不买3万一平的房，枉为西安人
3月底，知名财经评论员、“独立”经济学家马光远，操着他那口极具甘肃口音的普通话，发表了这样一番预言：
“未来几年，西安常住人口过不了千万，经济总量破不了万亿，房价上不了三万，都对不起第七个国家中心城市这个称谓！”
马教授来西安很多次了。他到哪里，哪里房价就要涨一截。不涨都对不起他的出台。
只是，马教授是指点亿万资产的人，这次在个位数上犯浑：西安是第九个国家中心城市，不是第七个。
话音未落，市场就跟上。
29日，西安公布了2019年第10批（总第八十六批)商品房价格公示信息,其中曲江玫瑰园二期、绿城翼中心均价都破了3万。
之前高新地产以30亿高价，拿下高新软件新城两宗147亩住宅用地，楼面地价超过1.3万/㎡。
一般来说，购地成本将占到售价40%左右，这块房子将来的售价，妥妥超过3万元。
看起来，西安房价俨然要站上3万元的关口。
当你想用道义抓紧楼市的缰绳，却发现抽打的皮鞭并未休止。
于是，房价脱缰而出，唯留单纯的你，原地发傻，黯然神伤。
说好的，房住不炒呢？
楼市就像一位“精神分裂者”：在沉寂和疯狂的双重镜像里穿梭。
2016年初，西安楼市降至冰点。2007年开始持续上涨的房价势头，至此戛然而止。
好景不长。
2016年3月份始，西安房价又进入了连涨阶段，短短21个月，除去城西和西咸，其余版块整体均价都突破万元大关。
上半年还是烂房遍地，下半年就成了“满城尽带黄金甲”。
同年10月，赶在全国限购之前，嗅到利好的炒房团卷土而来，混入抄底大军之中。
摘自西安嘉论机构报告数据
从down到谷底，炒房者争相甩房止损，到一路狂飙激进，只花了半年时间。
什么叫，“一失足成千古恨”？看看那些2016年着急着甩房的人。
什么叫，“一日不见，如隔三秋”？那些2018年售楼处拥挤递交资料的人，有最深刻的体验。
好在，兴奋剂是有药效期的。
它在2018年年底悄然褪去。炒房客也要讲政治。
在“房住不炒”中央高压下，明白见好就收，是聪明人。不能把西安这只“出头鸟”做的太过头了。
彼一时，此一时，再看现状。经过一冬蛰伏，资本对西安土地的热情，又起来了？
市场的确略有回温。
和几位做房产中介的朋友聊过，春节过后，每天接到的购房咨询，明显大于节前。
但不能不说，对比去年同期，差距很大。
2018年，购房者大都目标明确，行动坚决，二话不多说，就三个字：买买买！
而今年开春，探听口风的观望者，成为主流。
从百盘项目案场来电、来客、交定情况来看，目前西安楼市，整体走向为持续回落。打电话的少了，跑售楼部看房的人少了，交定金的人，更少。
近日秦鉴君接到的中介电话日渐增多。二手房市场的不景气，也可窥一斑。
从百城二手房第12周住宅挂牌价来看，西安城市本周挂牌价为15847元/㎡，环比微跌0.04%。这是3月份西安连续4次环比微跌。
从西安物价局了解到的新批房价看， 1、2月西安结束上线登记的楼盘有36个，只有三分之一楼盘，意向登记人数大于房源数量，需摇号购买。
这12个楼盘中，又有三分之二单价在13000元/㎡以下。市场刚需依旧火爆。
但与此相较，不需要摇号的24个楼盘，多为15000元/㎡的高端产品。
诸如洋房、别墅等高端住宅，去化压力较去年更大。
说白了，贵的房子愈难卖，购房者趋于理性。经济下行压力下，钱在兜里要紧。
此时此际，怎么看“天价房”？
虽然，大盘走低，可对于像曲江、高新等地理位置优越，配套完善的区域而言，房价依旧稳中上扬。
3月29日，西安市公布2019年第10批（总第八十六批)商品房价格公示信息。位于未央湖的天诚·春暖花开，还是个毛坯项目，均价已经22964元/㎡了。
图片来自乐居网
看上去，此次公示项目价格，可作为房价看涨的依据。
可是，这三个项目地段绝佳，配套优质，规划优越，拿它们和市场上普遍的刚需、刚改产品比较，毫无意义。
君不见，曲江绿化好、规划好，这儿是网红街，那儿是旅游景点，要啥有啥，有条件的都巴巴跑去享受生活了。
至于高新，可就是可怜天下父母心。为了一套高新一中的学区房，多少家长砸锅卖铁……
这里说一件事：1990年全国职工平均月工资178元，北京皮尔·卡丹专卖店里，1500元起价的服装，已经卖得风生水起。
不要用社会金字塔尖那批人的购买力来说事。
用“何不食肉粥”的思维看世界，会得出严重偏离真实的虚像。
那么，今年西安房价会怎样？
秦鉴君和各位一样，期待它对刚需，能够温柔以待。
但我并不乐观的观察是：还会涨。
只要一方区域被资本视为热土，被各种红利抬高价值，那房价上涨的“大盘”就会形成。
就和中国股市里，鸡鸭鱼都能被炒上天，一个道理。
从政策看：
2月23日，住房和城乡建设部官方网站发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》中指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
此外，《住宅规范》还提出城镇新建住宅建筑应全装修交付（不同于「精装房」）。
这些成本转嫁到哪里？羊毛出在羊身上。
认清房价上涨趋势，于刚需来说，是一种无奈。
但更扎心的是：人们并不清楚价格上涨的内在逻辑，而过多寄望于不健全的市场机制，能将房价回调到“理想区间”。
楼市不是菜市场。没人见过大规模救市白菜吧？
明白楼市上涨的背后推手，就会发现，与其相比，消费者是多么幼稚。
更糟糕的是：行业里许多专家，并非“为生民立命”发声。
这些专家，本该剖析房价背后的机理，研究如何推进楼市更健康发展；如今，却变成豪气云天、为非理性的房价上涨喝彩。专家的嘴，就是任利益随意涂抹口红的大喇叭。
需知，房价从上涨，变为过快上涨的哄抢，离不开对市场恐慌的推波助澜。
而通过制造恐慌，可以把大家变成一群羔羊，让炒作者赚得盆满钵盘。
无论你是媒体，你是相关从业者，你是专家，你是开发商，或其他利益相关者，割肉可以，请保留点吃相。
当此之时，西安楼市，也对主管部门提出挑战：如何效仿当年的重庆，对其做以严密、科学的管理。
西安房价今年如何涨，涨到什么样的水位？
这取决于管理部门、资本、消费者等多方的角力。问题在于，一盘散沙、乌合之众的消费者，能够凝聚理性共识，和天量资本、资源掰个手腕么？
昨天文章河蟹了，本文再重复一句：祝大家4月1日快乐。
作者： 酌月 丹枫
编辑：小小 审核：酌月
文中图片来自网络
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