注意：不动产抵押登记的三大新变化
来源：北京市第一中级人民法院 作者：曹明哲
2021年4月6日，自然资源部发布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号）（以下简称《通知》，点击标题可查阅），为贯彻落实民法典对于不动产抵押权的规定，就不动产抵押登记簿作出重要修订，对交易主体以及司法裁判均产生重大影响。本文为你盘点不动产抵押登记的三大变化。
变化一、登记簿增加“担保范围”一栏
2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，根据原国土资源部《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号），不动产抵押应在不动产登记簿中的“抵押权登记信息” 中记载“被担保主债权数额（最高债权数额）（万元）”。不动产登记簿和他项权利证书中的登记和记载信息都只有“被担保主债权数额”，担保范围无从记载。由此便导致了登记的实际状况与当事人之间就不动产抵押权约定的担保范围不相一致，并进而引发了不动产抵押权担保范围在司法实践中的争议。
裁判实践中一种观点认为，担保范围中利息、违约金必须经过登记才能在抵押物变价款内优先受偿，不动产抵押权优先受偿的范围限于不动产登记簿记载的主债权金额。第二种观点认为，担保范围中的利息、违约金等附属债权不需、不能登记，抵押权人可在抵押合同约定的担保范围内就抵押物变价款优先受偿，不动产抵押权优先受偿范围不限于登记簿记载的主债权金额。
理论与实务界多次呼吁不动产登记簿的变更，增加担保范围这一项目。在不动产登记簿未作修改前，2019年发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会纪要》）第58条区分不同省市的登记实践做不同区分，如果该地区登记系统及登记规则未设置担保范围，人民法院应以合同约定认定担保物权的担保范围；如果一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院应当以登记的担保范围为准。
与民法典配套实施的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度司法解释》）第47条则改变了前述《九民会纪要》第58条的规则，不再区分不同省市的登记实践作裁判结果上的区分，明确规定“不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项”，即以登记簿记载为准。由于《九民会纪要》第58条未废除，引发了法律适用方面的争议。
新变化 ：此次《通知》第2条、第4条明确，要对前述《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》规定的不动产登记簿样式进行修改，增加“担保范围”一栏，前述争议将逐渐消减，《担保制度司法解释》第47条在裁判实践中应当然适用，裁判尺度亦趋向统一。
变化二、“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目
在最高额抵押中，就其中最高额的含义，有“债权最高额”与“本金最高额”两种观点。前者认为，最高额是指主债权以及利息、违约金等合并计算所得的债权最高限额，超过部分，抵押权人没有优先受偿权；后者认为，最高额仅仅指主债权，至于利息、违约金等，当然属于抵押担保范围，不受最高限额的限制，超过部分也属于优先受偿范围。故原则上，“债权最高额”更有利于抵押人，“本金最高额”更有利于抵押权人。信贷实践所使用的最高额抵押合同中，大抵也体现上述两种观点并有两种文本类型，有的最高额抵押合同明确采本金最高额，有的最高额抵押合同明确采债权最高额。但裁判实践仍有分歧。
《担保制度司法解释》第15条明确规定，“最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围”。据此，原则上最高额抵押中的最高额为债权最高额，但允许当事人另行约定，约定与登记不一致的，以登记为准。
但值得注意的是，根据原国土资源部《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》《不动产登记簿样式及使用填写说明》，最高额抵押中最高债权数额的登记系在“被担保主债权数额（最高债权数额）”一栏，无法体现出当事人究竟约定的是债权最高额还是本金最高额，当事人即便约定了本金最高额，在登记簿中也无法体现。
新变化 ：此次《通知》将“最高债权数额”修改为“最高债权额”并将之从“被担保主债权数额”中独立出来，填写内容为“最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额”，有助于解决前述相关争议，便于当事人登记，而这是否能够体现出当事人之间的约定究竟是债权最高额还是本金最高额，仍有待登记实践和司法实践的检验。
变化三、登记簿增加“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”
不动产抵押物转让中转让合同的效力以及相关的法律后果，《物权法》第191条的规定在理论和实践中产生了较大的分歧。民法典第406条明确了抵押财产可自由转让，并且抵押权不受影响，贯彻了意思自治以及抵押权的追及效力。该条同时明确，当事人间另有约定的除外。就此另有约定法律效果，《担保制度司法解释》第43条将“禁止或者限制转让抵押财产”置于登记之中，赋予其物权效力、对抗效力。该约定登记的，即能产生对抗抵押财产受让人的效力，抵押权人有权主张抵押财产的转让不发生物权变动效力，第三人不能取得抵押财产的所有权，其只能请求抵押人承担违约责任。
新变化 ： 但是“禁止或者限制转让抵押财产”这一约定的登记，并没有其他法律和登记实践给予支撑、提供依据。民法典之后，有部分地区的不动产登记簿增加此一约定，但并未普及。此次《通知》明确将“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”增加至不动产登记簿，与民法典第406条、《担保制度司法解释》第43条相得益彰，登记实践中，当事人可选择是否将上述约定进行登记。值得注意的是，当事人没有将“禁止或者限制转让抵押财产”的约定登记到登记簿上时，只需受让人、抵押人（转让人）共同申请移转所有权即可，不需要抵押权人的同意。
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