以案说“典” | 无书面文本的房屋买卖合同关系之确认
山东法院民法典适用典型案例10
裁判要旨
就当事人主张的房屋买卖合同关系，虽无书面文本，亦可以根据房屋交付及占有使用的实际情况、双方对交易过程的陈述、双方对争议发生原因的陈述等已知事实，依据诚信原则确认双方是否存在相应合同关系。在确认双方存在房屋买卖合同关系且已经实际履行的情况下，即使房屋尚未办理过户登记等法律手续，出卖人亦不能依据有关权属证书享有对抗买受人的权利，出卖人请求排除妨害不能成立。
基本案情
秦某某向山东省广饶县人民法院起诉称，秦某某于1994年4月4日将房屋出租给闫某某，租赁期限为五年，并约定闫某某于1999年9月31日后无条件搬出。因秦某某长期在外地生活闫某某在此房屋居住至今。现该租赁合同早己到期，闫某某拒不搬出，请求判令闫某某腾空并搬出房屋。
闫某某辩称，秦某某原名李某某，随母改嫁，举家迁出，落户于东营市河口区仙河镇，后改名为秦某某。秦某某将涉案房屋出租给闫某某后，秦某某的二叔因秦某某未将房屋租赁自己与秦某某闹掰，故秦某某的母亲涉案房屋卖给闫某某，收取闫某某现金6500元。闫某某分两次付清房款，有证人曹某某、西某某作证。秦某某的母亲称该房屋的集体土地使用证在其大女儿手中丢失，所以给了闫某某该房屋集体土地使用证复印件一张。闫某某付清房款后加盖了西厢房、大门，自1995年居住至今已有25年。居住期间，关于本宅的一切费用均由闫某某负担，村委及街坊四邻均能证实闫某某是房屋所有权人。综上，请求驳回秦某某的诉讼请求。
法院经审理查明：秦某某曾用名为李某某，其于1994年9月4日与闫某某签订房屋租赁协议，约定将位于广饶县颜徐乡姜家村的住宅租赁给闫某某使用，房屋后院标准间五间，前院旧房三间，两院共计长度38米。租赁期间自1994年9月4日起至1999年9月4日止，房屋维修和院墙、大门、房门、门窗玻璃等全部一切费用由闫某某承担，抵作闫某某给李某某的房屋租赁费。李某某在1999年9月31日后有权收回租赁房屋，闫某某应无条件搬出。后，秦某某的二叔因秦某某未将该房屋租给自己而与秦某某发生争议，秦某某的母亲决定将涉案房屋出卖给闫某某，价格为6500元。闫某某分两次付清房款：第一次是1995年春节后，闫某某与其外甥贾辛村村民曹某某一起去到秦某某母亲新家所在的河口区仙河镇送了3000元；第二次是1996年春节后，秦某某的母亲以秦某某的三弟买房子需要用钱为由催要剩余房款，闫某某让儿媳的弟弟西某某开三轮车拉着自己去的仙河镇，给了秦某某的母亲3500元，当时秦某某在场。秦某某的母亲说土地使用证原件由其大女儿保管，其大女儿当时因家庭矛盾在婆家服毒已故，所以土地使用证原件丢失，向闫某某交付了土地使用证的复印件。闫某某相信土地使用证原件已经丢失，就没再要求签订书面协议。
闫某某在涉案房屋中居住至今。闫某某现居住的房屋长19米，是双方租赁合同约定的38米房产的后院，前院已于1996年由秦某某卖于李金忠。
闫某某购买涉案房屋后，曾在2009年5月拟翻盖房屋，秦某某的二叔告知了秦某某。秦某某得知后进行阻拦，称仅卖了房子没有卖地，若闫某某嫌房子破可以扒了走，但不准重建。闫某某曾向村委求助，后来，村委给闫某某出具证明说可以重建，现闫某某因个人经济能力尚未重建。
秦某某称双方系房屋租赁合同关系，但对双方租赁合同到期后多年来未收回房屋亦未收取过租金的原因没有作出合理解释，而闫某某对双方后期发生争议的原因、经过及处理情况均进行了详细陈述。秦某某关于其是否知道其母亲收取了闫某某的款项、何时知道其母亲向闫某某出售了涉案房屋等问题的陈述前后矛盾、不符合常理。
裁判结果
山东省广饶县人民法院于2020年11月26日作出(2020)鲁0523民初4443号民事判决：驳回秦某某的诉讼请求。
宣判后，秦某某向东营市中级人民法院提起上诉。
东营市中级人民法院2021年2月22日作出（2021）鲁05民终218号民事判决：驳回上诉，维持原判。
案例解读
《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第四百六十九条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”双方当事人的交易即使没有书面文本，但根据已知事实可以认定当事人主张的相应合同关系存在的，也应当对当事人依据合同取得的合法权利予以保护。
