房地产税：如何征收，有何影响？（海通宏观）

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（海通宏观 梁中华、李俊、李林芷、侯欢）

 · 概 要 · 

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。从理论上来说，房地产税的征收已经不存在制度障碍。具体如何征收，有哪些经验可以参考，征收税率、税基如何，有哪些影响？本篇专题基于之前的试点经验和海外发展经验，做一些分析预判。

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房地产税：先试点，再立法

今年以来，“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”被政府部门多次提及。例如，5月11日，财政部等四部门召开座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。10月16日，《求是》杂志刊登总书记重要文章《扎实推动共同富裕》，也提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。此外，试点的期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。

从理论上来说，在国务院制定试点具体办法、地方制定实施细则后，房地产税即可开始征收，已经不存在制度障碍。由于试点城市采取备案制，所以理论上来说，未来也可以根据情况增加或者减少试点城市数量。而房地产税的立法工作，大概率根据之前试点的情况而定，也就是说试点在前，立法在后，房地产税立法工作可能还需耐心等待。

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早期试点是如何开展的？

早在2011年，我国便在上海和重庆两市开启了房产税试点先行工作。不过这两个城市试点的是“房产税”，并不是“房地产税”。对于房产税，主要以房屋为征收对象。而房地产税的征税对象不仅包括房产还包含土地。换言之，房地产税在包括房产税的基础上，还涉及土地增值税、城镇土地使用税等。

尽管房产税和房地产税有区别，但我们还是可以参考两个城市的试点经验，做一些预判。具体来看：

首先，在征收对象上，上海覆盖本市所有行政区域，对于非本市家庭的新购住房征税，而针对本市家庭，对新购的第二套及以上住房征税。而重庆聚焦于渝中区、江北等主城九区，在增量房基础上把部分存量房也纳入征管范围，但是更加聚焦于高档住宅。

其次，在征收方式上，上海按照“新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）”的70%计税，而重庆则按照“应税建筑面积×建筑面积交易单价”计税。在税率方面，上海设定了两档税率，如果本年新购住房每平方米市场交易价格高于上年度新建商品住房平均销售价格2倍，则适用于0.6%税率，否则减按0.4%税率征收。而重庆则依据建筑面积交易单价相比上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价倍数，设定了范围0.5%至1.2%的多档税率。

再者，在税收优惠上，上海合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的住房免税，需要说明的是，该住房需是本市家庭在本市新购且属于该家庭第二套及以上。所谓合并计算的家庭全部住房面积，是指居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

而重庆则对此前拥有180平方米以上独栋商品住宅，新购100平方米以上独栋住宅、高档住房征税。需要强调的是，重庆扣除免税面积以家庭为单位，也就是说一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。此外，重庆对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。

最后，房产税用途上，上海和重庆分别用于保障性住房和公租房的建设和维护。

此外，房产税政策也会根据实际情况做出调整。例如，根据中共中央政府网援引重庆日报，2017年1月，重庆个别区域和少量楼盘成交量和价格出现异动，引起市外的少数企图炒房者跟风。为了遏制“炒房”牟利行为，重庆对房产税的征收对象进行调整：对于本市无户籍、无企业、无工作的个人新购的普通住房，由此前仅针对“新购的第二套及以上”改为“首套及以上”。

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哪些城市：可能开始征收？

当前尚未公布房地产税试点的具体区域，我们认为，新的试点区域应当满足以下几个条件：一是房价涨幅较高的城市；二是具有示范作用的城市，例如共同富裕示范区等；三是经济相对发展，财政相对健康的城市。

综合来看，在主要的一线城市，成都、杭州、重庆等新一线城市，以及二三线城市中的核心城市进行试点的可能性更高。

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房地产税或将如何征收？

结合沪渝两地的房产税机制以及其他主要经济体房地产税征收经验，我们认为，接下来的试点或在税率、税基以及税收范围等方面有所变化。

税率或有所上调，大概率仍采用分档税率。当前，上海征收房产税的税率为0.4%和0.6%，重庆为0.5%、1%和1.2%，而根据新加坡税务局官网，新加坡在2015年税改后自住房税率为4%-16%，非自住房税率更高达10%-20%。另外，法国最高税率为5%、韩国最高税率为4%、英国最高税率为3%。美国在各州间差异较大，一般在0.3%-2.2%之间；日本则在0.3-1.4%之间。因而，与世界上其他主要经济体相比，我国当前房产税的税率处于相对较低的水平，在新试点征收的税率或有所上调，大概率会高于当前的房产税税率，考虑到我国多数城市租金收益率在1%-2%附近，我们估计房地产税率高于2%可能性不大。不过具体税率，每个城市可以根据自身情况决定。

