房地产近况如何？（海通宏观 侯欢、梁中华）

重要提示：《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过本微信订阅号发布的观点和信息仅供海通证券的专业投资者参考，完整的投资观点应以海通证券研究所发布的完整报告为准。若您并非海通证券客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。

 · 概 要 · 

在房地产市场面临下行压力的情况下，我国房地产调控政策或将会出现多方面的调整。目前来看，信贷、首付比例、房贷利率等诸多政策已经开始放松，后续更多积极政策可以期待。政策调整后，核心城市房地产市场有望继续回暖，支撑整体房地产销售的跌幅收窄。而大多数小城市的房地产市场，或依然面临较大的下行压力。

1

房地产政策：哪些开始松动？

2020年四季度经济总量恢复正常后，我国宏观政策以调结构为主，房地产调控也有所收紧。尤其是2020年12月，房地产贷款集中度管理制度落地，房地产市场的表现相对偏弱，对经济形成拖累。

从两年平均增速看，自去年8月以来，商品房销售面积由升转降，随后销售额增速也落入负向区间。2021年12月，商品房销售面积、销售额的两年平均增速分别为-3%和-1.1%。在市场偏弱的影响下，房企拿地意愿不强，房地产投资也受到削弱。2021年12月，房地产投资两年平均增速降至-2.6%，年内首次出现负增长。

面对稳增长压力，去年中央经济工作会议明确要求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。随后，房地产调控政策开始边际放松。从全国层面看，2022年1月央行发文，保障性租赁住房项目有关贷款将不纳入房地产贷款集中度管理。

更值得关注的是，房地产政策松绑的城市陆续增多，目前来看主要聚焦于四方面：首先，降低房贷首付比例。比如在菏泽、赣州、重庆，部分银行将符合条件的房贷首付比例降至20%。其次，放松住房公积金贷款额度。比如南宁将首套房、二套房的公积金贷款的最高额度均提高10万元。再者，加强购房补贴力度。比如长春对农民购房给以补贴等。

最后，下调房贷利率。从贝壳研究院的数据看，去年10月以来，重点城市的房贷平均利率持续回落。今年1月，5年期以上LPR为4.6%，相比上个月下降5个基点，近20个月以来首次下调。在此基础上，部分城市的房贷利率也进一步调整。

根据贝壳研究院的监测，今年2月，在103个重点城市中，首套房和二套房的主流利率分别为5.47%和5.75%，较上个月均回落9个基点。其中，87个城市环比下调，其他城市持平。此外，2月份，103个重点城市的平均放款周期为38天，较上月缩短12天，尤其是一线城市的银行放款均有所加快。

进一步从2月的首套房贷利率看，在广东省，中山、惠州的首套房贷利率下调30BP。在江浙地区，南京、绍兴的降幅达到25BP，无锡、常州不低于20BP。此外，北京、上海、深圳一线城市以及成都、武汉等省会城市的降幅与LPR保持一致。值得一提的是，根据央视新闻，自2月21日起部分国有银行对广州的首套、二套房贷利率均下调20BP。

通常看来，在房贷利率下调后，商品房销售会随着居民需求增加而好转。但是，前期的供给和长期的需求对城市房地产的影响不容忽视。考虑到近些年我国流动人口向大城市集聚的趋势愈发明显，我们认为本轮政策放松或将带动房地产市场整体回暖，跌幅有望收窄，但是城市间可能出现分化。

2

房地产市场：表现如何？

从PMI数据看，1月房地产行业的经营活动指数环比小幅回升，不过更可能受季节性因素影响，与近年同期比较表现偏弱。相比之下，新订单指数的涨幅相对更为明显，这意味着需求端的政策松动效果在慢慢释放。

根据克而瑞地产研究，2022年1月，百强房企销售操盘金额5256亿元，相比去年以及疫情前2019年同期分别回落39.6%和9.3%。不过规模房企销售明显改善，这也意味着房企销售分化的趋势仍在延续。

