10年后，楼市最危险的20个城市
坐看楼市风云变幻
出自：刘晓博（ID：liuxb929）
作者：刘晓博
前几天写了一篇《10年后，中国房价最贵的10个城市》。应读者的要求，再分析一下未来楼市“最危险”的城市。
我把“未来”的时间段仍然设定为10年。为什么？原因很简单，2017年末中国的常住人口城镇化率是为58.52%，比上年末提高1.17个百分点。按照这个速度，城镇化率达到70%还需要大约10年。
70%，被公认为现阶段中国的“城镇化率的顶部”。所以，中国楼市还有“白银十年”。换句话说，中国经济还能仰仗楼市10年，10年之后即便是政策刺激都很难启动楼市了。
对于一个城市来说，未来10年是“做大做强”的最后机会。如果不能在这段时间吸引足够的常住人口，很有可能就错过了历史机遇。
这两天，西安“疯狂抢人”的新闻在刷屏。大学生拿着学生证、身份证，就可以直接落户西安。为了打赢“人口争夺战”，西安市公安局曾召开过声势浩大的“誓师大会”。由此可见，地方政府对人口增长的重视。
对于西安的做法，我们应该点赞。
回顾中国城镇化的历史：早年由于实行计划经济，经济一潭死水，无法解决增量人口的就业问题，只能搞“逆城市化”，所谓“上山下乡”就是逆城市化。后来的计划生育、延长学制、大学扩招，其根源都是经济不够活跃、就业问题解决不了。
现在国家敢于放开二孩，鼓励大城市吸引人口，源于经济活跃和对未来的自信。仅仅从人口政策，我们就可以判断出：中国必将继续深化改革、开放，激活民间创造活力。因为只有这样，人口才不是负担而是资源。
当大城市都开始争夺人口的时候，中国城镇化就出现了新的变局：人口加速涌入高等级的城市、城市圈。
这个道理很简单，如果落户门槛差不多，深圳肯定比西安有吸引力，西安则比铜川有吸引力，而铜川则比下面的小县城有吸引力。于是，中国的城镇化不仅仅表现为“农民进城”，还将表现为“小城市居民涌入大城市”。
也就是说，中国的“首次城镇化”（农民变成市民）和“二次城镇化”（小城市居民变成大城市居民）在未来10年将同步进行。其结果，是经济相对落后的小城市，人口将出现严重的流失。
中国各地的统计局，每年都公布人口变化。但由于政绩考核的影响，以及抽样调查的误差，各地“常住人口”数据基本上是失真的。当你用“小学生人数”（采用每年普查方式统计，而且全国各地都实现了100%入学）来观察人口流动时，就发现了惊人的真相——中国人口正在迅速流动，失衡的状况远远超出了我们的想象。
我统计了2010年到2016年中国几百个地级市的“小学生人数”变动情况（很多城市尚未公布2017年数据），把其中数据完整、可比的城市选出来，按照流失速度，排列出了“小学生人数”下降速度的榜单：
2010年-2016年小学生流失最严重地级市（单位：万人）
排序 | 城市 | 增减幅度 | 2010年 | 2016年 |
1 | 佳木斯 | -49% | 18.7 | 9.49 |
2 | 黑河 | -48% | 10.0 | 5.21 |
3 | 伊春 | -44% | 4.96 | 2.78 |
4 | 鹤岗 | -44% | 5.00 | 2.79 |
5 | 鸡西 | -44% | 8.34 | 4.70 |
6 | 双鸭山 | -42% | 8.20 | 4.72 |
7 | 巴中 | -41% | 33.4 | 19.6 |
8 | 四平 | -39% | 18.2 | 11.1 |
9 | 忻州 | -37% | 29.3 | 11.8 |
10 | 周口 | -36% | 144.7 | 92.0 |
11 | 武威 | -34% | 15.7 | 10.3 |
12 | 驻马店 | -34% | 101.1 | 67.2 |
