房地产开发企业加计扣除之土地成本
房地产开发企业的成本加计扣除，想必大家都熟悉。实务中，也正是因为加计扣除对于地产企业的减税效应，致使很多财务在核算时，尽可能的增加两项成本（土地成本、开发成本）。那么，实际业务中我们的处理是否正确呢？近期，我将围绕“加计扣除”与大家逐一分享。
常见的加计扣除问题，我们汇总有以下问题（如果您有补充，记得留言，我们会收集并再做分享）：
今天我们首先来分享，不同情况下的土地成本是否允许加计扣除。
【例】
（1）金穗源房地产公司取得A地块，自行开发后销售商品房，土地成本为2亿元，开发成本（土地增值税清算口径）共计5.4亿元，销售收入10.2亿元。
（2）金穗源房地产公司取得B地块，支付土地价款1.2亿元，投入3900万元将生地变为熟地后转让，取得收入2 .5亿元。
（3）金穗源房地产公司取得C地块，支付土地价款1.2亿元，未做任何投入，后将土地转让给其他公司，转让价款3亿元人民币。
金穗源房地产开发公司，以上业务中，土地成本是否允许加计扣除？
我们来看具体政策规定：
1、 对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让
《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第一条，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
《青岛市地方税局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》（青地税发[2008]100号，失效），取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：
（1）、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
（2）、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加。
2、 对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让
《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第二条，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
《青岛市地方税局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》（青地税发[2008]100号，失效），取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：
（1）、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
（2）、开发土地的成本；
（3）、加计开发土地成本的百分之二十；
（4）、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加。
3、 对取得土地使用权后进行房地产开发建造
《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第三条，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。
了解完政策，具体业务如何处理，相信大家早已心照不宣。A地块是正常的开发项目，建成后销售商品房，扣除项目加计扣除金额为（2+5.4）×（1+20%）；B地块购得土地后，在将生地变为熟地后，土地转让，按照政策规定，扣除项目加计扣除金额为0.39×（1+20%）；C地块因为没有任何投资，没有加计扣除项目。
所以，房地产企业在决定拿地之前，就要对项目的开发模式，提早规划、研判，避免因拿地后改变开发模式，增加企业的税收负担。
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