最高法会议纪要：房屋登记事项记载于不动产登记簿，但尚未颁发权属证书，是否产生法律效力

民法典权威解读 2022-03-22

基本案情

涉案房屋原所有权人为温某之父（2006年已故）。2009年1月，黄某持伪造的委托书及公证书将涉案房屋以165万元（当时市场价约为220万元）卖给谢某。同年3月，广州市房管局将涉案房屋过户给谢某，颁发403号房产证。同年6月，温某及家人发现涉案房屋被他人卖掉，向公安机关报案。2010年4月，谢某又将该房屋转卖给曾某并签订购房合同，曾某实付价款338万元（为市场价），并申请产权登记。同年9月，广州市房管局将产权登记在曾某名下，但因广州市房管局在发证之前接到公安机关发出该房屋涉及刑事诉讼的函告，未向曾某颁发房产证。2010年，曾某对该房屋进行装修后入住。

2012年，黄某因诈骗罪被判处有期徒刑12年，扣押赃款8万元退回被害人温某，不足部分予以继续追缴（后续未追缴到财产）。2013年5月，温某以黄某、谢某为被告提起民事诉讼，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第3797号民事判决，确认黄某、谢某转让涉案房屋无效。2014年9月9日，曾某到广州市房管局花都分局查询打印该房屋的《房地产登记簿查册表》，表上记载了登记字号和地号，档案号栏空白，权属人为曾某，产权证号为270号，权属来源说明为2010年向谢某购买，登记日期为2010年9月13日，是否纳税为已纳税，备注栏空白。温某提起本案诉讼，请求确认广州市房管局为黄某、谢某办理房屋转移登记违法，撤销403号房产证。

广州市花都区人民法院（2013）穗花法行初字第23号行政判决认为，涉案房屋已经转移登记至曾某名下，曾某已经善意取得涉案房屋，判决确认广州市房管局为黄某、谢某办理涉案房屋转移登记违法，驳回温某要求撤销谢某的403号房产证的诉讼请求。温某、广州市房管局不服，提出上诉。

广州市中级人民法院（2014）穗中法行终字第34号行政判决认为，曾某尚未取得房屋权属证书，谢某与曾某申请办理的房屋转移登记尚未生效，以曾某未善意取得涉案房屋为由，判决撤销（2013）穗花法行初字第23号判决；撤销谢某的403号房产证。曾某、谢某不服，申请再审。广州市中级人民法院作出（2014）穗中法审监行再字第2号判决，维持（2014）穗中法行终字第34号行政判决。曾某申请抗诉，广东省人民检察院作出粤检民（行）监（2016）44000000076号不支持监督申请决定。曾某仍不服，向最高人民法院申诉。

最高人民法院于2018年10月15日作出（2016）最高法行监101号行政裁定，提审本案，并于2018年11月1日作出（2018）最高法行再165号行政判决，确认广州市房管局为黄某、谢某办理涉案房屋转移登记违法。

法律问题

房屋登记事项记载于不动产登记簿，但尚未颁发权属证书，是否产生法律效力。

法官会议意见

不动产登记的功能在于以政府的公信，对不动产物权的归属进行公示，便于社会交易，确保交易安全，减少交易成本。登记事项记载于登记簿，社会公众即可查询，登记事项就产生公示效果，社会公众就会对此产生信赖。而权属证书是不动产登记机构为便于权利人与第三人交易，而向权利人颁发的确认性凭证，不能产生登记簿那样对世的公示效果。故登记事项一旦记载于不动产登记簿，便产生法律效力，是否颁发权属证书并不影响房屋登记产生法律效力。