建行如何布局住房租赁市场，看这家媒体怎么说
编者按：党的十九大以来，在国家加快推进房地产市场“租购并举”的大背景下，住房租赁市场迎来新的发展时期，特别是以建设银行为代表的金融业成为助推住房租赁市场发展新的生力军，为住房租赁市场带来了新的理念和发展模式。《中国银行业》杂志2018年第5期刊发文章《看建行用哪些新金融策略，布局住房租赁市场》，对建设银行住房租赁业务进行了报道。现转发此文，以飨读者。
着力“新生态”，着力“新连接”，着力“新资源”，着力“数字化”，着力“新金融”，建行下的这盘棋，其背后的战略逻辑值得参考。新一轮风起云涌的布局，将刷新住房市场新格局，也将刷新更多人的居住理念和体验。
当前，房产市场正在经历变局。在一二线城市控房价、三四线城市去库存的大背景下，出现了一个新变化，“房子是用来住的 租挺好”的新生活理念渐渐浮现。大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛。与此同时，一些人口净流入的大中城市存在租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，只有房地产市场和租赁市场协同发展，才能满足日益增长的多层次住房需求。而这些，离不开金融力量的支持和参与。
党的十九大以后，建设银行快速行动，精准发力，短时间内即推出国内首个住房租赁综合服务平台、首个个人住房租赁贷款产品、首单长租公寓系列资产支持票据等，引起业界广泛关注。强势进军住房租赁市场，这背后有着怎样的战略考量？据记者了解，建行对住房租赁这一新市场布局深远，采取了不同于传统的几大金融新策略。
“新生态”策略：
以超前思维主动引领需求和理念
银行业作为服务行业，“以客户为中心”是核心理念，但如果在满足客户需求的同时，还能主动引领需求，这恐怕是“以客户为中心”的更高境界。在住房租赁市场，建设银行明显动作迅速，布局有道，体现了一种主动作为而不是被动接招的战略意识。主动引领需求和消费理念，成为该行新策略的鲜明特点。
“主动引领消费新理念”的前提是超前思维，提前布局。2018年3月1日，海尔集团公司董事长张瑞敏出现在了建设银行总部。据悉，他是为了出席建行与海尔的住房租赁业务战略合作框架协议签约仪式。这次强强联手将各取所长，建行计划综合运用“互联网+房地产+金融”的模式为海尔集团提供“一揽子”住房租赁业务服务支持，包括提供住房租赁综合服务平台，满足其在租赁物业建设、购买、装修改造以及运营、盘活资产等方面的综合需求；海尔集团则将针对长租公寓市场孵化出实际项目落地，打造物联网租房生态圈，“将电器变为网器，将用户家庭变成网络触点”，融入金融解决方案，服务用户生活的各个方面。与家电龙头企业联手，在租房市场提前植入智能家居概念，让租房生活追赶科技潮流，这步棋下得颇有前瞻性。
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建设银行董事长田国立在签约仪式上表达了这样的想法，“建行凭借30余年在住房市场的深厚沉淀，形成了住房金融服务的独特优势，始终把解决居民住房问题作为自己的历史担当，把服务百姓安居梦想作为自己的天然使命。”据了解，田国立自去年调任建行工作后，就把进军住房租赁市场作为服务实体经济、承担社会责任的一项重要工作来抓，他本人也多次出现在相关的合作签约现场。
值得关注的是，建行在布局住房租赁新业务伊始，首先注重打造“长租即长住，长住即安家”的理念，来推动、引领消费风潮。“对于房子要回归居住本源的定位，我们需要多方面的努力，首先需要政策的调整，还需要理念的调整”，建设银行行长王祖继今年3月28日在该行2017年度业绩发布会上谈到，“在有些政策还没有完全形成配套、人们的理念还处在转化期的时候，金融可以发挥更大的作用。我们是出于这样的考虑，推动制度的形成，来培育我们建设银行未来的业务优势。”以这样的超前思维，为促进“长租即长住”新理念新市场的形成，建行在市场尚未形成套路、一切方兴未艾之际入场，开拓租房金融新生态。
