日本人口密度是中国2.5倍，凭啥工薪阶层也能住独栋“洋楼”？
■ 文 | 俞天任
■ 原载 | 西洋参考（ID：iwestbound）
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东京大阪市内的“独栋小楼”不少
价格也不是很贵
日本的人口密度全国平均大约是中国的2.5倍，但日本比中国的人口密集度要更高。
▲日本人口密度为337（每平方公里人口）
中国人口密度为143（每平方公里人口）
——数据来源于维基百科
日本全国人口不到1亿3千万，其中一半以上的7千万人聚集在东京都周围的“首都圈”、大阪京都神户一带的“京阪神都市圈”以及名古屋周围的“中京圈”这三大都市圈。再加上广岛周围还有一个200万人左右的广岛圈，其他地方就没有什么人口密集的地方，甚至有些地方基本上就可以说没有人。
所以在日本的其他地方，当然不存在什么房子问题，那些地方的问题不是有没有地方盖房子，而是因为老龄化社会造成的，人口过疏带来的被废弃了的房子怎么办的问题。日本的废房也有产权问题，风能进雨能进别人不能进。即便知道这房子无主，根据现有法律，地方政府也不能去拆，但是不拆又会带来安全上的问题，这是让整个社会挠头的问题。
在东京大阪这样人口高度集中的大城市，住宅状况又是怎样的呢？在人们的想象中，像东京大阪这样的大城市应该是高层建筑的钢筋水泥森林。独栋小楼，则应该是只能在高级住宅区才能看到的豪宅。
确实在东京的田园调布，神户的芦屋等高级住宅区，虽然寸土寸金，但因为居民都是非大富即大贵之人，所以大都是单门独户的大宅子，甚至只有在美国电影中出现的那种车子进了大门还要开上几分钟才能到房子跟前的那种大豪宅也有。
东京大阪除了高级住宅区，确实是高楼住宅为多。有人以为因为日本是地震多发地区所以没有高楼那不是事实，日本的房屋防震技术相当好，无论是大阪还是东京，高层办公楼和住宅楼都相当多，当然楼房之间的间隙可能比中国一线城市略大一点。
但东京大阪市内的“独栋小楼”也不少，有趣的是价格也不是很贵。比如即便在东京都23区里面，7000万日元左右的价格也能弄到一个所谓“独栋小楼”，按今天的汇率大概410万人民币左右，这个价格估计在北京三环之内能弄一个厨房没问题。再肯远一点，扩大到琦玉神奈川的话，5000万日元弄一个也不难，那就是不到300万人民币了。
▲日本“一户建”
▲由图可见日本高楼并不算多
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独栋小楼“一户建”不等同于别墅豪宅
日语中这种“独栋小楼”叫“一户建”，是一种很日本风格的建筑和居住样式。现在这种住宅都是模块化结构，各模块都在工厂进行流水线生产，运到现场进行安装，这样既能保证质量，还降低了造价。
占地面积基本上都在200平米以下，神户、名古屋一类的地方多为100平米左右，而在东京大阪占地面积60平米左右的“一户建”也常能看到，建筑面积大约100平米左右，以120平米以下的为多，一般一楼是厨房、饭厅、客厅、浴室和卫生间，二楼有3到4个房间作为卧室或者书房。一般除了能停一辆汽车的地方之外，没有能认真称得上“院子”的地方。这种“一户建”一般都是工薪阶层居住，虽是“独栋小楼”，但和中国或者美国人心目中的“别墅”“豪宅”完全不同。
比如下面这张图就是东京都品川区正在出售的一个新建一户建，土地64.48平米，建筑面积112平米，价格6945万日元（约合408万人民币，加上8%的消费税之后大约440万人民币）。在大阪的话6000万日元就能拿下来，而在神户如果出五千万日元的话，也许还能带上一个能种花的小院子。
这种一户建比楼房贵一些，但也不是太多。日本人购房一般在5年收入的水平上，一户建一般要再加一年的收入。至于购房时到底是选一户建还是楼房除了经济状况之外还要看个人的追求，尺寸短长，各有各的特点，很难绝对地说好坏。如果追求更自由的私有空间，不希望和邻里发生纠纷，“一户建”是一个选择，当然要稍微贵一些。
