城镇土地估价规程 GB/T 18508-2014（20141201）

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城镇土地估价规程 GB/T 18508-2014（20141201）

《城镇土地估价规程》编号GB/T 18508-2014，于2014年7月24日经中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会联合发布，2014年12月1日施行。

1引 言

随着社会经济日益发展，土地市场、地价管理和地价评估技术出现了新的变化和需求。《中华人民共和国物权法》的出台，加强了对不动产权利的保护，间接影响着市场与价格的形成机制；十八大以来，土地管理制度改革进一步明确了方向和要求。为与现行法律法规相衔接，规范和指导城镇土地价格评估专业技术，科学揭示土地权益价值，促进土地市场的培育与建设，对GB/T18508-2001进行修订，形成本标准。

本标准规定了我国城镇土地估价的术语和定义、总则、价格影响因素、主要估价方法、基准地价评估、宗地地价评估程序、不同用途土地价格评估、不同权利状态下土地价格评估。

本标准适用于城镇、独立工矿区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。

农村建设用地地价评估可参照本标准执行。

2规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB/T18507城镇土地分等定级规程GB/T21010一2007土地利用现状分类TD/T1001-2012地籍调查规程TD/T1009-2007城市地价动态监测技术规范

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1 地价 land price 在市场条件下形成的土地权利价格，包括在公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格。无特殊说明下，指公开市场条件下形成的，一定年期建设用地使用权的权利价格，其空间内涵包括地表及地上、地下的一定范围，也可依据权属划分，单独界定为地下空间使用权或空中使用权价格。3.2 公示地价 published price of land 以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准评估，并经政府确认、公布实施的地价。包括基准地价、标定地价、课税地价等。3.3 基准地价 basic price of land 在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。3.4 标定地价 standardized price of land政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格。3.5 课税地价 taxable price of land 为课税需要，以基准地价、标定地价为基础测算，并由政府确定的，作为计税依据的土地价格。3.6 土地估价 land price valuation 土地估价师根据估价目的和待估土地状况，遵循估价原则，按照一定的估价程序，在全面调查和综合分析影响地价因素的基础上，选用适宜的估价方法，对待估土地在估价期日的价格进行估算和判定的行为。3.7市场比较法 market comparison approach 根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。3.8 均质地域 homogenous region 土地用途及利用条件基本一致的土地区域。3.9 同一供需圈 same circle of supply and demand 与待估宗地能形成替代关系，市场的供给与需求状况基本相同，地域条件一致或相似，并对待估宗地价格产生显著影响的区域。3.10 相邻地区 adjoining areas 与待估宗地用途空间紧邻的均质地域。3.11 类似地区 similar areas 与待估宗地所处地域相类似的、属同一供需圈的其他均质地域。3.12 地价指数 land price index 特定区域内，某一用途、某一时期的地价水平相对于某一基准日期地价水平的变动指数。3.13 收益还原法 income capitalization approach 将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。3.14 综合还原率 overall capitalization rate 将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益还原为某一期日的不动产价格的比率。3.15 土地还原率 land capitalization rate 将土地产生的未来纯收益还原为某一期日的土地价格的比率。3.16建筑物还原率 building capitalization rate 将建筑物产生的未来纯收益还原为某一期日的建筑物价格的比率。3.17 剩余法 residual approach 在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。3.18 成本逼近法 cost approach 以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。3.19 土地取得费用 land acquisition costs为取得土地权利而支付的各项区域性客观费用。3.20 征收补偿费用 land compensation 征收土地和地上建筑物、构筑物及其他附着物所发生的区域性、客观补偿性费用之和。3.21 土地开发费用land development costs为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项区域性客观费用。主要涉及宗地内外的土地开发投入费用。3.22 土地增值 land value increment 待估宗地因用途改变或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。3.23 公示地价系数修正法 coefficient correction approach of published land price利用城镇基准地价（路线价）、标定地价等政府公示地价及其地价修正体系成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。3.24 标准深度 standard depth 随着土地与道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度。3.25 里地线 standard depth line 标准深度的连线。3.26 标准宗地 standard lot 在均质区域内确定的，其深度、宽度、形状、用途、开发利用状况等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定，能够起示范及比较标准作用的宗地。

