5个月楼市调控160次是个啥概念？房价为啥还是涨了？
也谈“5个月全国楼市调控近160次，房价为什么还是涨”？
作者：天狐行空
这几天，有一件与大家息息相关的事被热热闹闹的“特金会”淹没了。
我们先来看看“特金会”前后三个国内消息的截图：
1、中国新闻网6月11日：《5个月全国楼市调控近160次房价为什么还是涨？》https://news.sina.cn/gn/2018-06-11/detail-ihcufqih2033511.d.html
2、华夏时报6月11日：《一个月调控50次刷新纪录调控向三四线城市深入》https://finance.sina.cn/2018-06-11/detail-ihcufqih0153300.d.html
3、证券日报6月15日：《前5个月全国“卖地”收入突破2.2万亿元同比增45.9%》https://finance.sina.cn/2018-06-15/detail-ihcyszrz3982766.d.html
美朝峰会之所以能出成果，靠的是什么？当然是美朝双方的诚意！
可是，你从这三个消息里看到了什么？
“5个月调控近160次”是个什么概念？是平均每天调控1.06次！等于是各级政府天天都在忙“调控”，而且比去年同期增加了60%，从“亮丽”的数字上看，我们的各级政府不可谓不努力！可结果呢？是“楼市成交环比、同比齐升”，“想占房价跌便宜的人，都没有得逞”！
这一切都要归功于我们的管理层发明了妙不可言的“调控”一词——你既可以理解为是“向上”，也可以理解为是“向下”，还可以理解为是“不上不下”……“调控”，多么具有“中国智慧”的一个中文词啊，几十年来把多少人搞得神魂颠倒、浮想联翩的，成天做着房价下跌的美梦，年年努力地攒钱等房价下跌后再买房，结果钱倒是越攒越多，可是房子却是越来越买不起了，越来越是个遥不可及的梦了。不得不说，还是我们的汉字语义丰富、英明伟大啊！谁让你们不好好学习、深刻理解呢！
是啊，几十年来，人家一直说的是“调控”，并没有说“降价”啊，是你们自己理解有误，能怪谁呢？
这不，“5个月调控近160次，比去年同期增加了60%”……成绩当然是骄傲的，用《中国新闻网》文章中的话说，“中指院研究数据显示，楼市成交环比、同比齐升。5月监测的主要城市成交面积环比上升18.08%，八成城市环比上升，同比则上扬12.45%。分城市看，一线城市成交面积环比上升33.91%，同比上扬4.18%；二线代表城市成交面积环比上升11.27%，同比增加 28.48%；三线代表城市环比上升 31.97%，同比下降 14.68%……”从中可以让我们感到各级政府的“调控”成绩斐然，正如文中扬言：“大中型房企收入颇丰”，“想占房价跌便宜的人，都没有得逞”。
同时，财政部6月14日也公布了亮丽的成绩单（如上图）：“前5个月，全国一般公共预算收入86650亿元，同比增长12.2%……值得注意的是，全国土地市场依然延续火热。前5个月，国有土地使用权出让收入22251亿元（小编注：占前5个月全国一般公共预算收入的25.7%），同比增长45.9%（前4个月同比增长40.7%）……”
啥意思？翻译一下就是：前5个月全国一般公共预算收入的1/4来自于“卖地”收入，而且是比去年同期增长了45.9%、前5个月比前4个月增长了5.2%！
这是多么伟大的成绩！这是多么伟大的中国智慧和中国韬略！
韬略，懂不懂？不懂，你就真的out了！
说到这里，可能有朋友要说了：“你列那么多数据俺也看不懂，俺就关心俺和子孙后代要想继续在厉害国混，想有个屋住，该咋办才好啊？是现在买房，还是再等等？”
说实话，其实天狐也没好办法，更不敢给你拿主意，因为我们都生活在厉害国，没买房的已输在了房价腾飞的“起跑线”上。不过，依天狐拙见，为了使我们在未来不至于生活得更糟、离有房梦更遥，除了学好汉语，深入理解汉语言的博大精深（比如要正确理解“调控”、“调整”、“积极”、“稳健”、“宽松”、“灵活”等等汉语词汇的多重含义），还应有点金融和货币常识，这样才能及时理解比如“调控”、“调整”、“积极的财政政策”、“稳健的财政政策”、“稳健的货币政策”、“宽松的货币政策”、“灵活的货币政策”……等等的深刻含义以及它们在当下究竟暗示的是哪种含义，并及时调整自己的投资策略和理财方向，使自己一生的血汗钱即便升不了值，起码也别贬值殆尽。至少死也要死个明白。如果你能灵活应用于自己的投资实战，减少或挽回点损失，那就更好了。
举个例子，你看了就知道自己该怎么做了（不要看别人怎么说）。
还是以房价为例。
房价的涨跌与什么有关？
我们常常听到和看到的是“调控”这个字眼，各级政府也在天天喊“调控”，其实房价只与土地供应和货币投放有关，而土地供应又与土地政策有关，说其它的都是烟幕弹和瞎扯蛋。为什么这么说呢？因为我们中国的房价主要是由地价（即“土地出让金”）、税收和货币供应三者决定的（按任志强的话说：“土地占48%，与税收合计占70%”，而单纯的建造成本不过每平米几千元），说其它的都是瞎扯蛋，比如说“刚需”。哪个国家没有刚需？可哪个国家的房价象我们国家这样“一枝独秀”、只涨不降？
知道了这个“秘密”，你就应该时刻关注上述影响房价的三大因素的变化了。
先说“土地供应”。
