焕新•文旅篇 | 银发经济浪潮中的重塑：城市酒店转型养老机构
写在前面：
龙年新春将至，百昌科技集团特别推出“焕新•文旅篇”系列专题，与您分享文旅行业内酒店资产去化重生的优秀创新案例。本文是该系列的第十篇，我们将带来城市酒店迎接新兴养老产业的新机遇。如您对商业、酒店类特殊资产感兴趣，也可于文末添加百昌科技官方客服了解相关资产包。其他需求可扫描二维码填写问卷，获得一对一服务。
今年一月，国务院办公厅发布2024年1号文件《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》 ，首次聚焦“银发经济”提出了26项具体要求，内容涵盖了“发展民生事业，解决急难愁盼”、“扩大产品供给，提升质量水平”、“聚焦多样化需求，培育潜力产业”、“强化要素保障，优化发展环境”四大领域。如何有效应对人口老龄化，已成为中国经济发展和现代化进程中的“必答题”。因此，银发经济既有来自老年人医、食、住、行、娱等各方面的巨大需求，同时这也是增进老年人福祉的一项重要民生事业。
养老机构作为老年人集中居住和照料服务、安度晚年场所，是银发经济的重要一环。在医养结合发展的大力提倡下，我国不少城市已开展酒店改造养老机构多年，且有着不少优秀案例。
上海，中国的主要城市之一，从1979年开始已经进入了老龄化社会。根据《2022年上海老年人口和老龄事业监测信息》公布数据显示，上海60岁以上户籍老年人口占总户籍人口的36.8%，远超全国平均水平。这一数据凸显了上海在人口老龄化方面的特征：老龄人口数量庞大、老龄化速度快、高龄化程度深，以及空巢老年人比例显著。为应对老年人养老床位不足的问题，上海政府在2012年前后便启动酒店改造为养老机构的计划，以缓解这一紧迫问题。
2019年开业的上海申养滨江澜悦长者公寓位于黄浦江东岸，由原世博酒店改造而成。滨江澜悦所在地南码头休闲园区，临近4号线塘桥地铁站，陆家嘴、世博轴、八佰伴、塘桥几大商圈环绕，周边仁济医院、东方医院提供医疗保障。项目方上海申养投资管理股份有限公司成立于2015年，由上海地产集团、上海万科、上海中医药大学联合发起成立。
作为上海难以复制的养老标杆项目之一，“滨江澜悦”项目总建筑面积1.6万㎡，内含83套公寓，房型主要分为一室公寓、一室一厅公寓及两室一厅，屋内配备智能家居系统，厨房、居住间、露台区等生活功能区一应俱全，全装全配。主要面向60-75岁高端自理型活力老人，提供日常生活、健康支持、文娱休闲、精神文化等全方位、一站式的创新型养老生活方式。
作为上海最早一批进入深度老龄化的城区——静安区早在十年前就开始着手解决老年人养老床位空缺的问题，但当时的静安区寸土寸金，新建养老院几乎不可能，只好开展酒店改造计划来实现“曲线救国”。
2013年下半年，曹家渡街道的一家民营的“久悦商务酒店”因债权纠纷被抵押拍卖，最终由区政府相关部门联合区内国企，拍下酒店物业产权。次年04月，酒店物业进入改造阶段，获得产权的曹家渡街道将其改造为上海静安区日月星养老院，通过招标形式委托上海爱以德医养投资集团投资、运营管理，并最终于2015年正式对外开放。
有着同样背景的还有位于武定路的上海市静安区乐宁老年福利院，该项目所在原建筑建于1985年，最初为上海光华出版社的业务楼，之后改造为朗格商务酒店。于2014年在静安区政府牵头下，区属企业静工集团收购后，当年3月启动改造工作，围绕既有建筑再生和适老化两个维度进行设计，最终于年底向区内老年居民开放。
随着土地政策日趋收紧，地方政府大幅减少了商业和住宅用地的审批，转而增加了工业和福利用地的审批，以适应市场和社会需求的变化。近年来，各地也出台了一系列对于养老用地的税收减免与机构扶持政策，如2021年底出台的《上海市人民政府办公厅关于推进本市“十四五”期间养老服务设施建设的实施意见》提出，对社会投资改造并形成产权的保基本养老机构，由市级福利彩票公益金按照每张床位2万元的标准予以补贴。
不少城市的老旧酒店面临市场竞争劣势和财产价值下降双重压力，转型养老未尝不是新型发展之路。主要城市核心地段的酒店由于地理位置优越、交通便利、医疗配套齐全，是养老机构的理想选址。这些酒店往往是由于配套设计落后于市场，因此硬件改造投入不可或缺。
然而，转型过程不仅仅是重新装修那么简单，需要进行大量的适老化改造，包括机电系统更新、消防安全加固、医疗设施增设，以及对大堂、走廊、客房等进行防滑、降噪等适老化改造。相比传统酒店，养老客户更注重全面的生活体验和感受，这意味着酒店向养老机构的转变需要全方位、深入的改革和创新。文旅酒店转型养老服务虽是面对“夕阳”市场的策略，但同时也是迎接“朝阳”产业的新机遇。