买房这事，没有那么容易了...

最近总有读者问： 「教授，我们家(十八线县城)的房子能不能买来投资？」
我的观点很明确——但我肯定不买，虽然不排除有上涨的机会。 县城/小城市买房投资这事，已经没有那么容易了，甚至很困难了。
我先说说自己不买的原因，再给些建议。
 1.0 
我不买的原因，简单总结就是：二八效应加剧，犯错的可能性在剧增。 去年的人口普查，今年大部分城市基本都出了《人口普查公报》。 我建议大家都应该查查自己所在城市的人口增长情况吧。 搜索方法很简单，直接在百度搜索：XX城市人口普查公报，然后找到今年的数据。 每十年一次人口大普查，然后各个城市都会公布自家的人口增长情况，这是zz任务，每座城市都要做，包括县城。 重点看看这个数据：十年人口增长率。 给个参考数据：全国人口近十年的年平均增长率是0.53%。 直接划红线，如果你所在的城市人口年平均增长率低于0.53%，建议谨慎买房投资。 再保守些，查查你们省人口年平均增长率，如果同样低于省人口平均增长率，建议也要谨慎点。 这个数据就代表你的城市在全国和全省里的竞争力。 在买房投资经里，有着这个真理：房价的涨跌，长期看人口。 如果你所在的城市，人口在持续流出或者相对负增长(有增长但跑输大盘)，那意味着什么，自己想想了。 缺少接盘侠的城市，最终还是要自己消化泡沫，把金融属性挤掉，只留下居住价值。 这是小县城房价整体的趋势。
 2.0 完全没有机会吗？
再实事求是说细点。 整体趋势是那样子，那县城房价全部都要跌吗？ 未必。因为在县城里，也存在着内卷，人口同样是往中心靠拢。 如果非要在县城里买房投资，相当于“矮个子里挑高个”。 风险大，机会嘛…就那样吧，但没办法，你非要挑嘛。 我先摆正态度：在人口流出的县城/城市买房，不要考虑增值的事情，先考虑「保值」的事情。 县城“中心”，我相对看好的有两个：一是商业中心，二是教育中心。 一是商业中心。 小城市人民群众也存在着消费需求。 过去的县城/小城市，普遍缺乏大型商超，特别是连锁型大型商超，多数是以本地品牌为主。 因为市场不大，容纳不下太多的商业中心，因此县城的商业中心往往带有稀缺性。 但随着像万达这种大型商超，逐渐下沉到三四线城市，会对那些本地商超形成降维打击。 当商业中心逐渐崛起，人流逐渐吸引过来。 有人流的地方，无论是商铺租金还是住宅价格，普遍都会高于市场，特别是底铺租金。 我老家有位叔伯，就是靠倒卖县城商业中心附近的房子发家，就算到现在，这策略依然凑效。 但要注意的是，县城商业中心存在不稳定性，特别是本地发展起来的商业中心。 因为缺乏经营管理经验，前期依靠稀缺性发展起来，后期经营不善，倒闭的案例比比皆是。 但比较奇葩的是，虽然商超倒闭了，但下个老板往往还是会选择在这个位置重新“发起挑战”。 可能是因为片区作为商业中心，在交通、群众惯性思维方面拥有先发优势。 所以，小城市的商业中心存在不确定性，也存在着一定的确定性，要根据实际情况判断。 二是教育中心。 优质的教育资源，永远是稀缺的。 小城市的优质教育资源，竞争其实不比大城市要容易，可选择性往往更少。 以前县城的学区房确实有机会的，而且是长期的。
甚至连我家，都是靠卖掉县城的学区房赚到第一桶金。 (准确地说，我家卖的不是学区房，是学区的地…) 不过今年有些特殊，甚至可能是学区房改革第一年，我听说已经有地方开始真正实施了。 学区房改革的趋势就是：多校划片，把学区打乱。 以前是一对一，现在是一个小区对应多个学校，然后随机学位派房。 例如现在的北京西城区，已经严格执行这种“多校划片”政策，原来的价格体系被彻底打乱了。 深圳也出了《征求意见稿》，有意向跟进这种改革，广州某些地区今年也在试水这种改革。 这次的改革，可能是要来真的，毕竟连北京老大哥都敢强推，其他城市还怕什么？ 不过需要明确的是，学区房依然存在着价值，包括县城的学区房，只不过价值被稀释了。 “被稀释”是什么意思？ 简单来说就是： 以前是我家小区能读A小学，卖2万/方；对面的小区读B小学，只能卖1万/方。 现在多校划片，我家和对家小区都有可能读A或B，于是价格被平摊到1.5万/方。 这种新的玩法，肯定会吓退一些玩家。 以前可能只要关注具体学校就够了，现在需要关注这个片区的整体教育水平。 但根据资源分配的二八效应，最终至少还是会跑出一个区域，这个区域的教育资源明显优于其他区域。 长期来看，县城的“教育中心”依然存在着保值机会。 唠嗑这么这么多，我总结下吧——
1. 我始终不赞成买小城市的房子用作投资，大方向就有些问题，在人口流出的城市买房，无疑是风险大于机会。
2. 如果非要买，建议围绕“商业中心”与“教育中心”去寻找标的，以保值为主，不谈增值空间。
商业中心可能会迁移，适合中短期；教育中心短期可能将受到政策影响，但长期依然有保值机会。
以上就是我对小县城/小城市买房的思考和建议，希望能帮到一些朋友吧。

