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上海买房,8个最扎心的真相

The following article is from 大碗楼市上海站 Author 金华&不倒翁


导语

买新房的最佳窗口期,其实已经过了。

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来源:大碗楼市上海站


1、上海不会取消限购了,政策只会微调。


很多人最近总是想着上海会不会取消限购,上海人能不能买第3套房子,5年社保能不能变3年。


从目前情况看,上海楼市不管是二手还是新房,从数据层面看都还行。


所以已经不存在调整限购的问题了。


当然,我们无法对上意进行揣测,只能说大概率不会调整限购。


上海楼市下阶段会做的,就是调整慢慢的淡化三价取低,慢慢的提高新房备案价,仅此而已。



2、买新房的最佳窗口期,其实已经过了。


原先我说,打新这样的安排是给上海人的一种福利。


啥事都没干,就这样买卖倒腾下就能赚到超百万的差价,卖旧买新成为了很多上海人当下最有利可图的生意。


但是这样的窗口期其实已经过了。


原因也很简单,当所有人都意识到有利可图的时候,那么整体的竞争一定会非常激烈,就很容易撞车。


比如说现在你必须要卖掉手里的二手才能去打新,但当很多人扎堆去卖二手的时候,你发现二手需要降价才能卖掉,要有很大的折扣和笋才能卖掉。


原先二手卖掉也能赚钱的,现在发现跌了,赚的钱少了。


这其实就是变相的挤出效应,相当于大家把原先二手赚的钱去补贴了新房。


再加上新房备案价的提升,5年限售的安排等等,相当于购买新房的整体成本也都上升了。



3、到底买新还是买二手,取决于你的底牌。


比如预算在600万以上,积分有65分以上,那近郊带地铁的新房,还是买的到的。


只要不是大虹桥这种热门板块,一般都是有机会的。


另外一种就是预算2000万,那么二套资格55-60分,一些楼盘也是有机会买到的。


还有就是像天汇世纪玺,本身是有很明显的短板,总价又高。


这种项目,是有可能低分上车的。


其他幺蛾子楼盘,你能被销售通知的前提是,你是全款或首付七成。


其他的预算和低积分,其实是很难买的。


特别是1000万左右在市区,分数基本都奔着70去的。


你看下你的预算和积分,如果前面几个选项够得上,就按照这个思路去买。


如果够不上,就可以考虑看下二手了。


单纯当分母,连入围都不够的,看新房就没什么必要了。


然后,远郊不带地铁的新房,千万不要买。



4、上海楼市的三价取低,威力在减弱。


这个问题最近问我的是最多的。


其实现在上海楼市回不回暖,和三价取低已经关系不大了。


楼市现在已经进入横盘状态。


就算三价取低取消,当前的市场也不一定能起来。


而且,现在是全国性的楼市都在低潮期。


如果目标是短期内投资,当前不一定是最好的时机。


但如果是自住或置换,倒是可以看起来了。


现在外面房源也多,房东也相对好打交道。


另外,现在中央救楼市的决心很大


楼市相关的政策隔几天就出一个。


可以说,在楼市没有起来之前,政策是不会停的。


虽然说短期内,上海的横盘的状态是不会变的。


但从长期而言,房产市场复苏是可以预测的。


所以,要看你自己的情况。


想要等最低点的,也可以等。


觉得横盘选择余地大的,现在也可以看起来。



5、现在的行情,适合先卖后买。


现在的楼市情况很差,很对人都在问我卖房的问题。


如果说你手上是要卖的那套房子流动性相当好,挂出去以后天天有人上门看房。


甚至现在已经有几个人找你在谈价格了。


那么你现在先去买然后再卖,问题也不大。


但是这种情况不多。


如果你这个房子挂出去之后,你既不能保证有多少人看,也不能保证什么时候卖掉。


那最好还是先把这个房子卖掉,然后再去考虑买你想买的那个房子。


当前整体的市场基本上已经横盘了。


市场上价格变化不大,也不会因为价格剧烈变动导致踏空。


以现在的市场行情,还是先卖后买吧。


不过要有心理准备,如果不降价的话,很可能要卖上好久。


但现在市场比较平稳,房东也相对好说话。


