一文掌握房地产企业这几类预售款的税收处理
房地产企业在预售开发产品时，往往会收到诸如诚意金或者是通俗所讲的订金之类的款项，那么当收到此类款项时，企业是否需要开票，有没有发生相应的纳税义务，以及会计与税法上又是如何处理的。
我们通过案例来分析一下。
【例】金穗源房地产开发有限公司2018年1月与客户签订商品房认购书，并收取客户“订金”共30万元。问：金穗源公司应当如何进行会计核算？是否发生纳税义务？应如何开具发票？
首先，我们明确金穗源公司收取的是“订金”，是不属于预收款项的，应当在其他应付款核算。实际上，订金在法律层面是没有定义的，对双方的约束力相对较弱。所以，对收取的订金，不产生纳税义务，不需要开具发票，向业主开具收据就可以。
那么，如果收取业主的如果是“定金”呢？
“定金”，在法律层面是有明确的，根据合同法的规定，定金比例不会超过合同总额的20%，而且定金具备担保的概念，所以，企业收取定金就需要在“预收账款”进行核算，即应确认为未完工产品的销售收入。因此，收到定金款时就要预缴增值税及附加，需要预缴土地增值税。收到定金需要预交税款，但根据《财税2017-58号》规定并没有发生纳税义务，可以向业主开具收据或者根据税务总局2016年第53号公告的规定，选择编码602开具不征税发票。发票开具之后，由于没有发生增值税纳税义务，所以在申报增值税报表的时候，不需要在附表1填报增值税的收入。
另外，项目预售期间，房地产经常收到业主的首付款或者按揭款，一般来说首套房的首付款比例是30%，二套房的首付款比例是60%，签订销售合同之时收到的定金一般是纳入首付款作预收账款处理的，按揭款也一样。发票的开具同“定金”的处理是一致的。
最后，《税苑微课》的学员提出这样的疑问：在项目预售期间，如果企业已收齐房款，但是项目还未完工，这时客户要求开票，企业该怎么处理呢？
我们这样理解，项目未完工，增值税纳税义务就没有发生，所以仍然只是做预缴申报，因此不能开增值税的正式发票，仍是开具编码602的不征税发票。如果企业开了正式发票，根据营改增文件的相关规定，增值税纳税义务的发生时间是企业开具增值税发票的当天。而因为项目未完工，开发产品的实际建筑面积并不确定，将来很有可能发生补退房款的事项，所以在项目未完工时，即使收齐房款，建议企业还是开具不征税发票。
预售阶段，房地产企业会想着法的回笼资金，各种形式的收款以及促销活动不花八门，举不胜举，然而，作为会计人员必须搞清楚经济业务的实质，分析业务后的税收问题，防范预售款处理不得当，给企业带来税收风险。我在《税苑微课》对预售阶段的税收问题进行了近三个课时的分析，关注的朋友可以加客服微信（s15364519929）入群学习。
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