上海买房，8个最扎心的真相
The following article is from 大碗楼市上海站 Author 金华&不倒翁
导语
买新房的最佳窗口期，其实已经过了。
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来源：大碗楼市上海站
1、上海不会取消限购了，政策只会微调。
很多人最近总是想着上海会不会取消限购，上海人能不能买第3套房子，5年社保能不能变3年。
从目前情况看，上海楼市不管是二手还是新房，从数据层面看都还行。
所以已经不存在调整限购的问题了。
当然，我们无法对上意进行揣测，只能说大概率不会调整限购。
上海楼市下阶段会做的，就是调整慢慢的淡化三价取低，慢慢的提高新房备案价，仅此而已。
2、买新房的最佳窗口期，其实已经过了。
原先我说，打新这样的安排是给上海人的一种福利。
啥事都没干，就这样买卖倒腾下就能赚到超百万的差价，卖旧买新成为了很多上海人当下最有利可图的生意。
但是这样的窗口期其实已经过了。
原因也很简单，当所有人都意识到有利可图的时候，那么整体的竞争一定会非常激烈，就很容易撞车。
比如说现在你必须要卖掉手里的二手才能去打新，但当很多人扎堆去卖二手的时候，你发现二手需要降价才能卖掉，要有很大的折扣和笋才能卖掉。
原先二手卖掉也能赚钱的，现在发现跌了，赚的钱少了。
这其实就是变相的挤出效应，相当于大家把原先二手赚的钱去补贴了新房。
再加上新房备案价的提升，5年限售的安排等等，相当于购买新房的整体成本也都上升了。
3、到底买新还是买二手，取决于你的底牌。
比如预算在600万以上，积分有65分以上，那近郊带地铁的新房，还是买的到的。
只要不是大虹桥这种热门板块，一般都是有机会的。
另外一种就是预算2000万，那么二套资格55-60分，一些楼盘也是有机会买到的。
还有就是像天汇世纪玺，本身是有很明显的短板，总价又高。
这种项目，是有可能低分上车的。
其他幺蛾子楼盘，你能被销售通知的前提是，你是全款或首付七成。
其他的预算和低积分，其实是很难买的。
特别是1000万左右在市区，分数基本都奔着70去的。
你看下你的预算和积分，如果前面几个选项够得上，就按照这个思路去买。
如果够不上，就可以考虑看下二手了。
单纯当分母，连入围都不够的，看新房就没什么必要了。
然后，远郊不带地铁的新房，千万不要买。
这个问题最近问我的是最多的。
其实现在上海楼市回不回暖，和三价取低已经关系不大了。
楼市现在已经进入横盘状态。
就算三价取低取消，当前的市场也不一定能起来。
而且，现在是全国性的楼市都在低潮期。
如果目标是短期内投资，当前不一定是最好的时机。
但如果是自住或置换，倒是可以看起来了。
现在外面房源也多，房东也相对好打交道。
另外，现在中央救楼市的决心很大。
楼市相关的政策隔几天就出一个。
可以说，在楼市没有起来之前，政策是不会停的。
虽然说短期内，上海的横盘的状态是不会变的。
但从长期而言，房产市场复苏是可以预测的。
所以，要看你自己的情况。
想要等最低点的，也可以等。
觉得横盘选择余地大的，现在也可以看起来。
5、现在的行情，适合先卖后买。
现在的楼市情况很差，很对人都在问我卖房的问题。
如果说你手上是要卖的那套房子流动性相当好，挂出去以后天天有人上门看房。
甚至现在已经有几个人找你在谈价格了。
那么你现在先去买然后再卖，问题也不大。
但是这种情况不多。
如果你这个房子挂出去之后，你既不能保证有多少人看，也不能保证什么时候卖掉。
那最好还是先把这个房子卖掉，然后再去考虑买你想买的那个房子。
当前整体的市场基本上已经横盘了。
市场上价格变化不大，也不会因为价格剧烈变动导致踏空。
以现在的市场行情，还是先卖后买吧。
不过要有心理准备，如果不降价的话，很可能要卖上好久。
但现在市场比较平稳，房东也相对好说话。
从置换角度，现在这个时间点还是不错的。
6、要不要买学区房，取决于真实的家庭需求。
