时隔两年多望京北终于供新房 为何是奶西

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各位粉丝：

距离土拍才过去两个多月，今年北京第二批集中供地的各个项目已经纷纷“迫不及待”的冲出“水面”，多个项目已经公布案名、公布设计方案和户型、开放售楼处。我们的微信群里每天也都会有粉丝们在讨论。因此，接下来的一段时间，我们将陆续给大家分析一下第二批供地的热点区域。

在第二批供地中，除了实在太稀缺的太阳宫之外，热度大的应该就是位于望京北的朝阳奶西村片区了，似乎都超过了二环内的右安门地块。

可能是因为望京新房已经好几年0供应，奶西村又毗邻望京目前的核心望京北，因此奶西村也是最近群里粉丝聊的很多的热点片区，今天就来详细分析一下。

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为什么奶西村这么受关注，还是因为它所处的位置，也就是望京北，而最根本的原因，还是因为产业，以及产业带来的购房人群。

近年来北京无论是哪批供地，受关注的往往都是产业、尤其是高端产业集聚的片区。

拿今年来说，第一批集中供地中，毗邻丽泽金融商务区的纪家庙地块最火，第二批供地，除了太阳宫这样的稀缺地块，就是望京北的奶西村最热；即将土拍的第三批，则是地处海淀北高新产业园区的永丰是最热。

还是那个老道理，高端产业集聚的区域，也是中高收入的人群聚集的片区，无论是从职住通勤的需求，还是购买力来说，产业才是近些年来从根本段影响房子的供求关系，进而影响片区楼市冷热的主要因素。

看一下上面这张图，除了独一无二的CBD（北京商务中心区），朝阳区的其他功能区中，望京的中关村朝阳园近些年的发展无疑是独占鳌头。

从一开始的通信和电子产业，爱立信、西门子、微软等高科技企业总部设在望京；到而后的互联网巨头纷纷落户，阿里、美团等入驻，望京已经成为了仅次于海淀中关村园区之外，科技巨头公司们爱“扎堆”的区域了。

而五环内的老望京经过二十多年的发展，如今也已经饱和，近些年来都是在向北发展，最热门的当然就是望京北的电子城北区，已经落户北京的阿里总部就位于此处，建设规模47万平米，投资69亿元，计划明年底投入使用。

以至于望京的核心已经逐渐往北迁移，无论是各项配套设施，还是从房价上，望京北如今无疑现在就是整个望京的核心。

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这样的产业放在这里，望京的房子不可能不热。但望京这两年热的只是二手房，新房确实寥寥无几。

其实最初望京是有着大量新房的，以至于当年每次走在京承高速上，都能看到各种楼盘的广告。

但随着望京的发展，用地接近饱和，尤其是近年来阿里、美团等互联网大厂兴起的入驻望京热之后，望京的新房供应明显减少。

从政府的主观配置上，望京也是尽量用寸土寸金的地，去引入高端产业，而不是住宅。

拿望京产业的核心区域，也就是电子城北区来说，主要布局的都是办公等产业用地，住宅仅仅配置了少量的少量。以至于2020年的华樾北京，就已经是电子城北区最后的住宅用地了。

而后的这两年里，望京的新房供应几乎为0。

但越是这样，望京的房价却越是一路高歌。望京北的房价已经是近些年来全市涨的最快的片区之一。

目前，一些品质较高的二手房小区房价已经达到12万元/平以上，即便是北纬40度这样的普通住宅小区，也接近10万。

（数据来源于链家客户端）

而与来广营相距不远的北苑，也趁着望京的红利，这两年的二手房价已经摸到了10万元/平。

（数据来源于链家客户端）

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望京的产业还要继续发展，高端就业人群还要增加，仅仅是明年底启用的阿里总部，阿里的1.9万名在京员工就要全部搬入。更不要说望京北的其他大型企业要容纳多少员工了。

这就会带来刚需特别是改善型需求持续旺盛，那么产业带来的居住需求怎么解决？

其实这两年朝阳的供地，已经去努力贴合望京的外溢居住需求，比如望京东侧、机场高速对面的崔各庄黑桥、南皋的四个地块。

不过如今奶西村来了，风头盖过了当年的“崔各庄三兄弟”。

毕竟，如今望京的核心区域是望京北，位于来广营的奶西村要更近，而且没有铁路、高速公里的切割，显然区位条件要更好。相比之下，奶西村属于更纯正的望京北，而“崔各庄三兄弟”则属于望京东。这也是奶西村这次出来后，热度明显更高的原因。

可以说，奶西村就是为了望京北而出，因为望京北而火的。

从奶西村打车到来广营，用时不到10分钟，打车费也就16块钱，这样的通勤距离，对于望京北就业的大厂员工们，无疑诱惑很大。

其实，奶西在2015年就曾供过一块地，当年的自住房东洲家园项目（就在新地块隔壁）。但而后的7年里，就一直没再供应过商品住房用地。

为什么会这样？因为要苦练“内功”。的确，当年的奶西给人的印象确实挺“城乡结合部”，道路刚刚修建，各种配套还不完善，给人的印象确实挺“城乡结合部”的。

在这7年的“空隙”时间里，朝阳区也对奶西村这片区域进行了基础设施、各种配套的完善，在如今望京北已经发展起来，迫切需要解决就业人员的外溢职住需求时推出。

如今，奶西村这边配置了芳草地国际学校、而且还规划了一个27班的九年一贯制学校；位于来广营的朝阳园北区国际医院也将在2025年建成。

这里多说一句，奶西村这一片的环境改善明显提高了片区宜居性，周边的大型公园就有温榆河公园、朝来森林公园、清河营郊野公园等。

显然，如今的奶西已经比较适合高端居住区的规划。而实际上也是，除了此次供应的两个地块外，奶西片区还规划了多个住宅地块和项目，目的就是为了承接望京北高新人才的职住平衡，成为望京北的配套高端居住区。

从规划的角度上看，奶西这个片区的规划好、交通好、环境好，是望京尤其是望京北产业人群适合的承接。

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奶西村这次的两个项目，先说一下目前资料更多一些的望京樾。

两个项目中，望京樾的价格要更低，政府指导价为8.5万元/平，相比刚才说到望京和北苑的二手房，价格明显低了不少，还是有一定的吸引力的。

总建筑面积约13.98万平米的望京樾属于一个中等规模小区，从设计图上看，属于现代风格的高品质住宅。

值得一提的是，正因为解决的是望京北产业园区的职住平衡，所以项目根据客群的热点，这个项目设计的是酒店式、科技型住宅，配备了置换式新风系统、地源热泵系统、净水系统、同层排水系统、智慧安防系统、智慧通行系统、智能居家系统等，这也是高科技人才们比较关心的。

该项目规划楼栋14栋，762套房源，车位配比约1比1.3。

户型方面，以三居和四居为主，其中102至104平米的三居有接近三百套，120平米的四居三百多套，155平米的四居156套。

三居的户型是南向三面宽，客厅和两个主卧都是南向，面宽进深比接近1比1，一百平米出头的三居还布局了两个卫生间，餐厅位置还设置了一个预留洗衣机机位的家政间。

120平米的四居也是三面宽朝南，带卫生间的主卧套房面积约21平米，值得一提的是，北侧的两个房间是可变的，既可以单独留作办公的书房，也可以打通成为一个大卧室。

155平米的四居面宽11.5米，进深13米，主卧卫生间比较大，甚至可以设置双盆洗脸池。

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