2021年，进入前10强、前30强的房企销售金额门槛分别达到2879.5亿元、1148.3亿元，较疫情前增长42%和19.7%，但是前100强、前200强的门槛分别回落0.8%和16.8%。

从需求端看，城市间的住房销售明显分化。春节过后，房地产市场需求仍然偏弱。但是，一线城市的商品房成交仅弱于去年同期，与近年比较处于较高位置，表现较为亮眼。相比之下，尽管二线城市的住房销售相对偏低，不过近期已经明显回升。

更值得关注的是，在春节前，三四线城市的商品房销售明显弱于近年同期，而在春节后也没有好转。

商品住宅价格有所改善，新房好于二手房。今年1月，在70个大中城市，新建商品住宅的价格自去年下半年以来首次止跌，二手住宅的价格环比降幅也有所收窄。近两个月，两类住宅的价格上涨城市数目持续回升。值得关注的是，新建商品住宅的价格改善明显好于二手住宅，体现了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”政策导向。

进一步看，城市间住宅价格的分化较为明显。对于新建商品住宅，对于新建商品住宅，今年1月一、二线城市环比增速分别由去年12月的-0.1%、-0.3%升至0.6%和0.1%。但是三线城市房价仍在回落，且增速回升疲软。对于二手住宅，城市间的房价分化更为明显。究其原因，主要在于三线城市前期住房供给较高，而潜在购房需求不足。即使房地产调控放松，但是对小城市的刺激效果相对有限。

我们进一步对291个城市进行考察，发现一手住房价格降幅较高的城市主要集中在三线及以下城市，并且明显高于其他线级城市。

房地产市场销售疲软会削弱房企拿地的积极性。因此，地产销售的分化也会向土地市场传导。春节前后，三线城市的土地成交面积季节性回落，但是降幅强于季节性，与往年同期相比差距较为明显。而一线城市尽管土地成交同样偏弱，但是好于三线城市。

3

跌幅有望收窄，分化或延续

展望未来，要保证房地产市场的良性循环和健康发展，不希望房价大涨增加居民负担，但也不希望看到大幅波动，保持稳定才是最重要的。当前房地产市场面临下行压力。我们预计在房地产各方面政策调整的情况下，核心大中型城市的房地产销售有望逐渐回暖，带动整体房地产销售跌幅收窄。例如30城房地产销售面积在去年9月份见底后，已经处于爬坡通道。不过结构上，即使政策放松的情况下，预计主要是核心城市房地产市场好转，大多数小城市可能依然延续下行压力。

-------------------

相关报告（点击链接可查看原文）：

法律声明

本公众订阅号（微信号：梁中华宏观研究）为海通证券研究所宏观行业运营的唯一官方订阅号，本订阅号所载内容仅供海通证券的专业投资者参考使用，仅供在新媒体背景下的研究观点交流；普通个人投资者由于缺乏对研究观点或报告的解读能力，使用订阅号相关信息或造成投资损失，请务必取消订阅本订阅号，海通证券不会因任何接收人收到本订阅号内容而视其为客户。

本订阅号不是海通研究报告的发布平台，客户仍需以海通研究所通过研究报告发布平台正式发布的完整报告为准。

市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号所载信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，对任何因直接或间接使用本订阅号刊载的信息和内容或者据此进行投资所造成的一切后果或损失，海通证券不承担任何法律责任。

本订阅号所载的资料、意见及推测有可能因发布日后的各种因素变化而不再准确或失效，海通证券不承担更新不准确或过时的资料、意见及推测的义务，在对相关信息进行更新时亦不会另行通知。

本订阅号的版权归海通证券研究所拥有，任何订阅人如预引用或转载本订阅号所载内容，务必联络海通证券研究所并获得许可，并必注明出处为海通证券研究所，且不得对内容进行有悖原意的引用和删改。

海通证券研究所宏观行业对本订阅号（微信号：梁中华宏观研究）保留一切法律权利。其它机构或个人在微信平台以海通证券研究所宏观行业名义注册的、或含有“海通证券研究所宏观团队或小组”及相关信息的其它订阅号均不是海通证券研究所宏观行业官方订阅号。