消失的这几天，我去买房了...

抱歉抱歉，消失了好几天。 因为有更要紧的事情——陪我弟去买房了。 基本敲定下来，订金也给，打算买广州黄埔的某楼盘新房。

 一 

 这两个月，我基本都会抽空外出看看楼盘。 算是带着“政治任务”去楼盘转转~ 我弟去年中旬，过来广州这边国企上班。 国企适合他，虽然工资不算很高，但至少相对稳定，各种福利也不错。 每回我妈给我打电话，都给我强调完成任务的重要性... 这回终于把我妈心头的这件大事，给办妥了。 我弟在市中心天河上班，按照他的预算，必然买不起市中心的新房。 所以只有三种选择： 1.市区老破小的楼梯房;2.市区偏远板块10年楼龄的近地铁电梯房；3.郊区的近地铁新房或次新房。 选择一，我弟不能接受老破小，直接否决，看都没看过。 所以我们这半年主要都是看后面两种房子。 选择二，市区偏远板块的二手房。 根据通勤时间，现有和在建的地铁线路，我们挑选2.3个板块，然后再选楼盘与看盘。 包括番禺的市桥，亚运城媒体村等等。 有几套觉得不错二手房，几次差点就下手。 选择三，郊区(近郊区)新房/次新房 重点看了广州南沙，黄埔，增城新塘等等几个板块的新房/次新房。 but，郊区的次新房基本都拿证不满5年。 广州这边当前拿证不满5年的二手房，要缴纳房屋总价的5%增值税，简直顶不住... 郊区几年前好多投资客，因为这个重税政策，基本都被套牢资金。 刚需客也很难接盘，毕竟总价5%的税，变相等于增加首付，根本接不住。 所以当前广州郊区买房，基本是以新房为主。

 二 

 最后的最后，基本就是二选一： 「市区偏远某套二手房」 VS「郊区的新楼盘」 简单讲讲~ 市区偏远板块的二手房，我们看了不少。 最后筛出最适合、性价比最高的那套： 1)77平方两房，楼龄大概12年左右，电梯房。 2)小区花园还OK，外立面看着还不算很旧。 3)房子保养得中规中矩，楼层在6楼，听起来矮了些，但其实采光通风都不错。 4)当前通勤时间，算上走路，大概在50-60分之间。未来还有条地铁在建，有望把通勤时间控制在45-50分钟左右，地铁直达。 如果买这套二手房，大概率再过5、6年时间，大概率就要考虑再换，两房换三房。 而那个近郊区的新楼盘： 1)房间布局真不错，90方做到3房2卫，主卧厨房都挺大。 2)央企品牌，物业优秀，楼盘自身商业配套不错，但周边配套不足。 3)地铁上盖，小区走路大概1分钟到地铁站。 4)地铁有快慢线，每半小时一班快车，现在上班不方便，未来有新地铁开通，会方便些。 5)假设新地铁开通后，再结合快线，需要47-50分钟通勤时间，但基本要踩点出门。 另外两个楼盘都有对应的学区。 虽然算不上是真正的学区/学位房，但至少都是名校抬头，没有这方面短板。 大概就这样吧~ 我尽量不发表建议意见，只尽可能地客观给我弟分析两个方向的优缺点，让他自己决定。 二手房能立即入住，新地铁开通后，上班地铁直达，但楼龄已经超过10年。 新房肯定居住更舒适，但要2年才能交楼，这2年还要租房，不确定性多些，未来新地铁开通后，也要踩点出门才能缩短通勤时间。 预算有限的情况下，真没有百分百完美的选择，无非就是看取舍的问题。 最后我弟选了那个近郊区的新房，我猜他还是想提高居住品质，替他感到高兴吧。

 三 

 决定买新房后，接下来就是挑户型、跟开发商讨价还价。 发现好多买房萌新，买新房都不带砍价的。 开发商销售说多少就是多少，能接受就买。 其实买新房，完全可以砍价的。 直接跟开发商销售砍价，特别是行情不好的时候，更容易砍成功。 不是要折扣，而是直接报价砍价，如果你遇上熟悉或好点的销售中介，还会帮你砍价。 先下订金锁房源，销控后再砍价。 我过去几次买新房，销售给我算完所有优惠后，我基本还会再砍94、95折，基本就是低价。 两个98折，再加个99折，就是95折。 直接报价，按照你的预期向销售报价，让他自己去想办法。 当然也有没砍成功的，行情好时比较难砍，房子抢手也难砍。 但至少在一口价上再砍个98折，问题不大的。 当前行情不好，童靴们如果这时候买新房，记得要砍价(而且要认真砍)。
这真真是价值10多万的经验~
我老婆前年(2020年的4月)疫情最严重的时候买房，她还砍得更猛

 四 

最最最后~说说这几个月的看房感想。
1.今年的行情很复杂，一线城市也在分化。
前两年涨幅较大的郊区板块，基本都在回调。
总体看，确实是在降价，特别是刚需房与刚改房，反而是豪宅级别的那些房子坚挺。
2.郊区二手房市场，成交非常冷淡，受政策影响最大。
政策调控，大批投资客受伤，房价总体下跌，而且资金基本套死。
如果前期没有涨到足够的安全垫，现在基本都是亏钱的。
当然也误伤部分刚需与刚改，不可避免。
去年或今年初买房的刚需与刚改，其实挺受伤。
房住不炒的年代，刚需买房也得把握好时机。
今年的时机还不错，但我预计还是难涨。
不过如果有合适楼盘，合适位置，楼层等等，仍可以下手。
毕竟房子是不停卖掉，就算后面继续跌，也未必能买到自己钟意的栋数与楼层。
最好自己调查下楼盘的预售情况，看看后续没开的栋数。
如果这个楼盘有更好的位置没开，今年不妨先等等。
不用太着急，买不到合适，也别慌张，慢慢寻，今年都有机会。
买房投资，不建议；刚需买房，慢慢挑，挑自己合适的，记得砍价。
房地产，今年差不多就是这样吧。

NP教授，有点本事的老师傅。

专注于研究低风险理财和指数基金的普通投资者。

前半生骂过几个坏蛋，封过几个号，如今年华渐老，采菊东篱下。长久陪伴，偶尔启发，慢慢变富也挺好。

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