很多人会问我们，在目前舆论环境下买学区房是否合适。
这个要看你要买学区房是做什么的。
比如说孩子还需要这个学校上学的，那自然是可以买的。
再比如说，这房子是自住为主的，学区只是兼顾一下，那自然也是可以的。
上海有的学区房，溢价几百万，但也有一些学区房，溢价很少。
有些兼顾自住的次新品质住宅，很多带学区的和不带学区的，溢价比例低的可以忽略不计。
担心现在的教育政策，可以考虑买这种溢价不高，学校不差的学区房。
另外有一个情况，今年民办摇号的情况非常惨烈。
据说主城区有2/3的学生参加了摇号，今年几乎所有民办学校的录取比例都创了新低。
以今年的录取情况，去摇民办成功的概率很低。
这个时候，自家孩子有个学区房保底意义就很大了。
所以，如果这个学区是自用，那是可以买的。
如果买房子自住带学区，且溢价不高，那也是很好的选择。额外多了一个卖点。
纯粹是投资的，那就不一定要买学区房了。
7、上海内部的分化，犹如云泥之别。
下阶段的上海，整体的分化会越来越严重。
30-40万的核心小区和三四万的边陲区域，两个极端都很突出。
别说是上海市区了，就连五大新城内部，分化的都会很厉害。
五大新城其实根本不是同一类产品。
嘉定新城属于近郊板块，青浦、松江、奉贤属于新城板块，临港属于产业规划板块。
比如说嘉定新城，它已经和南边的南翔，再过去和普陀桃浦连成一体。
中间基本是没有农业区和工业区阻隔的。
可以看成这个地方就是一个近郊区城乡结合部，而不是一个纯粹的郊区新城。
但是其他四个新城，它都是一个独立的城市，和市区是有明显的隔离带阻隔的。
这个新城，其实是卫星城，而不是上海。
主要的购房需求，来自于本区，而不是市区。它和市中心的购买需求是没有关系的，
从这角度而言，嘉定新城是五大新城里最安全最稳妥的。
再对比青浦新城，购房者大部分是青浦本地人。
而且青浦的运营能力一般，上限是有限的。
大虹桥是大虹桥，青浦是青浦，这两个不是一个概念。
松江新城相对好一点。
松江很早就引进了大学城，而且很多是211，大学城带动了周边很多产业和购房需求。
整个松江新城的业态，就好很多，松江是有人流量和有认可度的。
要说缺点，就是松江新城发展太早，整个松江新城片区，除了东部还有一些空地，基本都造满了。
奉贤新城就没什么好说的了。这里是奉贤人民的宇宙中心，但是对大部分主城区居民而言，这里是上海之外。
奉贤人买着这里当然是好的，非奉贤居民，就未必要选这里了。
临港是变数最多的一个新城。
按照2035计划，这边人口要到100万。
而现在的实际人口是10万，这还是花了10年时间才增长出来的。
临港我们现在唯一要看的，是政府用什么方式把人吸引过来定居。
总的来说，临港眼前不用急着入，先看下人口导入情况再做决定。
8、普通人买房，需要先审视自己的核心需求。
上海的房子，很贵。
要么一室一厅两三百万，要么三房100平就要800~1000万。
很多人会很疑惑，中间五六百万的房子怎么这么少？
你用来对比的品类就不对。
如果真的是一房一厅只要两三百万的，那他这附近的三房100平的也就是五百万。
如果这边三房100平，要800~1000万的，那么类似小区里边的一房也要五百万。
把一个郊区一房和外环次新三房放在一起对比，怎么可能有结论。
上海这个地方房价，要说贵呢，确实是贵的。
外环附近买个三房都要1000万。但是反过来，现在在中环买个老破小，也只要200多万。
你既要小区好，又要离市区近，还要价格便宜，怎么可能。
预算有限，那就根据自己的情况做一个取舍，把对自己更重要的属性放前面。
五六百万，可以买远郊的标杆小区，可以买近郊的商品房，可以买外环的动迁房，可以买内环的老破小。
只要你想买，总归买得到的。
上海不是没有五六百万的房子，而是这些房子你看不上。
只要你降低预期或者增加预算，问题都能解决。
以上八大核心问题，希望对你有所帮助。
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