13 | 安庆 | -33% | 38.7 | 25.9 |
14 | 朔州 | -32% | 19.0 | 12.9 |
15 | 商丘 | -32% | 111.7 | 75.9 |
16 | 晋城 | -32% | 17.3 | 11.8 |
17 | 白银 | -31% | 15.2 | 10.5 |
18 | 通化 | -31% | 13.1 | 9.00 |
19 | 运城 | -30% | 41.1 | 28.7 |
20 | 泰安 | -30% | 38.2 | 26.9 |
其他人口流失严重的城市还有：牡丹江、吕梁、大同、铜川、南充、平顶山、六安、随州、汕尾、揭阳、丹东、锦州、陇南、平凉、定西、资阳、攀枝花、达州、信阳、鹤壁、滁州、玉溪、昭通、乌兰察布、六盘水、铜仁、毕节、抚州等。 |
这是一个份触目惊心的榜单。短短六年时间，一个城市的小学生就可以流失超过30%，甚至达到49%，让人难以想象。
常识告诉我们：在城镇化过程中，人口输出地（榜单里的城市都是）的人口流动规律是——年轻、成年男性先离家外出打工，相对稳定后接来妻子，夫妻稳定后才接走孩子。所以，在人口输出地“小学生人数”下降的速度一定是滞后的，或者说“真实的人口流失速度”是大于“小学生流失速度”的。
也就是说，上述20个城市的人口流失，比榜单里反映出的状况还要严重！
这20个城市主要分布在黑龙江、河南、山西、吉林、甘肃、四川、安徽等省份。
其中前六名城市，都是黑龙江的。由此可见，黑龙江是中国人口流失最严重的省份。根据我们的统计，2010年到2016年，黑龙江全省的“小学生人数”下降了23%（全国同期只下降了0.03%）。就连省会城市哈尔滨，也出现了9%的跌幅。
山西是人口流失的第二大省，2010年的2016年人口流失了22%。辽宁小学生只减少了9%，吉林省减少了13%。在一般人印象中，似乎整个东北人口都流失严重，事实上山西的人口流失超过了东北三省中的两个省！
表格里“小学生人数”下降超过30%的20个城市，未来楼市会很麻烦。也许有人会问：为什么我在三四线城市，甚至是榜单里的城市，现在房价还在涨呢？
2015年末启动的这一波“去库存”，在三四线城市的操作方式是：央行通过抵押补充贷款（PSL），把极为优惠的低息贷款给三四线城市的政府、棚改开放商，用于货币棚改；棚改户直接获得大笔现金，而棚改土地暂不用来建房，这样市场上就出现了大量拥有现金、刚需的购房人，自然而然就推动了去库存、房价。
换句话说，这等于央行“印钞”给三四线城市的棚改。这种“暴力去库存”的方式，只能偶尔一用，其负面效应未来将逐步显现。
对于上述20个城市来说，人口流动带有巨大惯性，2010年到2016年形成的“人口流失”的趋势，是很难改变的。除非有天大的利好，比如升格为直辖市，或者计划单列市、特区等，否则人口流失会持续。
那么，是不是这20个城市的房子都不能买了呢？也未必。这20个地级市，其实每个地级市都是由“一组城市”构成的。其中包括地级市的中心城区，以及下属的县城、县级市的市区，还有一些镇。
上述表格里小学生的锐减，主要在农村、县城发生，地级市的中心城区有可能反而是增长的，只是增长未必有力（目前缺乏数据）。
所以，这20个地级市的中心城区，楼市未必非常危险。但它们下属的县城、县城下的镇，就非常麻烦了。它们一定是人口流失的，房屋只有使用价值，而没有资产属性，更缺乏流动性。
此外，上述地级市的新区、开发区也比较危险，因为缺乏增量人口，存在着新区开发失败的可能性。对此，也要提高警惕！
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