重磅！最高院裁定:《商品房买卖合同》网签备案不发生物权变动，不能使购房人的债权请求权优于一般债权​

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文章来源：最高人民法院、中国裁判文书网

【裁判要旨】《商品房买卖合同》的网签备案行为，属于房产管理部门的行政管理行为，并不属物权法规定的变动物权行为，不改变购房人作为合同当事人仅享有请求交付房屋之债权的客观事实，其债权亦不因合同办理网签备案而优于一般债权。

正文：

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中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）最高法民申429号

再审申请人（一审原告，二审上诉人，执行案外人）：郑州海为电子科技有限公司。住所地：河南省郑州市**京广中路**。

法定代表人：都军民，该公司董事长。

委托诉讼代理人：屈万学，河南学新律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张力伟，河南学新律师事务所律师。

被申请人（一审被告，二审被上诉人，申请执行人）：海南星禾装饰工程有限公司。住所地：海南省海口市白龙路白龙大厦****。

法定代表人：周斌，该公司经理。

一审第三人（被执行人）：陵水骏高实业发展有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县椰林镇南干道旁

法定代表人：耿春平，该公司总经理。

再审申请人郑州海为电子科技有限公司（简称海为公司）因与被申请人海南星禾装饰工程有限公司（简称星禾公司）、一审第三人陵水骏高实业发展有限公司（简称骏高公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（2017）琼民终257号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

海为公司申请再审称：（一）涉案《房款抵工程款协议书》是其与骏高公司之间真实意思，并不违反法律强制性规定，合法有效。其与骏高公司协商签订房产抵债协议确定以房抵债后，双方办妥涉案房产抵偿工程款交付手续，缴纳了契税和前期物业管理费，办理了网签备案手续。签订相关《商品房买卖合同》前后，双方还对应交付房屋进行实际验收，骏高公司将涉案房屋钥匙交付，其时房产并无任何抵押或交付他人的事实。可见，其与骏高公司依法签订《商品房买卖合同》，缴纳了全部房款并办理网签公示，之后未进行过户登记亦非其过错。因此，其完全具备物权期待权的构成要件，足以排除人民法院的执行。（二）占有仅是一种事实而非所有权，星禾公司非法侵占且无事实上占有的原始证据。况且，将涉案房产过户至星禾公司指定人名下，涉嫌逃避房地产交易税收。因此，星禾公司企图以实际占有涉案房产对抗其物权期待权，依法不能成立。（三）本案属于执行异议之诉，人民法院执行行为是否合法正当，属于本案审理范围。作为本案执行依据的民事调解书实质属于债权给付文书，没有确定骏高公司必须以房产抵偿星禾公司债权。民事调解书生效后，骏高公司也未与星禾公司达成以房产抵偿工程款的执行和解协议。所以，星禾公司只能主张货币债权。人民法院直接以涉案房屋冲抵债权，违反执行程序。其提出案外人执行异议之诉时，既对人民法院执行行为提出异议，也对执行标的提出享有物权期待权的主张。一审法院仅针对其就执行标的所提主张作出裁定，而就执行行为的相关异议未作答复，违反法律程序。综上，原审判决认定事实和适用法律不当，违反法律程序，依法应予再审纠正。

本院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

具体到本案，海为公司与骏高公司虽就涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续，但房产所有权仍登记在骏高公司名下。前述网签备案行为不属物权法规定的变动物权行为，不改变海为公司作为合同当事人仅享有请求交付之债权的客观事实，其债权亦不因合同办理网签备案而优于一般债权。原审期间，骏高公司认可已将涉案房产交付星禾公司指定受让人占有使用，二审法院现场勘查也确认房产实际由前述受让人控制利用。海为公司对于未曾实际合法占有使用涉案房产的事实，亦不否认。因此，海为公司关于针对涉案房产已经享有物权期待权并足以排除法院强制执行的主张，不符合法律规定。

本案系执行异议之诉，仅需对异议人就相关标的物是否享有足以排除执行的民事权利问题进行审理裁判。海为公司申请再审质疑人民法院执行依据和执行行为合法性，不属本案审查范围。如其确有证据，可以依法另行主张。

综上，海为公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回郑州海为电子科技有限公司的再审申请。

审   判   长　 曹　刚

审   判   员　 王毓莹

审   判   员　 陈宏宇

二〇一八年三月二十六日

法 官 助 理    陈海霞

书   记   员     黄   琪

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