4总 则

4.1 概述

土地估价工作旨在为加快形成统一开放、竞争有序的现代市场体系，发展要素市场，完善反映市场供求关系、资源稀缺程度的价格形成机制，保证土地权益在经济上的实现，促进正常交易，为全面、科学、合理地利用土地提供依据。4.2 技术体系与技术途径4.2.1 技术体系土地估价技术分为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。宗地地价评估以宗地个体为对象，选择适宜的估价方法，评估判定待估宗地的客观市场价值；区域地价评估以特定区域为对象，利用宗地评估方法和统计学方法，在对大量宗地地价样点统计分析处理的基础上，评估判定待估区域土地的平均市场价值。土地估价主要技术方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法、级差收益测算确定法等。4.2.2 基准地价评估的技术途径技术途径如下：a）以土地定级（或根据影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，利用市场交易价格等资料评估基准地价；b）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。4.2.3 宗地地价评估技术途径利用调查的相关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法等方法评估宗地地价。4.3 估价技术原则4.3.1替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。4.3.2 最有效利用原则土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。4.3.3 预期收益原则土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。4.3.4 供需原则土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。4.3.5 贡献原则不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。4.4 估价成果4.4.1 基准地价估价成果估价成果如下：a）基准地价评估报告：主要包括基准地价评估成果报告、技术报告及资料整理分析报告；b）基准地价图：主要包括各用途基准地价成果图、样点地价图；c）基准地价表：各级别各用途基准地价成果表、基准地价修正体系表（含修正系数表和修正因素指标说明表）。4.4.2 宗地地价估价成果估价成果如下：a）宗地估价报告；b）宗地估价技术报告（评估工作底稿）。

5价格影响因素

5.1 价格影响因素分类

城镇土地价格的影响因素包括：a）一般因素；b）区域因素；c）个别因素。5.2 一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地及住房制度与政策、土地利用规划及计划、国民和社会经济发展规划等。5.3 区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的因素，主要包括繁华程度或集聚程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、规划及土地开发利用限制和自然条件等。5.4 个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、规划及土地开发利用限制和宗地临街条件等。