从置换角度,现在这个时间点还是不错的。



6、要不要买学区房,取决于真实的家庭需求。


很多人会问我们,在目前舆论环境下买学区房是否合适。


这个要看你要买学区房是做什么的。


比如说孩子还需要这个学校上学的,那自然是可以买的。


再比如说,这房子是自住为主的,学区只是兼顾一下,那自然也是可以的。


上海有的学区房,溢价几百万,但也有一些学区房,溢价很少。


有些兼顾自住的次新品质住宅,很多带学区的和不带学区的,溢价比例低的可以忽略不计。


担心现在的教育政策,可以考虑买这种溢价不高,学校不差的学区房。


另外有一个情况,今年民办摇号的情况非常惨烈。


据说主城区有2/3的学生参加了摇号,今年几乎所有民办学校的录取比例都创了新低。


以今年的录取情况,去摇民办成功的概率很低。


这个时候,自家孩子有个学区房保底意义就很大了。


所以,如果这个学区是自用,那是可以买的。


如果买房子自住带学区,且溢价不高,那也是很好的选择。额外多了一个卖点。


纯粹是投资的,那就不一定要买学区房了。



7、上海内部的分化,犹如云泥之别。


下阶段的上海,整体的分化会越来越严重。


30-40万的核心小区和三四万的边陲区域,两个极端都很突出。


别说是上海市区了,就连五大新城内部,分化的都会很厉害。


五大新城其实根本不是同一类产品。


嘉定新城属于近郊板块,青浦、松江、奉贤属于新城板块,临港属于产业规划板块。


比如说嘉定新城,它已经和南边的南翔,再过去和普陀桃浦连成一体。


中间基本是没有农业区和工业区阻隔的。


可以看成这个地方就是一个近郊区城乡结合部,而不是一个纯粹的郊区新城。


但是其他四个新城,它都是一个独立的城市,和市区是有明显的隔离带阻隔的。


这个新城,其实是卫星城,而不是上海。


主要的购房需求,来自于本区,而不是市区。它和市中心的购买需求是没有关系的,


从这角度而言,嘉定新城是五大新城里最安全最稳妥的。


再对比青浦新城,购房者大部分是青浦本地人。


而且青浦的运营能力一般,上限是有限的。


大虹桥是大虹桥,青浦是青浦,这两个不是一个概念。


松江新城相对好一点。


松江很早就引进了大学城,而且很多是211,大学城带动了周边很多产业和购房需求。


整个松江新城的业态,就好很多,松江是有人流量和有认可度的。


要说缺点,就是松江新城发展太早,整个松江新城片区,除了东部还有一些空地,基本都造满了。


奉贤新城就没什么好说的了。这里是奉贤人民的宇宙中心,但是对大部分主城区居民而言,这里是上海之外。


奉贤人买着这里当然是好的,非奉贤居民,就未必要选这里了。


临港是变数最多的一个新城。


按照2035计划,这边人口要到100万。


而现在的实际人口是10万,这还是花了10年时间才增长出来的。


临港我们现在唯一要看的,是政府用什么方式把人吸引过来定居。


总的来说,临港眼前不用急着入,先看下人口导入情况再做决定。



8、普通人买房,需要先审视自己的核心需求。


上海的房子,很贵。
要么一室一厅两三百万,要么三房100平就要800~1000万。
很多人会很疑惑,中间五六百万的房子怎么这么少?


你用来对比的品类就不对。


如果真的是一房一厅只要两三百万的,那他这附近的三房100平的也就是五百万。


如果这边三房100平,要800~1000万的,那么类似小区里边的一房也要五百万。


把一个郊区一房和外环次新三房放在一起对比,怎么可能有结论。


上海这个地方房价,要说贵呢,确实是贵的。


外环附近买个三房都要1000万。但是反过来,现在在中环买个老破小,也只要200多万。


你既要小区好,又要离市区近,还要价格便宜,怎么可能。


预算有限,那就根据自己的情况做一个取舍,把对自己更重要的属性放前面。


五六百万,可以买远郊的标杆小区,可以买近郊的商品房,可以买外环的动迁房,可以买内环的老破小。


只要你想买,总归买得到的。


上海不是没有五六百万的房子,而是这些房子你看不上。


只要你降低预期或者增加预算,问题都能解决。


以上八大核心问题,希望对你有所帮助。




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