房地产法律小常识
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我相信大部分朋友在谈及到房屋产权、土地使用权、容积率、得房率、车位比系数等概念时都是模糊不清的，今天给大家介绍下这些房地产基础知识，特别是着重说说房屋产权那些事儿，搞清楚了这些知识，我相信对于无论是准备买房或者已经买了的，甚至压根儿没想买的，都可以了解。毕竟，多学有益嘛！
新手买房必备常识：
期房、现房都是开发商新盘的概念。期房是指尚未竣工，处于修建之中，要过一两年才能交付；现房是指房子即买即可装修入住。
期房的优势：价格相对便宜，购房者选择性较多，如果买到好的地段、学区、配套，后期升值潜力较大。劣势：风险较大，如开发商实力不强，楼盘有烂尾风险、后期市场价格难以预测，楼房质量、周边配套均可能与当初开发商广告宣传有所差别。
现房的优势：房子已经竣工、验收完成。购房者能亲眼目睹自己拟购买的房子，房屋的质量、小区环境、配套、物业管理等情况都能做到一清二楚，购房者寄卖即装。劣势：会比当初期房预售时价格要贵点，另外现房是前面买期房客户挑剩下来的，选择房号的余地小。
选择期房还是现房，只有自己权衡利弊了！
大部分购房者对房屋产权和土地使用权问题傻傻分不清的。
房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分构成，房屋所有权的期限为永久性权利，而土地使用权是有明确的法定使用期限的。因为我们是社会主义国家，土地只能由集体或国家所有，而民众只能对土地进行使用或利用，不享有所有权。
那么房屋产权和土地使用权如何划分的呢？
根据国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
即，土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。
那么，土地使用权年限从什么时候开始计算呢？是购房者购买之日起计算吗？下面以居民住宅为例：
不难看出，土地使用权期限从开发商拿地的时候就开始计算了。
总结一下，土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，“房产证里是没有期限登记栏的”；土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。
那么问题又来了，土地使用年限到期我们该怎么办，怎么办？
1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。
2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。
据了解，第一种方法基本会得到大家的普遍认可，也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。
所以，不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续签土地。
三、建筑面积、套内面积、公摊面积
建筑面积=公摊面积+套内建筑面积。
套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。
公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，即分摊由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。
四、容积率
容积率=小区的地上总建筑面积÷用地面积。
对开发商来说，拿地不易成本高昂，自然是希望容积率越大，建的房子越多越好。而对于购房者来说，容积率直接关系到居住的舒适度，通常一个舒适的高层住宅小区，一般容积率不超过4。
五、得房率
得房率=套内建筑面积÷建筑面积，是买房比较重要的一个指标。一般情况下，多层住宅的得房率最高，基本控制在85～90%，小高层得房率约80～85%，高层一般在75～80%，办公楼为55～60%。得房率太低，自己可支配面积太小，不实惠；太高，公共部门面积狭小，不宽敞气派，住户会感到很压抑。
六、绿化率和绿地率
绿化率又称绿化覆盖率，是指绿化面积之和与小区用地的比率，绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律依据，概念非常宽泛，大致长草的地方、树影都能算进去。而国家承认的衡量楼盘绿化状况的标准是绿地率。
绿地率=小区各类绿地的面积总和÷小区用地面积，小区绿地面积主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等,其计算要比绿化率严格很多。一般新建小区的绿地率不会低于30%。
七、车位比系数
在很多城市，停车都是老大难的问题，买房子自然要考虑小区车位配置情况。
车位比系数是指“车位总数”除以“总户数”，比如某居民小区有1000户居民，800个车位，则该小区的车位比系数即是0.8÷1=0.8，常见的车位比系数有0.8、1.0、1.2，车位比系数越大，停车会更方便。
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