案中观察丨糟心！刚买的婚房竟是“凶宅”，法院这样判

谈妥了价格，支付了定金

突然得知刚买的婚房竟是

发生过坠楼事件的“凶宅”

买主一纸诉状将原主告上法院

岂料对方辩称，自己不知情

且坠楼区域

并非属于案涉房屋的组成部分

案涉房屋是否属于“凶宅”？

原房主的行为又是否构成欺诈？

一起来看

江北法院审理的这起

房屋买卖合同纠纷案

案件回顾

2022年5月，原告陈某在某房屋中介公司的介绍下，与被告李某签订了《重庆市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），并支付80000元的定金，欲购买其位于江北区的房屋用作婚房。

然而，在《房屋买卖合同》签订后不久，陈某从中介公司处得知，2020年6月15日，案涉房屋所在楼栋曾有人跳楼坠亡，且直接坠落于案涉房屋的阳台上。因此，原告陈某认为案涉房屋是“凶宅”，被告李某与第三人房屋中介公司应在签订合同前主动告知，其隐瞒情况的欺诈行为，导致自己在毫不知情的情况下签订了合同、交付了定金，构成重大误解。于是，一纸诉状将李某和房屋中介公司告上了法院，要求撤销和被告李某之间的《房屋买卖合同》，并要求李某赔偿相关损失。

法庭上，被告李某辩称自己也是购买的二手房，直到2022年才装修，在此之前案涉房屋并无人居住，所以对坠楼事故不知情，不存在任何欺诈行为。随后，又称案涉房屋不存在任何室外阳台，也不存在非正常死亡的事件，他人坠亡的区域属于连接小区楼房的公共区域，不是案涉房屋的组成部分。

第三人房屋中介公司述称，公司知晓坠楼事件后就第一时间告知了原告陈某，且公司在签约之前并不知晓坠楼事件，不存在和被告李某共同欺骗原告陈某的情形。

审理过程中，法官查明原告与被告所签《房屋买卖合同》载明案涉房屋的建筑面积为78.47平方米。合同第五条“交易方承诺”中载明，甲方确认该房屋未发生过自杀、他杀等非正常死亡事件。若甲方故意隐瞒真实情况，须承担相应赔偿责任。合同第十条“违约责任”约定，守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。

另查明，2020年6月15日，案外人聂某从案涉房屋所在楼栋跳楼，并坠落于案涉房屋主卧外的露台上，当场死亡。

2022年9月7日，法院又组织各方当事人到案涉房屋进行现场勘察。经勘察，确认聂某所坠落的露台属于公共区域，但案涉房屋的客厅、主卧和露台相邻，通过客厅和主卧可以直达露台，并且被告李某在出售案涉房屋前，还对案涉房屋外的露台进行了装修，装修后的露台和其他房屋外的露台具有明显的隔断，装修范围包括了聂某坠落的地点，案涉房屋主卧的窗户也被改为推拉门（推拉门外就是聂某坠落的地点）。被告李某上述装修行为发生于坠楼事件后。

在对聂某坠楼后的出警民警及案涉小区的物业经理进行走访后，法院进一步了解到民警出警时是通过案涉房屋进入的坠楼现场，通过案外房屋运走的尸体。

审理中，原告陈某还举示了与中介人员的谈话录音和某房屋APP上所展示的案涉房屋的户型图，证明被告李某存在刻意隐瞒的欺诈行为。

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法院审理

法院经审理后认为，所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。从案涉《房屋买卖合同》第五条的内容来看，房屋内是否发生过自杀、他杀等非正常死亡事件，是原告陈某购买房屋所考量的因素之一，且该因素足以影响陈某作出是否购买房屋的决定，因此作为案涉房屋出卖方的李某，应当如实地向陈某披露相关情况，但被告李某却在知晓聂某坠落于案涉房屋主卧外露台的情况的情况下，采用隐瞒真相的方式，与原告陈某签订了《房屋买卖合同》，其行为构成欺诈，遂依法判决撤销原告陈某和被告李某于2022年5月2日签订的《房屋买卖合同》，被告李某于本判决生效之日起七日内返还原告陈某房屋定金80000元，并支付原告陈某保全担保费2000元、律师费6000元。

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法官说法

本案主要存在两个争议点，一是被告李某是否知晓聂某坠落于案涉房屋主卧外露台的情况；二是被告李某是否有义务告知原告陈某相关的情况。

首先聂某坠楼事件发生于被告李某取得案涉房屋的所有权后，被告李某的装修行为亦发生在坠楼事件之后，且坠楼地点距离涉案房屋的主卧非常近，被告李某知晓坠楼事件的可能具有高度盖然性，故法院认定被告李某知晓相关的事实。

其次，根据案涉房屋的不动产权证书、登记情况以及现场勘察的情况，虽然可以确认案涉房屋登记的使用面积和产权范围并不包括房屋外的露台，且房屋外的露台属于公共区域，但被告李某对案涉房屋外的露台进行了精美的装修，同时，案涉房屋的客厅、主卧和露台相邻，可以直达，装修后的露台和其他房屋的露台之间存在明显隔断，根据生活常识，被告李某的上述行为无疑会使欲购买房屋的人在看房时产生“露台为房屋的一部分”的认识，露台的现状会对购房人是否决定购买案涉房屋产生影响。在露台的情况对购房人的购买心理产生影响的情况下，被告李某有如实向陈某告知发生在露台上的相关情况的义务。而被告李某在《房屋买卖合同》中明确表示陈某所购买的房屋未发生非正常死亡事件，该行为应当认定为构成欺诈。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

基于以上事实，与相关法律法规，故做出上述判决。

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法官提醒

人们通常所说的“凶宅”，是指发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件的房屋。一般情况下，公众会对“凶宅”产生避讳心理，导致房屋贬值或影响买受方的购买意愿，进而对房屋买卖产生重大影响。择善而居、趋利避害，是一种善良无害的传统风俗。公众对于“凶宅”的避讳心理属于公序良俗的范围，应予尊重。

故依据诚实信用原则及对传统风俗的尊重，在二手房交易过程中，若是房屋曾发生过非正常死亡事件，出卖方负有向购房人如实披露相关信息的义务，未履行该义务则构成消极欺诈，购房人有权主张撤销购房合同。

供稿：民三庭  监制：付鸣剑

文案：施荣鑫  编辑：张开来

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