在没有书面文本作为证据的情况下，确认当事人之间合同关系的存无主要依据当事人的陈述，而在双方当事人陈述不一致的情况下，则需要对当事人的陈述进行对比甄别、去伪存真，结合物的占有使用状态以及相应的社会事件等其他客观事实，判断哪一方当事人的陈述是客观真实的、哪一方当事人的行为是诚实守信的，从而确认双方当事人实体权利的存无。
当事人的陈述是民事诉讼的重要证据之一，也是人民法院认定案件事实的重要依据，特别是在书面证据不足的情况下，当事人的陈述是否合理、是否有其他事实予以印证是其陈述能否被采信的关键性特质。本案中，在没有书面合同的情况下，人民法院对当事人双方房屋买卖合同关系的认定基本上是采信了闫某某的陈述，详细理由如下：
一、秦某某作为原告，对本案关键事实的陈述过于粗略且不符合常理。比如，秦某某称其与闫某某之间仅为房屋租赁合同关系，但其持有的书面租赁合同早已于1999年9月到期，此后二十多年来秦某某既没有向闫某某收取房租亦没有收回房屋，该现象不符合常理。再如，秦某某称其曾在2012年找过闫某某要求与其一起到村委商议房屋的事宜，若秦某某与闫某某之间仅为房屋租赁关系，则2012年时租赁合同已经到期，秦某某仅需通知闫某某腾退而无需与闫某某商议；秦某某称闫某某当时没有理会，但此后未再找过闫某某，若秦某某与闫某某仅为房屋租赁关系，则在闫某某未予配合商议的情况下秦某某此后多年并未进一步主张权利亦不符合常理。秦某某对出现上述现象的原因解释为其长期在外地生活不方便主张权利，但秦某某实际工作生活的地点亦属于本市，与本案争议房屋的位置并非山海之遥交通不便，该理由不足以构成对其上述行为的合理解释。
秦某某的陈述缺乏合理性，则需要从其相对方即闫某某的陈述中探查原因。
二、闫某某详细陈述了双方达成买卖合意的原因、其履行付款义务的经过、双方后来发生争议的原因及处理情况，其陈述内容完整、细节充分且有相应的历史事件及证人证言予以印证，符合农村日常生活交易的常情及一般做法。比如，对房屋由租赁变为买卖的经过，闫某某陈述，秦某某的二叔因秦某某未将房屋租给自己而与秦某某闹掰，故秦某某的母亲就说把房子卖给闫某某，价格是6500元，闫某某还详细陈述了其两次去秦某某家里送钱的经过及陪同人员。再如，闫某某持有涉案房屋土地使用证的复印件，闫某某称该复印件是其第二次向秦某某家送钱时秦某某的母亲给的，关于秦某某母子未向闫某某交付土地使用证原件的原因，闫某某陈述，秦某某的母亲说土地使用证的原件丢失了，丢失的原因系因该证在其大女儿手中，其大女儿当时因家庭矛盾在婆家服毒已故，秦某某的母亲与其大女儿婆家关系不好，所以无法取得土地使用证的原件，故认为丢失。另如，关于秦某某2012年找闫某某商量的事实，闫某某陈述，秦某某来找的原因系县里拟实施拆迁，拆迁政策是房屋与土地分别补偿，秦某某因持有涉案房屋的土地证想取得土地补偿款；闫某某未予理会的原因系其明确告知秦某某自己已经购买了该房产，秦某某无权再要补偿款；秦某某后来不再找的原因系当时的拆迁计划未实际实施。闫某某陈述的内容涉及合同履行过程中的具体的社会事件，相应的事件或与秦某某的家庭关系相关联或有相应历史事实予以印证，上述事件若非亲身经历较难准确陈述，且秦某某并未对闫某某陈述的事件予以反驳，仅称不属实、不知情，未能推翻闫某某陈述的内容。
对双方当事人的陈述进行综合对比，闫某某的陈述较为客观，能够反映双方法律关系的全貌，故对闫某某的陈述予以采信，认定双方就涉案房屋存在买卖合同关系且已经实际履行完毕。秦某某的诉讼请求没有事实及法律依据，予以驳回。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条 下列事实，当事人无须举证证明：……（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实……
法官简介
王芳，硕士研究生，现任东营市中级人民法院审判员，一级法官。
一审独任审判员：曲英姿 书记员：武海静
二审合议庭成员：翟玉芬 王芳 李静
法官助理：张志倩 书记员：周欣欣
案例编写人：东营市中级人民法院 王芳
审定人：山东省高级人民法院 芦强
东营市中级人民法院 李怀敏
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