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说完正事，再做个广告啦，还是老金主——拼多多。
拼多多算是合作最久的广告爸爸，每月都有个固定位置，是留给它。
拼多多这两年真的，砸钱砸太猛了，更关键的是砸得有效果，所以才敢持续砸。
根据2021年Q1财报显示，拼多多年度活跃买家增长31.2%，达8.24亿，成为用户规模最大的电商平台。
截至目前，拼多多“百亿补贴”入口的活跃用户数已经超过1亿，每天超过1000万人在百亿补贴里逛商品。
不说取代某宝指日可待吧，但这种势头发展下去，某宝肯定很难受。
对于消费者来说，竞争是好事，逼着那些每年赚一千多亿的资本家们让点利给老百姓。
从8月16日到8月18日，是拼多多数码电器节加码补贴专场，各种家电限时大降价。
趁着这次机会，我顺便安利几款不错的小家电吧：
第一款：美的洗碗机 
真的，男同胞们，你们一定要买台洗碗机。不是给老婆，是给自己。
不用洗碗，真的太幸福了。而且你们放心，洗碗机洗得很干净。
如果要投票选出这几年最值得买的家电，我肯定选洗碗机。
我们之前买的是美的RX30，这是两年前的牌子，现在用依然没啥问题，价格是3299元左右，拼多多的百亿补贴里也有。
但我看了一下它的升级款P40-B，百亿补贴价3749元，也没差多少，买新不买旧，建议直接买最新款。（戳图片看商品）
第二款：扫地机器人——科沃斯n9+
这款扫地机器人我关注了挺久，是目前市面上第二款真正的扫拖一体机。

以前那些扫地机器人，说是有拖地功能，但实际上都是在扫地模板上加一块抹布，很粗暴的拖地，拖完地还要自己洗抹布。

这款N9+除了扫地功能以外，还配有水箱，自带拖地，自动清洗抹布，是真正的扫拖一体机。
科沃斯n9+在拼多多上面的补贴价被抢得特别凶，百亿补贴价3199元。
科沃斯n9+在别的平台上卖3599元，而且经常卖断货，真的很热门。
建议你们蹲下，我听说这次818是有较大机会拿下补贴价的，买到即赚到。

（戳图片看商品）

第三款：小米净水器（H400G或H600G）
买净水器，重点看几个点：有没有RO反渗透技术、净废水比、耗材价格(换芯)、出水速度。
目前性价比高的净水器，小米H400G和H600G都可以考虑，都有RO反渗透技术，净水比1:2。
小米H400G每年的换芯价格大概是448元，小米H600G每年的换芯价格是549元。
小米H400G的出水速度是1L/min，H600G的出水速度是1.58L/min。
不介意出水速度，可以直接考虑H400G，价格还便宜点。
小米H400G百亿补贴价958元，戳下方图片看：

（戳图片看商品）

第四款：美的加湿器
美的加湿器SC-3G40A，特别推荐给北方的朋友们。
我也是去西北和新疆旅游的时候，在酒店里用过这款加湿器，觉得不错。
当然，南方的朋友夏季空调房也可以放个加湿器。
价格很便宜，拼多多百亿补贴价70.8元，优点是容量和喷雾量都超大，北方的朋友可以试下

（戳图片看商品）

第五款：小米路由器AX3000

这款路由器是之前推荐过的红米AX5升级版，颇有一些加量不加价的意思。

也是极具性价比的Wi-Fi 6路由器，百亿补贴价222元，很良心了。

（戳图片看商品，实际价格是222）

第六款：小度机器人X8——老人看护帮手

我之前出门去旅游，住在桔子酒店。

才发现原来「小度机器人X8」真的已经实现控制全屋电器开关，感叹人工智能时代真的悄悄要来了。

确实厉害。不过我们家买小度，主要是看护老人。

我们家老人都挺长寿，我爷爷和外公都是90多岁走的，现在只剩下我外婆一个人住。

我们现在都用手机视频，但老人家不会用啊，有时候想通个视频都不会操作。
小度机器人作为看护助手，有“回家看看”、“看护助手”、“视频通话”直接连通，真的挺方便的。
家里面有老人，可以考虑买个小度机器人，用来做远程看护和视频通话，百亿补贴价405元，物超所值。
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还有苹果和安卓手机的专场活动，可以扫描这两个二维码，自行看看：

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最后，中秋节快还有一个月就到了，推荐下这款香港美心流心奶黄月饼，我去年吃过，味道还不错：

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