头一次听说！开发商掏钱帮业主房子保值增值
京房字
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很多买了房的业主们都遇到过这样的情况，刚入住时小区的绿地茵茵、景观悦目，但过了一些年后，绿地就出现了一块块斑秃，杂草丛生，景观也退化了很多。
而一个小区环境好不好，不仅关系到居民们的生活品质，也是决定二手房价格是否保值增值的一个重要因素。
绿地的养护维护原本应该是物业的职责，但物业也有一肚子的苦水，归根结底还是两个字，缺钱。
这是一个普遍困扰的问题，有没有解决的办法？
上周，【京房字】的专家参加了一个新盘项目的特殊活动。这个位于回龙观地区的新盘紫金书院，开发商出资200万元，创立了全国首个绿地养护补充基金，本金不动，用利息收益来作为将来小区绿地养护的长期资金，以保证小区绿地常绿常新。
这是一个很有益的创新，且不论是开发商的情怀，还是为了房子更好卖，最终是买房人也就是将来的业主能实实在在的受益，解决了小区绿地长久的养护维护问题，是值得尝试和推广的。
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一个小区，在入住之后，绿地、园林、景观的养护维护，是属于物业服务的范畴。绿地养护维护的费用也是物业费支出的一个方面。
通常情况下，小区刚入住的时候，因为是刚建成的，绿地也是刚刚种植、铺设的，都比较新，景观效果也好，维护养护的成本也不高，所以维护也比较好。
但过了一段时间之后，尤其是五年八年过去了，绿地等景观的养护维护就越来越花钱。
与此同时，尴尬的是，养护维护的投入却不够了。物业的苦衷是物业费不足，大家都知道，咱们一个小区最初的物业费是卖房时就确定了，是根据当时的人工、材料、管理等成本确定的，并确保物业公司有一定的利润。
不过因为人员成本的增加和通货膨胀等原因，每年的物业服务成本都在增加，累积多年后，物业公司的成本越来越大，而咱们通常小区的物业费，在最初定过之后，都很难再上涨，钱就是那么多钱，绿地养护维护方面的投入就会越来越不足。
不但是绿地，其他方面的物业服务也是。这就是不少吐槽小区刚入住是年轻保安，几年后就成了老头的原因之一。
而绿地的养护维护，又不像电梯坏了、屋顶漏了等情况，很难动用住宅专项维修资金。所以就形成了一个恶性循环，绿地和景观越来越差。
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这个项目位于回龙观核心区域，本身项目区位很好，距离地铁8号线回龙观东大街站约1公里，距离地铁8号线和13号线换乘霍营站约900米，13号线拆分完工后，13A线的回龙观东站距离只有不到400米，是一个妥妥的地铁盘。
而且，这是一个早年前拿地的项目，因此规划的是1.8的容积率，回龙观地区的新项目中已经很难再获批如此低的容积率了。
长期以来，中国的小区，开发商和后期的入住是脱节的，在大部分人的印象中，开发商就是卖房子，在房子交付后，再想找到开发商就难了，更不要说十年八年甚至更久之后了。
而且很多小区还会因为开发商当时建设时遗留的问题，给后期入住的业主和物业带来扯不清的问题。这也是北京在物业管理中，有一个小区公共部位和共有设施的承接查验制度的设计初衷，就是为了杜绝这些遗留问题。
而紫金书院这个项目，开发商不但没有“撒手不管”，而且还主动掏钱，为了长久居住在小区的业主，成立了一个小区绿地长期养护的基金。
对此，开发商中关村科学城集团的总裁黄玉峰说，自己属于一个绿地的偏执狂，自己买的房子就非常看重绿地，这不但关系到业主的生活品质，也会影响到未来小区二手房的溢价率。这个项目因为拿地早有一定的利润空间，那何不做一些尝试，保持小区长久品质，为业主谋取长远的福利。
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这次紫金书院成立的“绿地养护补充基金”属于专款专用，开发商首先为基金注资200万元，在银行开具独立账户，本金不动的情况下，滚动利息使用，仅用于草地、园林等修复养护项目。
后期则由业委会或物管会倡导各方以及业主们捐助，扩大资金池，以期更多的资金用于小区绿地景观的维护。
那么数额不小的这笔基金如何监管、如何使用？
初期这200万资金每月将由银行出具款项状态，并公示在业主群里。项目交付前，将筛选出热心的创始人业主，代为监督协助公示。在项目交房后，基金的所有权归全体业主，社区成立物管会或业委会来进行监督。
那么这笔钱够不够呢？
目前，200万基金已经存入银行独立账户，并购买了稳健型理财，年化收益3.6%，以200万元的本金计算，每年的收益在7.2万元。物业方面的专家表示，这样的收益能够在现有绿地养护投入基础上再补充至少30%。
而且，小区刚入住的时候，设施较新，物业费中的绿地养护支出本身就够用，所以前几年基本上不需要动用这个基金的收益，本金和利息累积几年下来，将来需要动用基金时，可以用于绿化养护的资金会更多。
中关村科学城集团也表示，这笔基金就是为了长年永续为社区绿化提供额外资金，当然物业也要同时一起努力，让小区一直能达到和保持“五星级绿地”的标准，即：长久平整、无斑秃、无杂草，力争实现“绿地常绿，社区恒优”的目标。
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但这样一笔钱，却能实实在在解决一个将长远困扰业主的问题，这个钱花的更有意义。
其实，物业服务最根本的价值，并不是帮业主们看看大门、清洁打扫，而是通过优质的服务，让小区保持一个良好的环境和品质，让业主的房产能保值增值。
在2013年的时候，【京房字】专家在工作中就遇到这样一个例子，一个位于西三环紫竹桥的小区，因为物业服务不好，小区环境差，电梯年久失修，二手房价只有每平米3万元左右，而周边小区的房价至少每平米5万元。
作为小区品质的一项重要内容，绿地景观对于小区将来的二手房价影响有多大。
所以，成立这笔基金，不但能让业主享受到长久的居住品质，而且还能带来房产的保值增值，这才是造福业主。而且从另一个方面，一个开发商建设的小区，将来的二手房溢价率高，那么它今后开发的楼盘也会卖的更好，这无异于有口皆碑的广告。
最后，在当下“保交楼”的背景下，购房者非常关心自己买的期房是否能按期交付。像紫金书院这样，考虑的不仅仅是保证交付，而且连交付后长久的保持品质都已经提前“安排”，这也能给购房者们吃下一个“定心丸”。
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