折价楼盘的隐秘江湖

为什么有些楼盘或者户型超乎寻常的便宜？

■文｜大渔

■来源｜米宅北京（ID：MizhaiBJ）

在火热的房地产交易市场中，一直有一个秘而不宣的小众市场，它低调、沉默而隐秘，始终处在价值洼地，大盘大涨它小涨，大盘微涨它不涨，任房价涨上天，它永远价格低廉亲民，有的甚至只有市场价的一半。即使如此，它仍然被众多投资客和刚需拒之门外，它就是折价盘，一些由于先天缺陷导致价格永远跑输大盘的房源（备注：由于嗓音、污染、配套等外部原因造成的低价盘不在本次讨论之列）。

常见的折价盘有三类：

一

本身户型结构和楼层导致，主要有以下几种：

• 顶层

顶层的价格永远要低于中高楼层，大家嫌弃顶层的原因主要有冬冷夏热，容易漏水，水压小易停水等，导致顶层一般要比其他楼层折价5到10个点才能出手（低楼层除外），顶层复式的则不在此列。

• 高层住宅的低楼层

十几层以上的高层住宅，一般六层以下被划为低楼层，低楼层由于景观不佳、光照不够充分也常常被人嫌弃，在新房和二手房市场，一般都会折价几个点销售。

• 设计不合理

前段时间网上流传的一些手枪、马桶、跑道之类的奇葩户型毕竟少见，更常见的是朝向差，户型不方正，浪费面积等。

这个户型卧室斜向，客厅、卫生间、厨房均不方正，自然影响价格。

二

第二种折价盘和房子本身无关，房子的楼层、户型、位置都很正常，但价格却很低，甚至比异形盘还要低，这就更多涉及心理学的范畴了。

• 风水不佳的楼盘

深圳有一个著名的楼盘叫做中银花园，位置绝佳，位于福田莲花区域，周边三大公园环绕，配套完善，生活便利，可谓要生活有生活，要绿化有绿化，是深圳最贵的区域之一。周边的房价都在九到十万，但中银花园却是个异类，直到今天均价仍在五万左右徘徊，只有周边房价的五成多，价格低到令人跌破眼镜。

原因何在?

就是因为从1997年建成之日起，这个楼盘的建筑用地就被风传为曾经是刑场，开发商为了镇邪将楼盘做成了红色。从此，关于这个楼盘的各种传说就开始不眠不休，口口相传之后，成了灵异事件的高发地，并最终成了深圳四大邪地之首。

多年来，中银花园的价格始终只有周边楼盘均价的一半左右，一套八十多平的两居总价只有四百来万，可谓是中心区的最大洼地，然而，价格却始终上涨无力。

笔者有一个朋友就住在中银花园，据他说居住舒适便利，当年以一半的价格入住福田高端区域，多年来从未发生过任何非正常事件，我非常相信他的说法，可是，人们的固有观念却无法破解。

占据福田绝佳位置的中银花园

 中银花园外景

• 风水不佳的户型

前几天，有个粉丝发了一张户型图问我，这个户型能买吗?

这个就是传说中的刀把户型，如果单看朝向，真的不差，虽然不是南北通透，但客厅和两居都做到了南向，已经相当难得了，户型也还方正。可是，就因为犯了刀把户型的忌讳，让这位粉丝心里起了嘀咕，问我，她不信风水，这个房子折价15%能买吗?

我回复她，因人而异，在意的人价格打对折也不会买，不在意的人原价也可以买，看自己的接受度。

第二天，这位粉丝到群里咨询大家的意见，结果大多数人的回复是不能买，便宜也不能买。我相信这个粉丝最后也不会买这个房子，即使能折价15%，即使她不信风水，这就是心理学带来的影响。

同样，这个带尖角的户型也属于风水学中具备了形煞的户型，再加上空间难以合理利用，自然也属于二手房市场中的折价品。

• 凶宅

这个一般指发生过非正常死亡事件的住宅，包括自杀和他杀，折价比例与事件发生的惨烈程度成正比，但是由于信息的不对称，很多凶宅被包装成普通住宅以正常价格出售给了不知情的购房者。

三

开发商对建筑的定位不准造成的楼盘整体折价

• 建筑风格的错位

以潘石屹的建外SOHO为例，这个楼盘位于北京东三环国贸片区的黄金地段，周边住宅均价为9万元左右，但同样是住宅项目的建外SOHO目前均价只有53000元，同样低到令人难以置信。而且建外SOHO没有任何风水的问题，它的问题在于建筑风格的错位。

当年的潘石屹深受欧美建筑风格的影响，将建外SOHO做为他践行个人理想的实验品，所有的户型均是大面积大格局，统一的落地大窗在当年十分前卫，室内不设厨房和阳台。这一切都导致建外SOHO更适合办公而非居家，加上位于国贸CBD区域，紧临地铁口，最终使这个楼盘成为了CBD最大的商业办公聚集地，房价和租金相挂钩而非住宅价格，加上涨幅慢反而占用宝贵的住宅指标，导致这个楼盘常年跑输大盘。

关于这个楼盘，可参看“潘石屹，一个王朝的背影”。

建外SOHO内部格局有着天生的办公气质

• 建筑设计水平太差
  

上面曾提到的户型设计不方正不合理的房源，大多是为了整个楼盘造型的美观而牺牲了个别户型方正与实用，导致这些户型产生折价。

这个情况则完全不同，它属于整个楼盘所有户型都设计严重不合理，是建筑设计师水平太差和开发商脑子进水共同合作，最终产出了反人类的建筑品。

以深圳的鹏盛村为例，这个全是小户型的楼盘成功地做到了几乎每个户型都奇葩。

乍一看方方正正的开间，可是卧室的采光呢，设计师真省心啊！往下看，你会发现这个户型居然是最正常的。

一居，你能想到的各种奇葩设计集于一体，异形，尖角，暗卧，只有想不到没有做不到。

两居，除了客厅正常其他都不正常，两间暗卧，厨房的形状已算是行为艺术了。

即使户型如此奇葩，该小区的均价仍然在4万5千元左右，且成交量不差，刚需实在不易啊！

以上基本涵盖了市面上绝大部分的折价房类型，虽然折价盘的折价比例低则5个点，高则50个点，不可谓不诱人，但是成交量并不旺盛，大部分还是囊中羞涩的购房群体和投资客的选择。

在自身经济实力许可的情况下，我们还是尽量选择正常价格的普通楼盘，因为这个世界上从来都没有免费的午餐。

本文为作者独立观点，市井财经授权发表。

房产投资有风险，本文不作为投资依据。

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