我们国家的土地，不象其它国家和台湾都是公民所有，而是名为全民所有或国家所有，其实是政府所有，而具体到土地供应，实际上就是各级政府中的某个人说了算。当然，TA说了算的前提是要符合当时当下的土地政策。这就形成了事实上的政府垄断和政府对地价的定价权。而有了定价权，就可以想定多少是多少。我们国家的房价之所以成为世界之最，最重要的一点就是土地垄断，地价太高。地价不降，房价当然就难降，因为房子的建筑成本在那里摆着，而在建筑成本里，如上所述，地价至少占了50%以上。
所以，对于我们普通吃瓜群众来说，要想知道房价是升是跌，首要的一点就是要观察土地政策、土地价格的变化及其力度。
在土地所有制不变的情况下，土地的价格是升是降完全取决于政府的想法和所采取的政策；如果土地所有制发生变化，比如将公有（或政府所有）变为民有，那就意味着土地的垄断格局将被打破，建房用地的供应方将由一家变成N家，土地价格就有了竞争，而竞争的结果就是地价越来越低，直到低到形成垄断前的水平。比如我国在1949年之前的几百年时间里，地价几乎没什么变化；美国现在的房价还是120年前的水平，而人口已翻了N倍了，这说明房价与人口增长和所谓“刚需”没毛关系！
再说税收。
税收，一是要看它增加还是减少，力度有多大；二是要看它增加或减少在什么环节——是建设环节、出售环节，还是持有环节。比如，在建筑和出售环节大力度减税、同时在持有和继承环节大力度加税，那房价就没有不跌的道理。反之亦然。
三说货币供应量。
这一点最为关键，却是许多人最不关注的一点。
关键到什么程度？
可以说，在土地和税收政策不变的情况下，货币供应量M2的变化就成了房价涨跌的重要风向标！谁不关注它，谁就会吃大亏。
为什么这么说呢？
房市如股市，都是“资金市”，如果没有增量资金的不断涌入，房价和股价一样是难以持久的，不要说涨，就是维持都极为困难！
可以这样说，我国的房价一路高涨近二十年，都是在靠源源不断的增量资金拉动和维持的，所以才有经济学家说房地产是中国最大的“蓄水池”，而且有研究数据证明央行增发的巨量货币有80%流入了房地产（下图房价与货币供应量M2的“正相关性”也充分佐证了这一点）。这张图是俺多年前精心制作并一再引用的，其内含的含量非常大，你一定要重视和看懂它的含义哟！
理解了这张图，你也就明白了我为什么说货币供应量M2是房价涨跌的风向标了。
那么，我国的货币供应量M2究竟有多大？它在每年几百次的“调控”政策下又是如何变化的？请看本狐整理的近年央行公布的数据：
从上表央行公布的数据可以看出，从1999年末到2018年5月，在不到20年的时间里我国的货币供应量M2从12万亿增加到174万亿（20年增加了162.22万亿，增长13.42倍），其增长的倍数是不是与这20年来全国平均房价的增长倍数非常接近？
如此巨大的货币供应量，大部分又流入了房地产，房价岂有不涨之理？
我国的货币供应量之大，究竟大到什么程度？
真是不比不知道，一比吓一跳——
另据路财主先生的计算，按3月末我国货币供应量（M2）173.99万亿元和当月汇率计算，我国3月末的M2约为27.67万亿美元，比同期的“美元+欧元”（M2）27.66万亿美元还“略胜一筹”！
这是个什么概念？
这说明我国的货币供应量（M2）已超过了美国和欧盟（28国）的总和，而我国的GDP却只有美国+欧盟的37%、只有美国的63%，这还不考虑我国的GDP中有多少统计方面的水分。
从上图还可以看出，我国的货币供应量M2换算成美元早在2009年就超过了美国，并一路狂奔！而这一年，也是正是我国房价在2008年下跌30%、许多炒房客跳楼之后翻身向上的转折点（见上边的房价与M2正相关图），并且一路狂飚至现在。从中我们可以清楚地看到那只无形的“货币之手”在拉动房价上涨中的决定性作用。
以上简单地分析了影响房价涨跌的三大因素：土地供应、税收和货币供应量M2。
可惜的是，这影响房价的三大因素并没有在我们的各级政府“1个月50次”、“5个月160次”、“去年1年250次”的“调控”措施之中。
他们采取的都是些什么“调控”措施呢？
“提高首付比例和房贷利率”、“租售同权”、“限价、限售、限卖”……
看看这些五花八门的“调控”措施中，有一样与影响房价的三大因素有关吗？
也难怪“任大炮”在2017年一片“调控”声中自信满满地预言说：“2018年房价还要大涨，不信等着瞧”！
结果大家都从最近的媒体上看到了：全国房价涨声一片，“楼市成交环比、同比齐升”，“大中型房企收入颇丰”，“想占房价跌便宜的人，都没有得逞”！
“任大炮”又预言对了，他为什么在去年大家都乐观“房价要跌”的时候敢自信地预言2018年房价会大涨？
其实秘密就在于他无非是看到了在这些五花八门的“调控”措施中，没有一样与影响房价的三大因素沾边！
仍以影响房价的关键因素货币供应为例：在上述1年几百次的“调控”声中，央行公布的数据却显示：中国的货币供应量M2从2013年末的110.65万亿，悄然增长到了2018年5月末的174.31万亿，不到4年半就增加了63.66万亿（增长57.53%），并在这期间接连超过了“美元+英镑”、“美元+日元”、“美元+欧元”，一举成为了世界第一大货币供应国！而在这巨量的货币增量中，多数又进入了房地产，房价岂有不涨之理？
嘴上喊“调控”，M2增速虽有减缓但却仍在增长，这个“货币现象”，当然难逃房地产老江湖“任大炮”的“法眼”。他能不自信吗？不自信都难。
而作为“吃瓜群众”的我们，又有多少人发现了这一点？
多说无益，就此打住。
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