和Gracchurch Street 70均位于伦敦老金融城，步行距离仅2分钟，离Monument和Bank地铁站很近。2017年8月10日，天海集团斥资2.71亿英镑（约合22.67亿人民币），从资产管理公司Legal & General手中收购了70 Gracechurch Street大楼。
目前，70 Gracechurch Street大楼被出租给保险巨头XL集团和英国马莎百货，每年租金约1200万英镑，年租金回报率为4.2%。一年后（2018年8月24日），天海集团又斥资6900万英镑（约6.97亿港币，6.05亿人民币）收购了仅一街之隔的55 Gracechurch Street。
55 Gracechurch Street大楼高六层，面积为超过7.5万平方英尺，主要租客是伦敦皇家互助保险协会（The Royal London Mutual Insurance Society），年租金为303万英镑，年收益率约为4.4%。
正因为两栋大楼之间的距离优势，天海集团此前也有意对其进行整体开发改造。2021年，天海集团先后获得伦敦金融城政府（City of London Corporation）的许可，计划在两栋大楼原址上建造100多万平方英尺（约合3100万平方米）办公空间。2021年1月，Gracchurch Street 55率先获批，天海集团将在此地块上兴建30层写字楼，用作多功能办公和商业空间，来应对疫情后办公新趋势。
据了解，建设计划包括超过366000平方英尺的办公空间，近26000平方英尺的零售，超过17222平方英尺的公共花园露台和文化规划空间。
下图为55 Gracechurch Street的建成模拟图：
2021年2月，天海集团再获伦敦金融城政府批准，计划在70 Gracechurch Street的原址上建造一座33层的环保型办公大楼，最多可容纳4300名员工。
新项目将包括约77.5万平方英尺的灵活办公空间、超过19375平方英尺的零售空间和超过16146平方英尺的公共空间。
其中，第29和30层将建设公共画廊和花园，可供俯瞰伦敦景色。
下图为70 Gracechurch Street的建成模拟图：
据知情人士透露，天海集团和英国&加拿大买家达成交易后，预计新买家将重新起草针对70 Gracechurch Street的修建提案。届时，70 Gracchurch Street也将成为英国开发商Stanhope近年来在金融城开发的第二个主要项目，距离其标志性开发项目8 Bishopsgate仅一步之遥。接下来，我们简单介绍一下本次交易的卖家——天海集团。
天海集团由香港商人王祖安（Patrick Wong）于2006年创立，是一家总部位于香港的私人房地产和投资公司，业务遍及英国和中国。
根据该公司官网的资料，天海集团的管理层、董事和顾问团队在北美、欧洲和亚太地区拥有广泛的投资经验，用于房地产直接投资的金额已投入超过10亿美元。
最近一段时间，受国内房地产市场变化的影响，包括绿地、富力、世茂、万科等中资开发商均在出售伦敦项目。对比之下，绝大部分港资在伦敦还是持有为主，出售动作不多，天海集团的这个最新交易算是一个典型案例。天海集团于2017年8月买入这一伦敦大楼，四年时间升值2900万英镑，虽然不能算很多，但考虑到过去四年英国经历了脱欧和疫情的双重冲击，这个回报率和保值性也已算不错。
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