北部最热的海淀北和昌平南 买房该如何选？

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各位粉丝：

这是一个很多想在北部地区买房人的纠结。

近两年，北部地区的新房供应主要有三大片区，海淀北的永丰，以及昌平南的朱辛庄和生命科学园（也就是俗称的二拨子片区）。

虽然各属海淀和昌平两个不同的区，但这三个片区其实区位是很接近的，由于距离西二旗的互联网大厂较近，因此购买家庭也有不少重合，带来了刚才说到的纠结问题。

那么海淀北和昌平南，买房到底该怎么选？恰好最近昌平南片区有一些新变化，今天就来解析一下这个纠结。

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要说当下新房市场最热片区，也就是以海淀北、昌平南代表的北部片区和以奶西为代表的的东部片区，也是房子卖的最好的两个片区。

两个片区的情况挺相似的，热的原因都是互联网大厂的覆盖范围。前者是西二旗的腾讯等众多互联网大厂，后者是望京的阿里等大厂。不得不感慨，虽然近两年互联网行业有所降温，但这个行业的薪资还是高出平均水平一大截，购买力依然刚。

具体到北部这个片区，可以看出，永丰、二拨子、朱辛庄这三大板块，都是在西二旗互联网大厂直线距离8公里的范围内。

从目前这三大板块已经入市项目的销售来看，购房家庭的确也大量的都是这些互联网高科技公司的就业人群。

还是那句话，决定房价的决定性市场因素是供需关系，高端产业聚集的地方容纳了大量的高端就业人口，由此带来的购房需求也会更多。近些年中关村园区的不断北扩的局面已经形成，从中关村到上地西二旗、再到永丰，随着高端产业的聚集，对这些地区的住宅价值带来了巨大的变化。

当然，除了这些已经落地的，这一片区未来的规划也是对购房家庭的吸引之一。

除了中关村园区的北扩，覆盖永丰等地的中关村科学城北区的确定外，自贸试验区的揭牌，不但包括翠湖、永丰等海淀域内的中关村科学城21.59平方公里部分，而且还纳入了位于昌平区的生命科学园周边10.26平方公里范围。

另外，本身昌平南的这两个片区，近些年不但是依托与海淀临近的区位，产业的发展也得到了较快的发展，因此能与海淀北“抢食”也不足为奇了。

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那么北部地区买房究竟是买海淀北还是昌平南？接下来具体比较分析一下。

因为朱辛庄片区目前没有新房楼盘销售，之前入市的项目已经基本售罄。今天就主要比较永丰和二拨子片区。

首先从区位上看，这两个片区距离挺近的，一条北清路之隔，永丰在北清路北，二拨子在北清路南。如果从一般的片区分析看，这两个片区甚至都可以归一，但就是因为行政区划的分割，成为了两个片区。

通勤方面，从地铁乘坐便利度比较，永丰的几个新房项目，步行或骑行到16号线永丰地铁站的距离大约是3公里。

二拨子的几个新房项目，步行或骑行到昌平线生命科学院站的距离要短一半以上，只有1.2公里左右。如果13号线拆分通车，从二拨子到新龙泽站的距离也差不多。

16号线是贯穿北京南北的交通大动脉，南向穿过海淀连接西城和丰台。而昌平线也很便利，南延年底通车会通到学院桥，接下来还能通到蓟门桥，换乘到10号线、12号线等。而且在13号线拆分2025年通车后，更是能直接到达后厂村等互联网核心园区。

不过这两个片区日常的工作通勤，很多都是去西二旗后厂村的，互联网公司员工大都是打车或开车，以去后厂村的腾讯总部为例来看看。

不堵车的情况下，永丰片区的打车时间在25分钟，二拨子片区的打车时间在28分钟，耗时接近。

不过二拨子片区目前受制于道路阻隔原因，需要绕路。但昌平区城管委透露的信息看，正在努力打通二拨子与航天二桥连通道路，即规划的航智路。如果实现那么二拨子去后厂村的距离就会更近。

其次，从产业发展和规划远景来比较，永丰因为属于海淀区，海淀自身潜力和吸引力要更大，未来的发展肯定要更强一些。

但对于购房家庭来说，大家关注产业发展的目的主要是是否能带动自身住房的保值增值。从这一点上，二拨子板块毕竟距离海淀太近了，一方面受海淀利好的带动，另一方面自身也被自贸区的利好影响。实际上，周边的次新二手房的价格也已经达到了每平米七八万。

另外，很多购房家庭关心的教育方面，两个板块目前教育资源都不是很强，永丰板块地处海淀的优势，主要是一些名校的分校。

而二拨子片区的前景也值得期待，目前新项目文源府东侧和北侧正在建设的小学和中学，根据近年“回天计划”的推进，以及对昌平教育的支持，引进优质教育资源的几率非常大。

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可以看出，永丰和二拨子两个板块，从区位上比较，其实相差不大。但从大家最关注的购房预算来看，差距就有些大了。

从价格上看，永丰新房目前的指导价已经达到了8.5万元/平米，而二拨子新房目前的指导价是6.2万元/平米，每平米相差了两万多元。

以上车户型来看，永丰早前入市的汇德里最小户型是77平米的两居，最近要入市的富华里则是80平米的两居，总价在650万元以上。而如果这样的面积放在二拨子板块，上车门槛会一下子降到500万左右。

文章开头说的那个新变化，也是和上车门槛有关。就是二拨子板块近期将要入市的文源府户型公布了，最小的是57平米的一居，按照6.2万元/平米的指导价，总价只有353万元。

而之前二拨子板块面积最小的上车户型也是80多平米的两居，总价超过510万元。也就是说，这一片区的上车门槛降了160多万元。

这其实是一个很好的设计或者变化，虽然之前无论是永丰还是二拨子，也都推出一些刚需户型，但起步就是两居，这就使得一些本身对于住房面积需求不大、或者预算有限的刚需家庭望而兴叹。

毕竟，即便是互联网大厂里，也有单身或者两口之家想上车一居室。而如今353万元的门槛，对于这些刚需家庭来说，无疑上车就更容易了。

文源府的开发商和之前入市的珺和府一样都是建发，虽然这个项目并没有沿用珺和府二期的名字，但可能是因为珺和府之前是北部片区卖的数一数二的新盘，因此文源府除了户型的调整外，很多设计都沿袭了珺和府。比如外观都是新中式，再比如都用了高等级的绿建三星住宅建筑标准，隔音、隔热等方面都要比普通住宅更好。

刚才说的57平米一居室户型，虽然面积小，但设计的挺用心的。户型很方正，浪费面积少。南向的主卧带转角大窗户，厨房、餐厅、客厅都集中在房屋的中部和北部，与居住干扰很少。

更重要的是因为总价较低，这个户型还符合普宅标准，不过数量只有90多套，估计开盘时是要抢了。

这个项目的房源总套数为897套，除了一居室外，两居到四居也都有，刚需到改善都覆盖了。

大一些的户型上也在优化设计的基础上，更多考虑刚需和改善家庭对空间分区的需求。100平米的三居也是南向三面宽，南向总面宽达到了10米以上，书房、卫生间、厨房、餐厅等对日照需求少的功能区安排在北侧，而且还是明厨明卫。

对比了这么多，回到之前那个究竟如何选择的问题，如果更偏重改善，预算也不差家庭，可以两边都看一下，毕竟每个人的喜好和想法都不同。而对于纯刚需家庭、以及想以有限的购房预算买到户型更大房子的家庭，二拨子从成本来说则要更友好些。

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