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裁判要旨：应认定本案被执行人不构成违约，不应承担违约责任。仲裁应当根据事实，符合法律规定，公平合理地解决纠纷，贵港仲裁委员会作出（2017）贵仲字第95号裁决由被申请人广西贵港市国旺房地产开发有限公司承担70%逾期办证的违约责任显失公平。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条、《中华人民共和国仲裁法》第七条的规定，裁定如下：对贵港仲裁委员会的（2017）贵仲字第95号裁决，不予执行。
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
执 行 裁 定 书
申请执行人：李俏飞，男，1980年11月21日出生，壮族，住广西贵港市港**。被执行人：广西贵港市国旺房地产开发有限公司，住所地贵港市三八路与南梧路交界西侧，统一社会信用代码91450800745106061A。申请执行人李俏飞与被执行人广西贵港市国旺房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，贵港仲裁委员会于2017年9月25日作出（2017）贵仲字第95号裁决，因广西贵港市国旺房地产开发有限公司不履行，申请执行人李俏飞于2019年8月2日向本院申请强制执行，本院已依法立案。
经审查查明，申请执行人李俏飞与被执行人广西贵港市国旺房地产开发有限公司于2013年9月16日签订《商品房预售合同》（合同编号：20130916****），约定申请执行人李俏飞以商品房单价每平方米4401.01元向被执行人广西贵港市国旺房地产开发有限公司购买位于贵港市××中××小区××单元××房。对办理产权登记的转移登记约定为“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。合同签订后，申请执行人李俏飞与银行办理好按揭贷款支付清购房总价款587975元，被执行人广西贵港市国旺房地产开发有限公司于2014年12月30日向申请执行人李俏飞交付了该商品房，但被执行人逾期未按合同约定的时间办讫房屋所有权登记，申请执行人李俏飞向贵港仲裁委员会申请仲裁，请求裁决被执行人广西贵港市国旺房地产开发有限公司向其支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金19344元。贵港仲裁委员会认为，被执行人广西贵港市国旺房地产开发有限公司未能按期办讫房屋所有权登记已构成违约，应承担相应的违约责任，逾期办证违约金应计算至其向贵港市国土资源局交清补缴部分土地出让价款时止；鉴于被执行人与贵港市国土资源局于2017年1月18日签订《国有土地使用权出让合同补充协议》以确定延期补交土地出让价款不能完全归责于被执行人，适当减轻其30%违约责任较为公平。遂于2017年9月25日作出（2017）贵仲字第95号裁决：被执行人广西贵港市国旺房地产开发有限公司向申请执行人李俏飞支付逾期办证违约金10413元。另查明，被执行人广西贵港市国旺房地产开发有限公司分别于2006年11月13日、2007年5月21日办理取得国有土地使用权二宗【贵国用（2006）第19**号、贵国用（2007）第04**号】用于开发建设商业、住宅小区，于2011年1月25日办理取得建设用地规划许可证（地字第450801200110****号），于同年4月13日、6月27日分别办理取得建设工程规划许可证（建字第45080120112****号、45080120112****号）。建设期间，贵港市政府相关部门一直未能对广西贵港市国旺房地产开发有限公司的“国旺花园”项目增容率部分应缴交的土地出让金进行确定，为此广西贵港市国旺房地产开发有限公司于2013年1月14日向贵港市国土资源局申请缓交增容的土地出让金，贵港市国土资源局于2013年1月22日作出“关于国旺花园项目增容出让金问题的意见”，同意广西贵港市国旺房地产开发有限公司预交500万元增容土地出让金后，可以对项目核发4#、5#、6#楼的预售证，但须在市人民政府批复该项目应补交土地出让金的具体数额后与国土局签订合同，依约缴清不足部分。广西贵港市国旺房地产开发有限公司于同日预交了500万元增容土地出让金，于2013年1月24日、8月1日办理取得贵港市住房保障和房产管理局核发商品房预售许可证【贵房预字（2016）第002号、第016号】后进行商品房预售，“国旺花园”项目也于2014年12月26日通过竣工验收，并于2014年12月30日向申请执行人交付商品房。此外，贵港市人民政府于2010年12月21日召开“贵港市城市规划委员会2010年第四次例会会议”，会议决议同意广西贵港市国旺房地产开发有限公司的“国旺花园”容积率由2.2调整到4.96，但由于规划部门未对广西贵港市国旺房地产开发有限公司的增容率进行确定导致土地部门无法计算土地出让金，造成房屋管理部门一直不受理广西贵港市国旺房地产开发有限公司所有申请办理房屋所有权转移登记。存在类似情形的贵港市本级有二十多家房地产开发企业，影响了城市经济发展，贵港市房地产企业协会不断报请地方政府要求解决。贵港市人民政府2017年1月3日召开“研究市本级房地产开发项目因增加容积率需补交土地出让金问题会议”，会议议定对已建成的项目由市住房城乡建设委负责核实同意该项目增容率等，然后函告市国土资源局依法计算核定应补交土地出让金呈报市人民政府批准后，由市国土资源局与业主签订土地出让金认缴协议。同年1月6日，贵港市土地供应价格审查委员会于召开2017年第1次会议，会议议定同意广西贵港市国旺房地产开发有限公司的“国旺花园”容积率调整至5.99，补交出让价款为2358.7157万元。贵港市人民政府于2017年1月16日作出贵政函（2017）14号《贵港市人民政府关于同意国旺花园项目用地改变土地使用条件补交土地出让价款的批复》，同意广西贵港市国旺房地产开发有限公司的“国旺花园”容积率调整至5.99，补交出让价款为2358.7157万元。据此，贵港市国土资源局与广西贵港市国旺房地产开发有限公司于2017年1月18日签订《国有土地使用权转让合同补充协议》，约定贵国地出合（2006）683、725号国有土地使用权出让的宗地总的容积率不得大于5.99，总的计容建筑面积不得超过146950.83平方米，需补交出让价款为2358.7157万元；出让价款定于签订协议之日起30日内支付不少于50%，6个月内分期付清。广西贵港市国旺房地产开发有限公司于2017年3月2日前已全部补交完土地出让价款。
本院认为，被执行人广西贵港市国旺房地产开发有限公司在“国旺花园”项目上与当地众多房地产开发企业一样是在地方政府指导下进行增加容积率，该项目已办理取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等，并通过竣工验收，已具备办理不动产权证的资格。被执行人未能补缴清土地出让金导致房产管理部门不予受理其申请所有办理产权转移登记的原因，是城市规划部门未能及时核定该项目增加的容积率，造成国土部门无法依法计算核定应补交土地出让金呈报市人民政府批准，属于政府职能部门之间工作衔接不畅通。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定“由于出卖人原因，买受人在合同约定或法定期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任”，但因法律、法规、规章的改变或者政府部门的原因导致不能办证的，不属于上述司法解释第十八条第一款规定的“出卖人原因”，出卖人不构成违约，不承担违约责任。据此，应认定本案被执行人不构成违约，不应承担违约责任。仲裁应当根据事实，符合法律规定，公平合理地解决纠纷，贵港仲裁委员会作出（2017）贵仲字第95号裁决由被申请人广西贵港市国旺房地产开发有限公司承担70%逾期办证的违约责任显失公平。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条、《中华人民共和国仲裁法》第七条的规定，裁定如下：对贵港仲裁委员会的（2017）贵仲字第95号裁决，不予执行。当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
来源：裁判文书网
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