这些房价破万的三四线城市，或将“一地鸡毛”

■文｜东南偏北

■来源｜城市新财经（ID：guide0755）

一

前阵子，社科院公布的2018年一季度报告中，就公布了2018年房价破万的城市，中国已有62个城市房价破万，其中有20个是三四线城市，占据了总量的三分之一。可怕了，三四线破万，意味着更多在一二线打拼的年轻人，可能连故乡都回不去了...

房价上涨已成为既成事实，若是再去分析其原因，估计众人都能够说道一番，比如：

1、棚改拉升了农民进城购房刚性需求

2、城市居民刚需和房屋改善租开始入场接力

3、返乡购房和部分投资需求入场哄抬房价

4、当地政府对土地出让金的渴望

5、前期涨幅过大的一二线城市房价是被死死摁住的，部分热钱开始流行三四线城市

这些说法，很大程度上把三四线房价上涨的原因都给说全了。但是问题在于，目前的诸多三线城市，真的配得上现在的房价吗？

二

从前面的表格中，我们可以出，目前房价已经上万的三四线城市包括：三亚、陵水、丽水、万宁、廊坊、舟山、漳州、莆田、保亭、扬州、衢（qú）州、乐东、湖州、琼海、保定、文昌、龙岩、大理、东方、芜湖、（惠州）。

看到这一堆城市名，很多网友估计听都没听过，最开始的时候，笔者打算拟从这些城市成都“生产总值”、“近五年的小学生人数变化”、“资金总量”等几个维度去分析解读这些城市。但是查阅了过半城市的资料后，笔者还是放弃了，因为用常规方法（指标）对这些城市压根就不管用。

比如陵水，海南东南部地区的一个自治县，GDP200亿不到，小学生在校人数刚3万出头，若是论数据，这数据连我老家那个18线小县城都比不上，更不用说其他城市吗，但实际情况是他的房价已经实打实的破了两万了。

笔者对以上房价破万的三四线城市，大致进行了一个分类。

环境溢价型：三亚、陵水、万宁、保亭、乐东、琼海、文昌、大理、东方

资源溢出型：廊坊、惠州、保定、芜湖

人口密度高度集中型：舟山、莆田

炒房团进军型：漳州、扬州、衢（qú）州、湖州、龙岩

上述房价破万的三四线城市，笔者将他们分成了四大类，“环境溢价型”、资源溢出型、人口密度高度集中型和炒房团进军型。

环境溢价型比较好理解，即购房者更多的关注点还是集中在空气质量、生态环境等，比如一线城市的深圳，深圳为什么能在过去的房价中全面领涨，其实里面也有许多“环境溢价”的成分，在市区500万以上的大城市中，空气质量没比深圳更好的，绿化覆盖率也没有超过深圳的。

以上列举的环境溢价的城市里，绝大多数城市都是海南的城市，而海南最大的一个优势就是环境资源。当然，并不是说拥有了好的环境，完全没有其他诸如产业、人口、资金等优势就可以“发疯般”上涨了。最近，海南出台了一系列政策，比如引进人才、产业，以及今天看到的消息，海南出台《海南省赛马运动发展规划》等，本质上都是为了吸引了全国以及东南亚的人才去海南，经济得到发展了，就可以很好的消化掉由于房价带来的泡沫。

另一类则是资源型溢出型，廊坊、保定、惠州、芜湖这几个城市，本质上都当属这类。

廊坊、保定都很好的承接了诸多北京的资源；惠州则承接了诸多深圳的人流，比如很多买不起深圳、东莞的房子的人，只能退而求次选择惠州。芜湖，则承接了部分南京的资源，我们曾经也统计过，全国各地的“城市私募基金管理规模”，其中芜湖是安徽私募基金规模仅次于省会合肥的一个城市，说明江苏省会南京确实对安徽的“临京”城市起到了带动作用。

这类型城市，相比其他房价破万的三四线城市，最大的特征就是，近几年的小学生人数均有显著增长。说明确实享受到了周边大城市的“溢出效应”。

最后两类是，人口密度高度集中型和炒房团进军型。在笔者看来，其中三四线城市的舟山跟莆田是最接近人口密度高度集中型的城市。

先说舟山，舟山房价为啥高？其实跟厦门有些像。舟山岛屿面积小，适合建造房屋的平地也少，造价高，所以使得人口密集度高（人口密集度好像已近似上海）。另一个就是莆田，莆田市区小，地少人多，扩展空间有限，城北城西靠山了，城南到木兰溪了，城东荔园路东边是绿心，不能开发。所以整体来说，舟山、莆田的房价高，很大程度还是因为人口密度的高度集中，可开发的土地有限。

另一类，则是炒房团进军型。不是说其他类型的城市，就不存在炒房团，只是在笔者看来，属于“炒房团进军型”的城市，哄抬房价的现象，似乎要比其他城市更加明显，而且这些城市往往没有极为出色的产业，以及显著的人口增长。

比如湖州，就是明显的“跟风涨”的城市，纵观长三角，有19个城市相继限购（部分限购限贷），围绕上海/杭州一小时经济圈的城市没有几个没限购的。近两年一线、强二线、弱二线都进入了空前强悍的调控模式，让游资难寻切入的口子，只能转向到三四线城市，而湖州就是其中的一个例子。

比如漳州，漳州地处闽南金三角，东临台湾，南接潮汕，距厦门岛仅40分钟车程，许多炒房团脱手厦门以后，就“顺理成章”的光顾上了旁边的漳州。

三

这么多三四线城市房价破万，从长远角度来看，这些城市的房价真的都可以得到长久维系吗？

在笔者看来，极难！

在前面也说了，三四线城市房价迅速上涨的一个诱因是棚改，棚改直接推动了房价的上涨。三四线城市棚改区是国家项目，说的直白点就是中央财政拨钱，地方政府配资，即房屋拆迁后，政府给你钱，你自己去市场上买房。

这样的意思你懂了吧，央妈出钱，地方赚钱，一进一出，地方降杠杆，百姓加杠杆，就造成了三四线房价的上涨。有机构研报曾指出，今年全国各省棚改基本上占比在50%以上。为了去库存，货币化安置比率越来越高了，其中，山东、湖南、贵州、湖北、四川等都是棚改大省。

说到这，那么问题又来了！是不是棚改结束后，三四线城市的房价就会变得一地鸡毛？

我们先来看下政府工作规划的“加快棚改”的工作意见，里面明确提到，棚改落幕的时间节点是2020年。

笔者保守估计，未来两三年，布局三四线的开发商极有可能加快周转，做好了干完一票好收手的准备，打一场速战速决的高周转战。

而这里面被收割的很有可能就是高位买入三四线房子的投资客，棚改结束后，对于没有产业，又不是“卫星城”，又没有环境溢价跟政策扶持，没有人口增长的诸多三四线城市来说，很有可能是“一地鸡毛”。

本文为作者独立观点，且不构成投资建议。

--全文完--

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