6主要估价方法

6.1 市场比较法

6.1.1 基本公式以市场比较法评估土地价格公式如式（1）所示：P=P_B×A×B×C×D×E…………（1）式中P—一待估宗地价格；P_B——比较实例价格；A——待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；B—待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数；C——待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数；D——待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数；E——待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数。6.1.2 程序程序如下：a）收集宗地交易实例；b）确定比较实例；c）建立价格可比基础；d）进行交易情况修正；e）进行估价期日修正；f）进行区域因素修正；g）进行个别因素修正；h）进行使用年期等其他因素修正；i）测算比准价格。6.1.3 收集宗地交易实例资料收集范围包括地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及明确的价格内涵等。6.1.4 确定比较实例比较实例数量应达到3个以上（含3个），且估价期日距比较实例的交易日原则上不超过3年。比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性；比较实例应为用途与待估宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例。6.1.5 建立价格可比基础应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等方面对各比较案例的价格进行统一。6.1.6 交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。交易行为中的特殊因素主要包括下列9种：a）有利害关系人之间的交易；b）急于出售或者购买情况下的交易；c）受债权债务关系影响的交易；d）交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；e）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；f）相邻地块的合并交易；g）特殊方式的交易；h）交易税费非正常负担的交易；i）其他非正常的交易。综合考虑各特殊因素对地价的影响程度，确定宗地交易情况指数，交易情况修正公式见式（2）：P_E=P₀×E_P/E_E…………（2）式中：P_E——交易情况修正后比较实例价格；P₀——交易情况修正前比较实例价格；E_P——待估宗地交易情况指数；E_E——比较实例宗地交易情况指数。6.1.7 估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格，通常用地价指数进行修正，修正公式见式（3）：P_E = P₀×Q/Q₀…………（3）式中：P_E——估价期日修正后比较实例价格；P₀——估价期日修正前比较实例价格；Q——待估宗地估价期日地价指数；Q₀——比较实例交易日地价指数。地价指数的编制应符合TD/T1009-2007的有关要求。6.1.8 区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域条件下的价格调整为待估宗地外部区域条件下的价格。区域因素修正的主要因子包括商服繁华程度、产业集聚程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、规划条件、土地使用限制等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据待估宗地的用途确定。综合考虑区域因素中的各因子对地价的影响程度确定区域因素条件指数，修正公式见式（4）：P_E=P₀×D_P/D_E…………（4）式中：P_E——区域因素修正后比较实例价格；P₀——区域因素修正前比较实例价格；D_P——待估宗地区域因素条件指数；D_E——比较实例宗地区城因素条件指数。6.1.9 个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为待估宗地个体状况下的价格。个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、容积率、其他规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据待估宗地的用途确定。综合考虑个别因素中的各因子对地价的影响程度确定个别因素条件指数，修正公式见式（5）：P_E=P₀×S_P/S_E…………（5）式中：P_E—一个别因素修正后比较实例价格；P₀—一个别因素修正前比较实例价格；S_P——待估宗地个别因素条件指数；S_E——比较实例宗地个别因素条件指数。当容积率对地价影响较大时，应单独修正。6.1.10 土地使用年期修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期，消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式见式（6）：P_t=P₀×K…………（6）式中：P_t——一年期修正后宗地价格；P₀——年期修正前比较实例价格；K——年期修正系数。见式（7）：K=[1-1/（1+r）^m]/[1-1/（1+r）ⁿ]…………（7）式中：r——土地还原率；m——待估宗地的使用年期；n——比较实例的使用年期。6.1.11 其他因素修正除进行上述修正外，经过充分调查和专家论证，还可根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正。6.1.12 测算比准价格根据经过上述各项比较修正后的比较实例价格，选择适用方法计算综合结果，作为比准价格，常用计算方法包括：a）简单算术平均法；b）加权算术平均法；c）中位数法；d）众数法。6.1.13 适用范围市场比较法主要适用于地产市场发达，有充足可比实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地价格或土地租金外，还可用于其他估价方法中相关参数的求取。6.2 收益还原法6.2.1 基本公式以收益还原法评估土地价格公式如式（8）和式（9）所示：a）纯收益不变，且永续，各相关因素不变：P=a/r…………（8）式中：P——土地收益价格；a——土地纯收益（或地租），每年不变；r——土地还原率，固定且大于零。b）纯收益不变，收益年期有限，各相关因素不变：式中：P、a、r含义同前；n——未来土地收益年期。6.2.2 程序程序如下：a）收集相关资料；b）测算年总收益；c）确定年总费用；d）计算年纯收益；e）确定还原率；f）选用适当的计算公式；g）测算收益价格。6.2.3 收集相关资料收集的资料包括待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益、总费用资料等。所收集的资料应具有持续性、稳定性，能够反映土地的长期收益趋势。对出租性土地及房屋宜收集3年以上的租赁资料；对营业性土地及房屋宜收集5年以上的营运资料；直接生产用地应收集过去5年中原料、人工及产品的市场价格资料。6.2.4 估算年总收益年总收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得持续而稳定的客观年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足1年的，应统一折算为年土地总收益。估算年总收益，应考虑客观闲置损失。经营性项目或生产性项目，年总收益分别为经营性收入或生产性收入。6.2.5 确定年总费用年总费用是指利用土地进行经营活动并取得相应收益时正常合理的必要年支出。确定土地年总费用时，应根据土地利用方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或不足1年的，应统一折算为年土地总费用。几种主要土地利用方式中，土地年总费用主要包括：a）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其他税费；b）不动产出租：经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费；c）经营性项目：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用、经营利润等；d）生产性项目：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费用、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用、企业利润等。