“主动引领客户新需求”的前提是感应潮流，在市场尚未成熟之际率先提供综合化的金融服务。培育未来的业务优势，需要感知未来的市场需求，而不是仅满足于服务现有的客户需求。住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，近年来得到国家层面的高度重视，新的市场格局正在酝酿。
2015年年底
中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口
2016年
国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
2017年5月
住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规
2017年7月，住房租赁市场迎来新机遇、新转折。住房城乡建设部会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。同时，住房城乡建设部会同八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，其中提到支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。一系列政策的鼓励，为住房租赁市场快速扩容提供了巨大想象空间。
在这样的大趋势下，建设银行率先布局，反应可谓敏锐。
2017年11月2日、3日
建行广东分行、深圳分行即连续举行系列活动，广东分行推出为佛山市政府打造的住房租赁监管及交易服务平台，在佛山揭牌和奠基首批“CCB建融家园”长租社区，深圳分行在当地推出首批5000余套“CCB建融家园”长租房源、发布个人住房租赁贷款产品“按居贷”。
2017年11月17日
建行湖北省分行与重庆市分行又重拳出击，分别与湖北省住房和城乡建设厅举行“住房租赁战略合作协议签约暨建信住房服务（湖北）有限责任公司揭牌仪式”，与26家企业签约，成立专营机构，推出住房租赁金融服务方案，与重庆市国土资源和房屋管理局签署住房租赁战略合作协议。
2017年12月4日
建行与招商局集团共同推出的200亿元“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）”在中国银行间市场交易商协会成功注册。
2018年1月9日
建行与上海市政府签订《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》，共同推动上海市住房租赁市场培育和发展。
2018年4月13日
建行与华南城集团在广西南宁又签订了住房租赁业务战略合作框架协议；此后，建行又与我爱我家签署住房租赁业务战略合作框架协议，共同为住房租赁交易双方提供标准化的住房租赁服务。
5月22日，武汉首家“CCB建融家园”正式挂牌，首期推出312套长租房源，着力打造高品质租赁社区样板。
“无论是谈房地产市场的新方位还是房地产金融的新模式，都需要放在现代化经济体系建设和新型城镇化这个大背景、大逻辑下探讨”，王祖继行长日前表示，城市发展方式转变必然要求房地产发展方式作出转变，回归到“房子是用来住的”本源上来。“要实现这一目标，需要引领理念的转变，金融银行业需要更加主动作为”。而“引领理念” “主动作为”的超前思维，促使建行在新业务领域开拓了新局。
“新连接”策略：
以打造平台为抓手构建租房金融生态圈
对建设银行这家传统大行来说，进军住房租赁市场不可能去打没准备的仗，至少有两大优势可以依托：一是住房领域的传统业务优势，二是“新一代”核心系统的技术优势。两大利器在手，建行的金融新策略是打造平台，进而构建一个全新的、人们之前并未见过的租房金融生态圈。
