楼市去杠杆，房价会跌多少？

尽管2017年厦门房价仍有17%的涨幅，但从9月开始，房价已开始连续下降。12月，环比更是下降3.3%。而从各区域看，厦门各个区房价都有所下调.

■文｜老船长

■来源｜米筐投资（ID：mikuangtouzi）

一，2018，楼市唱空之年？

1月底接连两天，任大炮出席两场活动的发言，又刷了屏。

1月26日，任志强在第十五届中国地产风云榜上发表演讲，提到三个下降。

第一，2018年房地产投资一定是下降，增速下降的幅度可能会稳中有降。

第二，房地产开发面积会下降。

第三，房价下降的城市会越来越多。

不少媒体再次高潮，“任志强首次唱空”“任志强说2018房价不涨了”频频刷屏。

但房价下跌，早在2017年多个城市发生。

根据国家统计局数据，2017年新房价格下降的城市有：深圳、福州、南京、无锡、郑州、杭州、成都、北京、合肥，跌幅从0.2%到3%不等。

这9个城市，都是2016年涨幅较大的城市，在严厉调控下，房价硬是被按了下来。其中，深圳新房跌幅最大，2016年9月以来，深圳新建商品住宅均价已连续15个月环比下降。按涨幅来看，广州、厦门、济南排在前三位。

而新房与二手房价格同时下跌的城市有南京、北京、合肥，北京的二手房下跌1.6%，跌幅最大。按涨幅来看，广州、武汉、无锡排在前三位。

当然，在限价备案背景下，统计局的数据，你懂的。不妨来看看相对客观的数据：

只有合肥被强制管控的涨幅较小外，35个大中城市二手房价依然“涨声一片”。但价格上涨，成交量却是另一番景象。

各线城市成交量图（数据来源：链家研究院）

一线、二线发达、二线中等城市成交量均出现了大幅下滑，三四线城市成交量却大幅上涨。

分城市来看，2017年3-11月，厦门的成交量竟然跌去92%，领跌全国，其次是廊坊和天津，跌幅都超过80%，市场冷清可见一斑。

号称房价“只涨不跌”的一线城市，深圳、北京、上海都已戳破了“神话”。2018，会不会成为唱空楼市的一年？ 

二，楼市去杠杆第一枪

突如其来的6张罚单，让厦门又陷入舆论中心。

1月25日银监会厦门监管局公布一系列针处罚信息， 被处罚者分别是农行、交行、中信银行、平安银行、中国银行，违法违规事实多是资金被挪用、流入楼市。

为什么是厦门？

一是厦门的房价过高，泡沫无疑。厦门是中国房价第四高的城市，仅次于北上深，比广州还高出1万元，一个旅游业为主的城市，经济已严重依赖房地产，泡沫巨大。

二是厦门的杠杆率和负债率全国最高。

住户负债率=住户贷款余额/住户存款余额

居民杠杆率 =（住户部门贷款余额 + 公积金贷款余额）/GDP

到2016年，厦门、深圳、合肥和南京的住户负债率都超过了100%，而厦门是居民杠杆率和负债率最高的城市，远超上海和北京。

去库存在大城市有空间，去产能在2017也基本完成，而在2018年，防范金融风险和金融去杠杆，才是主线。最先动刀的，就是针对银行业。

中央对地方债不再兜底；

信托资金不得违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域；

浦发银行成都分行为掩盖不良贷款，违规办理信贷、同业、理财、信用证和保理等业务，向1493个空壳企业授信775亿元，四川银监局依法对浦发银行成都分行罚款4.62亿元，浦发银行内部问责近200人；

1月27日，邮政储蓄银行甘肃省分行下属机构共罚没2.95亿元，此案涉及票据票面金额79亿，非法套取挪用理财资金30亿，涉案波及了12家银行业金融机构的数十名高管。

……

从去年12月底至今的一个月时间里，银监会罚单金额总计已超过20亿元。

一场真正的去杠杆、防风险大战即将打响，2018年，理财、信托、同业、通道等都跑不了！资金违规进入楼市，更是被监管的重中之重，针对厦门各银行的罚单，开了第一枪！

三，会不会跌回一年前？

面临如此风险，厦门房价会不会下跌？会，而且已经在下跌了。

数据来源：中国房价行情平台

尽管2017年厦门房价仍有17%的涨幅，但从9月开始，房价已开始连续下降。12月，环比更是下降3.3%。而从各区域看，厦门各个区房价都有所下调，处在岛外的翔安区房价最低，却也是价格下跌幅度最大的区。

上文提到了厦门二手房成交量暴跌92%，而2017年厦门一手住宅成交面积140万㎡，成交“腰斩”，同比下跌52%，创下2008年以来的新低。

量价齐跌，就是厦门楼市2017年的真实写照。市场盛况不再，而央媒前几日又喊出了“楼市调控不会虎头蛇尾”，调控力度不会放松，市场预期开始转向，这一波楼市行情早已画上句号。 

很多人会担心，厦门房价会持续暴跌吗？跌回一年前？

基本不会的，“稳”依然是头等大事。对于刚需购房客，只要在经济能力承受范围内，就不必多等待，上车即可。至少现在这个阶段，可以多看多比较，购房时间会宽裕许多。

但对于投资客，尤其是厦门岛内的投资客，在强势去杠杆的背景下，没有人是绝对安全的。一旦去杠杆扩大范围，银行这个最重要的中转站被卡死，众多投资投机者会出现债务问题，没有充足的现金流支撑，降价抛售房源的情况就可能出现。 

而一旦抛售大面积出现，崩盘就无法阻止。

厦门已打响第一枪，接下来，是深圳？！是合肥？！那些高杠杆、投机者聚集的城市，过得不会太舒服。

只能说：“天道好轮回，苍天饶过谁！”

本文为作者独立观点，市井财经授权发表。

投资楼市有风险，本文不作为投资依据。

--全文完--

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