大部分国家和地区均采用分档税制，对不同区域、价值或区域的房屋给予不同的税率，从而起到调节贫富差距的作用。我国目前也实行分档税率，因而在新试点区域或延续这一方式。

税基有可能仍以市场交易价格为依据。上海市房产税的计税依据是“为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估”，但在试点初期“暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据”。而重庆市的计税依据是房产交易价，并且提出在条件成熟时，以房产评估值为计税依据。

根据陈杰、季骋的研究《世界主要国家房产税实践经验与实施效果的总结与借鉴》，我们比较了其他国家的房产税制发现，部分国家如法国、斯洛伐克等采用土地价值法作为依据，旨在省去评估每套房产价值的麻烦，节约成本；瑞典、德国、韩国等采用政府估价法作为依据，但在实际操作中与市价也存在不同的差异。因而，以市场交易价作为税基或仍是当前可能的选择。

征税范围或进一步扩大。上海目前主要对增量房征房产税，重庆主要对存量和增量的高档住宅征税，应税房屋占比相对较低。例如，根据中国新闻网援引新民网，2011年6月时任上海市国家税务局副局长胡兰芳在“局长访谈”中指出上海上半年认定七千多套住房需征房产税，而上海2011年上半年共成交商品房94127套，意味着当时只有7-8%的新增住房需要缴纳房产税。

对比其他国家的房产税优惠政策，可以发现其他国家一般针对公益性质地产，或者对低收入、学生等特定人群实行优惠政策，一般采用减免税额、较低税率、抵扣个税等方式，相对来说免除的范围和群体较少。

因而，新的试点区域可能在征税范围上有所扩大，但也会提供一定的优惠减免政策，包括会提供一定的免税面积，对低收入群体、弱势群体提供一定优惠。

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房地产税有何影响？

随着房地产税试点的落地，这将带来哪些影响呢？

短期来看，或有助于抑制房价。我国征收房地产税，大概率主要针对的是投资性需求和高档住房需求，对自住房、小面积、低价房屋或将给予免征面积、税收优惠等。扩大试点区域或将延续这一机制，优先满足自住刚需，重在减少投机炒作，抑制房价过快上涨。这将有助于优化房地产市场结构，促进房地产行业的健康发展。例如，根据张航和范子英的研究《房产税能否抑制住房投机》，房产税的征收对上海主城区的住房投机行为有一定的抑制效果。Zaichao Du等的研究《Home-purchase restriction, property tax and housingprice in China: A counterfactual analysis》表明，重庆市房产税试点工作使房价年均增速下降2.52%。

长期来看，或有助于缩小贫富差距。根据新华网、北京青年报、《中国金融》杂志官方微信公众号援引央行调查统计司发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，2019年中国城镇居民家庭的住房资产占家庭总资产的比重为59.1%，而且资产分布不均衡现象较为突出，实物资产最高的10%家庭拥有资产占比为47.1%。而房地产税作为收入分配调节的方式，对投资性、高价格的购房行为征收更高税费，能在一定程度上抑制贫富差距扩大，将是实现共同富裕的一个重要手段。

此外，将为地方财政提供重要补充。当前世界各国征收的房产税大多用来支持地方财政，为地区公共基础设施建设、医疗和教育等公共事业发展提供充足的资金支持。例如，当前主要经济体中房产税占总税收的比重多数达到5%以上，我国当前房产税占税收收入的比重相对较低，随着房地产税试点征收强度的增加，将有助于增强房地产税对地方财政的补充。

此外，或有助于优化家庭资产分配结构。根据Wind、《中国金融》援引中国人民银行调查统计司《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》并通过计算，我们得出，我国居民2019年金融资产和住房资产占家庭总资产的比重分别为20.4%和59.1%，而美国则为42.5%和30.6%。随着我国房地产税的推进，家庭资产分配或更加合理。

不过，房地产税的试点征收，仍需要注意房地产税的转嫁效应以及房地产市场的稳定。根据中国发展观察网，新加坡的案例或提供有效参考，即扩大保障性住房的供应。新加坡地少人多，曾经历“房荒”导致不稳定。1964年，新加坡政府开始官方修建低价的“组屋”（简称HDB公寓），形成了“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯式供应体系。新加坡政府通过对土地供应进行区分、合理设计征收房产税，较好地防范了土地投机。

以上分析主要是我们基于我国之前房产税的试点经验，和海外其它国家的发展经验，对房地产税的一些理解和预测，具体实际的征收方式和细则，我们还需要等待更多更细政策的出台。

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