比如，2017年11月2日，建行宣布与佛山市政府合作打造首个政银合作的住房租赁监管及交易平台。半个月后，建行的政银合作再下两城，11月17日，重庆市国土资源和房屋管理局与建行重庆市分行签署住房租赁战略合作协议，除授信支持外，建行与该局全面深度合作，共建住房租赁监管和交易平台。同一天，建行湖北省分行与湖北省住房和城乡建设厅合作，为湖北租赁监管提供全方位服务，同时综合运用“互联网+房管+金融”的模式，打造住房租赁综合服务平台。
建行打造的平台是住房租赁综合服务平台，据了解，建行意在集五大共享系统于一体：包括在市场监督管理方面建设的住房租赁监管服务系统和监测分析系统，在推动市场规范成熟方面建设的支持多主体运营的政府公共住房服务系统、企业租赁服务管理系统以及住房租赁服务共享系统。这一平台被确立了三大定位，即“全平台支撑、全链条服务和全产品配套”，由此将共享经济和金融科技相结合。
建设银行依托技术优势，打造出集五大共享系统于一体的住房租赁综合服务平台。
打造平台，用意深远，建行此举是希望构建一个生态圈。即构建囊括房屋租售、社区服务、金融服务以及其他创新模块的一站式住房租赁金融生态圈，以此为政府机构、租赁企业、租客、房东等住房租赁相关主体提供“全链条”产品和服务。在建行看来，这个平台“更真实、更可信、更规范、更权威、更便捷、更共享”。
而平台搭建的背后，建行藏有一个“制胜法宝”，就是耗时6年打造的“新一代”核心系统提供了技术支持。该系统于2017年6月24日全面竣工并上线。本刊记者2017年9月曾前往建行位于武汉的业务处理中心、数据中心等实地采访，调研了解“新一代”核心系统的研发和应用情况，记者当时看到，依托“新一代”系统，建行与地方海关等部门合作，已建设了一些银政合作平台项目。
“我们能在这么短的时间内发起住房租赁市场互联网平台，其实就是借助于建行‘新一代’的技术优势”，据建行副行长庞秀生今年3月22日在银行业例行新闻发布会上介绍，“我们从2017年8月开始提出一个目标，搭建一个全国性的、同时又能为每一个城市做个性服务的、功能丰富的住房租赁平台，最后开展速度超出我们自己的想象。一开始技术部门接到这个任务时，我给他们的时间就是4个月，有的人觉得这几乎是不可想象的事情，但是我们如期完成了。我给行内同志提出的任务是2018年春节前在200个城市上线，有的人觉得压力太大了，但是我们如期完成了，新一代技术先进性的支撑是非常重要的。”
“从去年8月开始，历经200个日日夜夜，我们完成了需求整理开发测试”，据庞秀生介绍，
截至2018年2月末
建行与超过300个地级及以上行政区签订合作协议。其中，在武汉、福州等180个地级及以上行政区与地方政府搭建了住房租赁监管服务系统，在北京、深圳等200多个地级及以上行政区为企业、个人搭建了住房租赁交易服务系统。建行住房租赁平台已累计上线房源12万套，已出租超过2.6万套。
从更高的视角看，打造平台不只是为了构建生态圈，甚至还可能在更深的层面推动这一新市场的行业规则与标准塑造。目前，融合了市场机制与政府管理机制的住房租赁服务体系架构正逐步形成。在庞秀生看来，这会成为中国住房市场上的重要基础设施。“在这个基础设施中我们注入信息透明、流程规范的市场运行规则和标准，实际上建行某种程度上参与成为市场规则标准的执笔人和市场秩序的制定者。”
新资源策略：
试水“存房”以拓宽房源供给
长期以来，租住权益难保障、长租房源紧缺、租赁信息不对称、管理不规范等成为困扰住房租赁市场发展的问题。在庞秀生看来，“租房的痛点主要不在于房屋数量的短缺，而在于既有房源未能充分利用”，他表示，建行希望利用基础设施互联互通，动员和组织市场上一切可供租赁的房源和主体参与房屋租赁。以创新手段开拓、整合资源，成为建行的又一金融新策略。
应该说，作为国内最早开办个人住房贷款业务和率先承办住房公积金业务的商业银行，建设银行见证并参与了中国住房制度改革的全过程。“要买房，到建行”成为其金字招牌。现在，建行刷新了这个口号，不但“要租房，到建行”，甚至还提出“要存房，到建行”。
那么，什么是存房？
2018年1月，建行在广东地区首创推出了“家庭不动产财富管理”业务，亦称“存房”业务。
