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· 概 要 ·
近日的中央经济工作会议指出，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。“十四五”规划提出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。在房地产市场下行压力增大的情况下，明年我国保障性租赁住房建设大概能够拉动多少投资？能否起到稳增长的目的？根据我们的估计，预计2022年保障性租赁住房建设接近200万套，投资约2100亿元，预计拉动地产投资0.75个百分点，作用相对有限。
2020年我国流动人口达到3.76亿，相比2010年高出69.7%，以年均5.4%的复合增速快速攀升。流动人口比重由2010年的16.5%升至2020年的26.6%。同时，人口流动趋势也发生了新的变化。首先，省内流动人口规模高、增长快。2020年，我国省内流动人口达到2.5亿人，是跨省流动人口的2倍。相比2010年，省内流动人口增长85.9%，是跨省流动人口增速的1.9倍。其次，城乡流动放缓，城城流动加快。近十年我国城市间人口流动增加89.7%，而乡村涌向城镇的增速为74.1%。最后，核心城市的人口吸纳能力更强。近年来成都、重庆、郑州、杭州等城市的流入人口增速明显加快。但是房价居高不下，新市民居住问题值得关注。今年以来，城市间的房租呈现明显的分化趋势。例如10月份一线城市的住宅租金同比增速高达20.8%，而二、三线城市仅分别为7.1%和2%。从每平米的月租金看，年初至今杭州上涨21%，北京、广州、成都的涨幅均在10%以上。因此，保障房建设对于缓解新市民的住房困难意义重大。住建部表示，对于新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。近日的中央经济工作会议指出，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。我们认为，保障性租赁住房将是未来房地产市场的重要工作任务，不仅能够降低居民的住房成本，更能拉动地产投资，托底经济。当前，我国住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。其中，保障性租赁住房主要集中在流动人口较多的城市，面向群体是无房的新市民、青年人，且不设收入线门槛。今年5月12日和14日，住建部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责同志分两批参加。我们认为，这意味着我国保障性租赁住房建设以这40个重点城市为主。为了更快满足新市民的住房需求，保障性租赁住房重点利用存量土地和房屋建设。具体而言，对于人口净流入的大城市或者省级政策确定的城市，在土地供应上，除了集体经营性建设用地、企事业单位自有土地，还能将产业园区的配套用地面积占比上限由7%提高到15%利用。此外，还可以适当利用新供应国有建设用地建设。在房屋改建上，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。从住房环境看，坚持小户型、低租金。保障性租赁住房以不高于70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房。根据地区发布的规划，与周围市场租赁住房项目比，温州保障性租赁住房的租金不高于8成，武汉、济南、成都等城市低于10％至15％左右。上海在低于市场租金九折以下的基础上，对于面向本园区、本单位等定向供应的保障性租赁住房租金还可进一步下调，并且租金年涨幅不超5%。为了保证可持续性，保障性租赁住房建设的资金支持较为多元化。首先，在金融政策上，加大信贷支持力度。支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。同时发行金融债券，将募集资金用于相关贷款投放。其次，在财税政策上，一方面，中央财政下达保障性安居工程补助，地方政府发行专项债券，均作为保障性住房的建设资金。另一方面，国常会提出，自10月1日起，当租赁企业向个人出租住房时，增值税减按1.5%缴纳。当企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房时，房产税减按4%征收。最后，REITs辅以支撑。今年7月发改委发文，部署基础设施领域REITs试点扩容工作，把保障性租赁住房项目纳入其中。此外，房地产税改革也可能助力保障性租赁住房的建设。今年10月，国务院发文，将在部分地区开展为期五年的房地产税改革试点工作。从之前的试点措施看，上海和重庆的房地产税收入分别用于保障性住房和公租房的建设。如果未来房地产税试点扩围，也可能是保障性租赁住房供给的重要资金来源。根据住建部统计，2021年40个重点城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套。截至9月份，40个城市已开工建设保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。我们预计，今年这些城市的保障性租赁住房投资达到1000亿元左右。那么“十四五”期间，我国保障性租赁住房的供应规模有多大？如前所述，保障性租赁住房的建设主要以40个重点城市为主。考虑到目前这40个城市的名单尚未公布，我们将与住建部联网且受到重点监测的首批40个城市为研究对象。需要强调的是，这些城市也是我国流动人口较多的城市，主要由三部分构成：一是除了拉萨以外的30个内地省会城市；二是青岛、厦门等5个计划单列市；剩余的5个城市则是无锡、苏州、温州、北海、三亚。目前，广东、浙江、上海等9个省级地区发布了“十四五”时期保障性租赁住房供应计划，共计约431万套左右。此外，西安、贵阳、南昌等5个省会城市以及计划单列市厦门，共计划筹集保障性租赁住房约87.6万套。对于其他城市，北京、天津、重庆三个直辖市我们以各自30万套估算，而剩余的城市多属于中西部以及东北地区，由于流动人口较少，参考相似等级城市的发布计划，我们按照各自10万套估计。因此，我们测算，在“十四五”时期，全国将新增保障性租赁住房约748.8万套，其中2022-2025年约655.2万套。从多数地区规划看，前三年保障性租赁住房的建设更快，我们估计2022年保障性租赁住房建设接近200万套，投资约2100亿元，预计拉动地产投资0.75个百分点，作用相对有限。
美元加息发酵：影响有多大？（海通宏观 梁中华、李俊）
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