以案释法│婚前约定个人婚前房产属于共有后未办理房产过户登记，如何认定房产归属
一、案件背景
二、司法实践中，婚前个人房产在婚前协议中约定为另一方所有、夫妻共同财产，是否认定为赠与可以撤销？
（一）约定房产全部归另一方所有，法律规定层面认定为赠与
1、婚前个人房产在婚前协议中约定房产全部归另一方所有，因不符合《民法典》第一千零六十五条中所规定“各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”的要求，所以依照《<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条的规定，认定为赠与。如该赠与未经变更登记或公证，可以撤销。
2、参考判例：（2022）京0108民初5962号
法院认为：从法律规定层面分析，我国法律规定的夫妻婚内财产约定的模式，包括各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同共有，但并不包括将一方名下财产约定为另一方所有的情形。将一方名下财产约定为另一方所有，实为夫妻间的赠与行为。虽从广义上讲采用的是约定形式，但并不符合我国法律规定的夫妻财产约定的模式。当时双方并未离婚，这一行为实质属于婚内财产赠与性质。
在上述基础上，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条和《中华人民共和国民法典》第六百五十八条规定，除经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中，双方签订的协议书未经公证，赠与人在房产变更登记前可以撤销赠与。
（二）约定房产为夫妻共有财产，司法实践层面大多认定为赠与
1、婚前个人房产在婚前协议中约定房产为夫妻共同财产，是夫妻婚内财产的赠与行为还是财产约定行为。如果认定为赠与行为，未经变更登记或公证，可以撤销。如果认定为财产约定行为，该约定对夫妻双方具有约束力，无法撤销。实践中，大多法院对此认定为赠与行为。
2、参考判例1：（2022）京0108民初5962号
法院认为：从理论层面分析，夫妻婚内财产的赠与行为与约定行为，在诸多方面存在质的差异：a、夫妻婚内财产赠与是一方出于令对方财富增值的目的，夫妻婚内财产约定是就夫妻之间的财产关系采用何种夫妻财产制的约定。b、夫妻婚内财产赠与的功能与目的是改变一项特定财产的权利归属，夫妻婚内财产约定的功能和目的是总体上安排夫妻财产关系。c、夫妻婚内财产赠与通常针对的是特定物或可特定化的物，夫妻婚内财产约定通常针对的是部分财产或全部财产。d、夫妻双方就婚内财产赠与达成的合同属于一次性合同，夫妻双方就婚内财产约定达成的合同属于继续性合同，其规则适用具有一般性和可重复性，对双方婚姻关系存续期间持续获得的财产产生持续的约束力，具有长期、概括调整的特定性，是一般性地建构夫妻之间的财产法状态。
3、参考判例2：（2022）辽02民终4011号
法院认为：依据法律规定，婚前当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前可以撤销赠与。虽然婚前约定曲某1将房屋赠与李某共有，现李某提起离婚诉讼，因该房屋未办理变更登记，且曲某1不同意按共同财产处理，并主张撤销赠与。因此，李某主张按婚前约定继续履行的主张，于法无据，不予支持。
4、参考判例3：（2019）吉05民终968号
法院认为：案涉房屋购买于二人登记结婚之前一年多，二人结婚时即居住在该房屋内，登记所有权为李海孝个人，故可以认定该房屋为李海孝享有所有权的财产。双方当事人于婚前签订的《婚前房产协议书》明确约定“住房归双方共同所有，财产所有权的分配比例甲乙双方各占50%。”，该协议为赠与协议。李海孝放弃个人拥有全部产权，约定与隽秀丽各占房屋50%份额，隽秀丽取得房产份额未付出对价，为无偿取得，所以该协议本质具有赠与性质。本案诉争房屋现登记所有权人仍为李海孝个人，因尚未办理产权变更登记，不发生物权变动效力，所以李海孝作为赠与人在财产权利转移之前可以撤销赠与，对李海孝提出撤销赠与的诉讼请求予以支持。
三、律师总结及建议
1、上述判决及司法解释实际上赋予了赠与类型的夫妻财产约定中赠与方享有任意撤销权。如果是属于夫妻共同财产的房产，在财产约定中约定“分别所有”、“共同共有”和“部分共同共有”几种类型的夫妻财产约定中，男女任何一方不享有任意撤销权，但却允许对赠与类型的夫妻财产约定中涉及未办理产权变更的房产赠与约定行使任意撤销权。
2、婚前/内财产协议将一方婚前个人财产约定为另一方单独所有，虽然不符合婚前/内财产约定条件，但从双方签字等行为可以看出，这是双方的真实意思表示。所以，其约定实质为：原告将个人婚前所购买的房屋赠与给被告的一种意思表示，系夫妻之间的赠与。那么，在办理房屋过户之前，原告都可以行使任意撤销权。
需要注意的是，具有救灾扶贫等社会公益、道德性质的赠与是不可以任意撤销的。本案中，该房屋的赠与为夫妻间的赠与，并非负有道德义务性质的赠与。所以，可以行使任意撤销权。
3、夫妻之间涉及房产的财产约定，只有办理了过户登记，才能发生所有权等物权变动的效力，法律另有规定的除外。实务中经常遇到很多当事人误以为只要在夫妻财产约定协议中明确了房产的归属，就认为已经拥有了房产的所有权，从而怠于前往不动产登记部门办理过户登记手续。殊不知，房产属于不动产，不动产的所有权及其他物权的变更必须依照法律规定进行。
对于那些想通过财产协议处分财产的夫妻来讲，简单通过协议内容约束并不可靠，无论是夫妻财产约定协议还是婚前财产协议，对房产作了约定之后，双方(特别是协议约定对房产享有权益的一方）应当尽快到不动产登记部门办理过户登记，才能真正享有房产的所有权,或可以通过增加违约条款或进行公证来对抗任意撤销权。
相关法律规定
《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民法典》第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。