目前已由旗下专业子公司在广东试点运营。该业务着力整合社会资源，盘活家庭闲置住房。3月28日，“中国建设银行广州住房金融服务中心”开业，标志着广东省分行的“存房”创新业务的办理有了明确的落脚点。这是首家综合性住房金融业务中心，一改以往以按揭为主的服务模式，不仅为广州市民建房、买房、卖房、租房、存房、以房养老、房改金融等与住房有关的金融业务提供“全景式”“一站式”服务，还肩负着住房指数发布等功能，据介绍，该中心的长租收益权评估、交易撮合等创新型综合金融服务属国内首创。
广州市民向建设银行工作人员咨询存房业务。
在“存房”业务中，建行致力于充当资源整合者和金融服务者的角色。
据了解，房主只需向建行下辖的住房金融服务中心申请办理，建行则可为其提供房产长租收益评估服务，并撮合房主与专业租赁机构达成3-10年的住房长租权交易，租赁机构向房主一次性或分期支付未来的长租收益，然后向租客出租并负责租后管理。
据建行广东省分行行长刘军介绍，“存房”试点2个月来即累计受理了394笔业务申请，还储备了614套房源。建行旗下住房租赁专业公司已与47名业主签订《住房长租权转让协议书》。
在建行看来，“存房”的创意是多方共赢的。
“存房”为社会提供了住房租赁综合金融解决方案，包括帮助房主家庭提前实现闲置住房的长租收益权，提供专业化、个性化的财富管理服务和延伸金融服务，提高了房主“存房”的积极性，将社会闲置分散的存量住房转化为集中且稳定的长租房源。而大型银行的介入，一是保障了租住双方的合法权益，有助于解决“房主租得不放心、租客住得不安心”等痛点问题，二是增强了家庭不动产的流动性，三是能让专业化租赁企业获得更多支持。
“数字化”策略：
依托建行住房指数用大数据说话
据了解，建设银行在一系列布局的过程中，还放出一招“独门绝技”，就是推出“中国建设银行住房指数”，这是以大数据服务为依托的金融新策略。据介绍，建行已同时推出了身份认证、房源验真、租客信商评价、住房价格指数、租赁指数等五项数字化产品。
这是国内首次由商业银行编制发布的住房市场分析监测指标体系，建行的这一指数由住房价格指数和住房租赁指数两大体系构成，是以该行自身海量、高质的住房交易数据为基础，整合优质资源，引入国际先进方法和精细化模型编制而成。其中，依托自身楼盘大数据，建行的住房租赁价格指数已在北京、上海、深圳等18个城市发布。
建行相关负责人分析认为，作为国内最大的个人住房按揭贷款银行，该行有着厚实的住房交易数据，这确保了指数的可靠性和高质量。该指数面向社会开放共享，有助于为各市场主体以及监管部门提供独立、客观的信息服务。
“新金融”策略：
提供轻资产轻资本的新服务
房地产及租赁市场具有资金密集型的特征，但值得注意的是，在住房租赁市场，建设银行意在扮演一个综合服务商的新角色，并将走不同于传统住房业务的轻资产、轻资本之路。
“有些人存在误解，以为我们是不是要寻找房地产信贷的突破口？其实我们这一次的动作主要是服务，当前住房租赁市场更紧缺的是服务，而非资金，不是不需要资金，而是更需要服务！”庞秀生解释说，建行立足轻资产、轻资本，以传统银行的身份开展非传统的业务。该行发起设立不动产并购基金、证券化产品等，实现金融服务前置，推动更多长租公寓入市，立足稳定长租关系，平抑租金市场价格波动，为租客提供按居贷产品。比如，从服务端发力，成立了轻资产的住房租赁公司，致力于成为多元化住房主体的服务商，实际是担当了市场的“路由器”，在创造场景上下工夫，在创新中化解住房租赁难题。
庞秀生认为，发展住房租赁，主要的矛盾点不是房源不足，更主要的事情是资金资源的组织。“其实我们也不只看重信贷，包括我们创新不少证券化产品，发行相关基金，都是想动员全社会资源来投入到住房租赁领域。”
着力“新生态”，着力“新连接”，着力“新资源”，着力“数字化”，着力“新金融”，建行下的这盘棋，其背后的战略逻辑值得参考。据了解，当前，部分大行、全国性股份制银行以及互联网金融公司等已纷纷涉足住房租赁市场。新一轮风起云涌的布局，将刷新住房市场新格局，也将刷新更多人的居住理念和体验。
本文来源：《中国银行业》杂志2018年第5期