抗疫情势下开发商无法按期交楼怎么办？
····· 金 领 律 师，专 心 致 志 ·····
⊙ 本文长约3000字，阅读需时8分钟
2020年初爆发的新型冠状病毒感染的肺炎疫情（下称“新冠疫情”），对国计民生造成了不良影响，对房地产行业也不例外，在项目施工方面，由于疫情防控措施及外地工人无法及时返工，导致工地未能及时复工、或者开工率不足等因素，将造成项目工期延误，可能无法按《商品房买卖合同》约定期限交楼。在此情况下，笔者认为，根据《民法总则》《合同法》等法律法规，开发商应依法妥善处理无法按期交楼的问题，及时通知业主，并基于不可抗力之法定免责事由主张相应的延期交付房屋及免除违约责任。
一、2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告，经国务院批准，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。
二、受新冠疫情影响，2020年1月23日，广东省卫生健康委员会发布《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》，根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合广东省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。截至1月29日，中国内地31个省区市已全部启动突发公共卫生事件一级响应。
三、2020年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于延长2020 年春节假期的通知》（国办发明电〔2020〕1号），经国务院批准，为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，更好保障人民群众生命安全和身体健康，延长2020年春节假期至2月2日（农历正月初九，星期日），2月3日（星期一）起正常上班。
四、2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》（粤府明电〔2020〕6号），为加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，更好保障人民群众生命安全和身体健康，按照党中央、国务院防控工作部署，根据《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国传染病防治法》和广东省突发公共卫生事件一级响应机制的有关规定，广东省内各类企业复工时间不早于2月9日24时，涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的相关企业除外。截至目前，全国大部分省市已宣布复工时间不早于2月9日24时。
五、2020年1月30日，广东省住房和城乡建设厅发布《广东省住房和城乡建设厅关于切实做好房屋市政工程复工前后新型冠状病毒感染肺炎疫情防控的通知》（粤建质函〔2020〕15号），除涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需和其它涉及重要国计民生及特殊情况的相关项目之外，本省各类房屋市政工程复工（含新开工）时间不早于2月9日24时。
不可抗力的相关条款主要在《民法总则》及《合同法》予以体现，具体如下：
《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
综上，根据上述法律规定和一般理解，不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
另外，参照住房和城乡建设部、工商总局印发的《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）第17.1条规定中的“不可抗力认定”，不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情形。
本次新冠疫情由此前从未被发现的新型冠状病毒引起，传染源至今未被确定，病毒隐蔽性强，传播途径多样，尚无有效治疗方法，导致国内外相关部门采取了各类不同程度的干预和管制措施，如全国延长假期、企业推迟复工、学校延迟开学、交通管制等减少人口流动的防治措施，属于“不能预见、不能避免且不能克服”的不可抗力。
另，最高院于2003年在非典疫情期间出台《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）[1]第三条第（三）点规定：“因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”
基于上述，笔者认为，此次发生的新冠疫情与非典同为乙类传染病，非典期间出台的司法解释对新冠疫情背景下的合同履行具有较大的参考意义。新冠疫情期间因政府为防治疫情而采取的延迟复工等行政措施导致开发商项目工地无法按时开工建设，或工人因此未能按时返工导致开工率不足，从而造成开发商无法按《商品房买卖合同》约定按期交房，如引起纠纷，应适用《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条关于不可抗力的相关规定进行调处。
一般情况下，对于不可抗力导致无法按时交楼的情形，《商品房买卖合同》都会设置相关条款，如广州版本的《商品房预售合同》第十三条规定：“甲方应当在【】年【】月【】日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。”
结合《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条关于不可抗力的相关规定，若相关项目确实存在无法按约定时间交楼的情形，开发商可以及时通知已签署《商品房买卖合同》的买受人，告知因新冠疫情之不可抗力因素导致无法按期交楼的事实并提出延期交楼预案，同时应及时保全相应的证据：
一、整理国家政府部门发布的关于新冠疫情的相关政策措施的证明材料，以证明发生了新冠疫情不可抗力事件，如权威媒体对新冠疫情的报道、各地政府要求企业延迟复工的通知、各地政府封锁城市、交通的通知等；
二、政府职能部门下发给项目公司的停、复工通知（若有）；
三、在2月9日后仍不能到岗的工人，由各个施工班组向总包单位提交书面报告（列明春节前原有工人明细、籍贯以及2月9日后未能到岗的工人明细并注明原因），然后总包方出具书面报告并由监理确认后向开发商提交报备。
疫情终将过去，但其法律影响已经逐步显现。愿大家在防治疫情之余，未雨绸缪，力争将疫情造成的风险损失降到最低。
[1] 《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（ 法〔2003〕72号）因“情况已变化，实际已失效”于2013年被最高院法释(2013)7号文废止，但当时非典疫情的背景与新型冠状病毒肺炎疫情背景相同，该规定仍具有参考意义。
-本文作者-
兰宗麟 合伙人 | |
| T 020-38106488 | |
| E 003052@163.com | |
房地产法 公司法
谢兵 律师助理 | |
| T 020-38106488 | |
| E jinlaw@126.com | |
证券法 公司法
········ 金 领 律 师 ········
▲长按识别二维码关注
-About Us-
金领之道 专心致志
金领▕ 持之以恒注重高质量法律服务
-Contact Us-
T 020-38106488 F 020-83812167
Kingslawyer@163.com
http://www.kingslawfirm.com