对于一般工薪阶层来说，楼房还是更好的选择。首先是价格便宜使得从银行更容易得到贷款；而且大楼的住户多，现在新修的大楼一般还带有门卫和其他保安系统，更有安全感一些；有些有关于水电通讯这些基础设施的问题有住民自治会出面交涉，不像“一户建”什么都要自己出面，不费力；而且楼房都是钢筋水泥结构，抗震强度也更好，地震很少会震坏楼房；而且楼房墙体也比较厚，保暖隔热性能比“一户建”要好得多，节省空调和取暖费用；而且现在的土地开发经常是社区单位进行，大楼社区因为居民数更多，基本上附近都会有超市以及其他大型商业设施，生活方便。
▲《哆啦A梦》中大熊一家住在“一户建”内，大熊的父亲也只是一个普通的工薪阶层。
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日本也有强拆，但商业开发商不可以搞
一般来说，“一户建”的容纳居民能力小于大楼，为什么在居民如此密集的日本大城市里还会有这么多“一户建”存在，而没有给开发商全弄成高楼大厦？
这是因为日本的土地管理制度保护土地产权以及开发商的拆迁能力完全受限。
日本也有强拆，但商业开发商不可以搞。日本管“强拆”叫“行政代执行”，意思是如果本来依法应该由谁拆除的建筑物或其他东西没人来拆的话，就由行政方面来代替拆除。依据是《建筑基本法》和《土地收用法》这两条法律。前一条法律处理违章违法建筑，后一条法律处理公益案件。根据《土地收用法》，即便是私有财产，在得到正当的补偿的条件下，也可以征收来为公益事业服务。
这里的公益事业主要指交通设施，比如铁路、机场、公路等，因为这些设施的权重比几家钉子户还是要大。商业开发不能引援两条法律，而出动警力强拆更不可能，本身法律就禁止警察卷入民事纷争。房地产开发是企业的商业行为，谈不上公众利益，不能强拆，开发不了找别处去，真的处处开发不了就关门歇业，和谁都没有关系。
日本全国的土地都有建有土地台帐，其产权和用途都有详细规定。如果是住宅用地，有关建筑高度和容积率这些指标都是定死了的，不是完全不能变动，但变动手续特别麻烦，要改变这些土地属性还不如另找一块来的简单。日本的土地是完全私有制，永远归属产权所有人所有，主人不愿意卖就没有人能强买。所以祖上留下来的地皮一般能够永远保存，有后代把大宅子拆了改楼房的，也有人把一块大宅子的地皮改为几块小宅子地皮的。但基本上不太有人会去动找几块小宅子的地皮合起来改大楼的脑筋，因为不合算。
▲日本买90m²的房需11年
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日本没有“房产税”
房产相关税收对工薪阶层优惠甚多
经常会听到“日本有房产税，所以没几年房产就成了国家的，和70年产权其实是一回事”的似是而非的说法，实际上是怎样的呢？日本没有“房产税”，相当于“房产税”的是“固定资产税”和“都市计划税”这两种税。出于“征税不能妨碍人民的生活”的信条，这两种税对一般人都采取了优惠政策，因此对于一般人说来并不高。
日本的土地和建筑物是分开来收税的，土地的征税基准和购买价格无关，而是取决于政府每年公布的“路线价”，建筑物则每年有折旧，到真正旧了几乎不需要缴税。而且土地在200平米以下只需缴纳1/6的税额，建筑物的120平米以下的只需缴纳1/3之一的税。
顺便说一句，这就是日本一般供工薪阶层居住的房屋的建筑面积都小于120平米的原因。
这样一来，一般工薪阶层难得一年有缴纳20万日元以上有关房产的税金，一般在10万日元左右，也就是6000人民币左右。除去东京大阪之外，一般人购买的住宅都在3-4000万日元左右，也就是说实质税率在0.5%以下，一般是0.3%。
这样以来，就形成了在日本即便是在东京或大阪这样的大城市也有不少“独栋小楼”一户建的现象。
俞天任，笔名“冰冷雨天”，自称“老冰”。著有《冰眼看日本》、《有一类战犯叫参谋》、《浩瀚的大洋是赌场》、《谁在统治着日本》等作品。本文为作者独立观点，市井财经经授权发表。
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