6.2.6 确定土地纯收益总纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的余额。几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按式（10）~式（18）计算：a）土地租赁：a=R-C…………（10）式中：a——土地纯收益；R——年总收入；C——年总费用。b）不动产出租：a=R_in-I_hn…………（11）式中：a——土地纯收益；R_in——不动产纯收益；I_hn——房屋纯收益。R_in =R_lg-C_lg…………（12）式中：R_in——不动产纯收益；R_lg——不动产年总收益；C_lg——不动产年总费用。I_hn=P_hc×r₂…………（13）式中：I_hn——房屋纯收益；P_hc——房屋现值；r₂——建筑物还原率。房屋现值应根据估价期日的同类建筑物的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当折旧方法确定，其公式如式（4）所示：P_he =P_hk×D_n=P_hk-E…………（14）式中：P_he———房屋现值；P_hk———房屋重置价；D_n———房屋成心度；E———房屋折旧总额；利用不动产收益评估土地收益价格时应关注如下情况：——当房屋经济寿命早于设定土地使用权年期时，应按照房屋经济寿命确定折旧年限；并合理估算剩余年期的土地价格。——当房屋经济寿命晚于设定土地使用权年期时，应按照土地使用权期限确定折旧年限，并合理估算房屋残值。c）经营性项目：a=I_jp-I_jf:……（15）式中：a——土地纯收益；I_jp——企业经营纯收益；I_jf——非土地资产纯收益。I_jp=Y_jp-C_jp…………（16）式中：I_jp——企业经营纯收益；Y_jp——年经营总收入；C_jp——年经营总费用。d）生产性项目：a=I_sp-I_jf…………（17）式中：a——土地纯收益；l_sp——企业生产纯收益；l_jf——非土地资产纯收益。I_sp =Y_sp-C_sp…………（18）式中：I_sp——企业生产纯收益；Y_sp——一年生产总收入；C_sp——年生产总费用。e）自用土地：可采用比较法求取客观纯收益，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，测算其土地纯收益。6.2.7 确定土地还原率确定土地还原率的基本方法包括：a）土地纯收益与价格比率法：应选择3宗以上近期发生交易的，且土地区域条件、用途、交易类型等与待估宗地相似的交易实例，以交易实例的土地纯收益与其土地价格的比率测算还原率；b）安全利率加风险调整值法：即，还原率=安全利率+风险调整值；安全利率可选用国债年利率或银行定期存款年利率；风险调整值应根据待估宗地所处地区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定；c）投资风险与投资收益率综合排序插入法：调查获取社会上各种相关类型投资的收益率和风险，将其按大小排序，然后分析判断待估宗地所对应的范围，确定其还原率。在确定土地还原率时，应注意不同土地权利、不同土地用途、不同区位、不同土地使用年期及不同时期的土地之间还原率的差别。综合还原率、土地还原率和建筑物还原率的关系如式（19）所示：r=（r₁×L+r₂×B）/（L+B）…………（19）式中：r——一综合还原率；r₁——土地还原率；L——土地价格；r₂——建筑物还原率；B——建筑物价格。6.2.8 选用适当的计算公式在估价实务中，应根据具体情况，选择适当的计算公式。除上述基本公式外，因土地收益变化而应采用的公式见附录A。6.2.9 测算收益价格根据已选择的公式测算土地收益价格。6.2.10 适用范围收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估价。6.3 剩余法6.3.1 评估现有不动产中所含土地价格6.3.1.1 基本公式以剩余法评估现有不动产中所含土地价格公式如式（20）所示：P=Pt-P_h-T…………（20）式中：P——土地价格；P_t——不动产交易价格；P_h——房屋现值；T——交易税费。6.3.1.2 程序程序如下：a）调查待估宗地的基本情况；b）测算不动产交易价格；c）测算房屋现值；d）测算交易税费；e）测算待估宗地价格。6.3.1.3 测算不动产交易价格不动产交易价格应依据客观交易价格，采用市场比较法或结合不动产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。6.3.1.4 测算房屋现值参照收益还原法中的有关规定测算。6.3.1.5 测算交易税费主要包括不动产交易过程中的税费。6.3.1.6 测算土地价格运用剩余法评估公式测算土地价格，应注意待估宗地的设定使用年期与不动产交易价格对应的年期之间的差别并进行使用年期修正。6.3.1.7 适用范围适用于现有不动产中地价的单独评估。 6.3.2 评估待开发土地的价格6.3.2.1 基本公式以剩余法评估待开发土地价格公式如式（21）所示：P=A-B-C…………（21）式中：P——待估宗地价格；A——不动产总价；B——开发项目整体的开发成本；C——客观开发利润。6.3.2.2 程序程序如下：a）调查待估宗地的基本情况；b）确定待估宗地的最有效利用方式；c）测算完成开发后的土地或不动产总价；d）估计开发建设周期和投资进度安排；e）测算开发成本和开发商客观开发利润；f）测算待估宗地价格。6.3.2.3测算开发完成后的不动产总价应根据待估宗地的最有效利用方式和当地不动产市场现状，采用市场比较法或趋势分析法确定其在评估期日的价值。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法确定其价值。6.3.2.4 确定开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。6.3.2.5 测算开发成本开发成本是项目开发建设期间所发生的客观费用的总和。在土地开发项目中，开发成本包括购地税费、将土地开发完成所需的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在不动产开发项目中，开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。6.3.2.6 测算利息地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本应计算利息，销售税费不计利息。利息的计算应充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。利息率的选取应参照银行公布的同期贷款利率。6.3.2.7 测算利润开发项目客观利润一般以土地或不动产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或不动产开发项目的平均利润率。如果采用现金流法，折现率的取值综合考虑了利息和利润因素，可不单独测算利润。6.3.2.8 测算土地价格运用剩余法评估公式测算土地价格。6.3.2.9 适用范围适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。一般可运用于以下情形：a）待开发不动产中的土地估价；b）待改造后再开发不动产中的土地估价；c）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价。6.4 成本逼近法6.4.1 基本公式以成本逼近法评估土地价格公式如式（22）所示：P=E_a+E_d+T+R₁+R₂+R₃=P_E+R₃…………（22）式中：P——土地价格；E_a——土地取得费；E_d——土地开发费；T——税费；R₁——利息；R₂——利润；R₃——土地增值；P_E——土地成本价格。6.4.2 程序程序如下：a）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及土地增值等资料；b）通过直接或间接方式求取待估宗地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；c）确定土地增值；d）对地价进行必要的修正，测算待估宗地价格。6.4.3 确定土地取得费土地取得费按取得土地权利而支付的各项客观费用计算，不同情况如下：a）征收农村集体土地时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置补助费。各项费用应按有关规定，依据待估宗地所在区域政府规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定。b）征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置补助费。各项费用应按有关规定，依据待估宗地所在区域政府规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定。c）通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。6.4.4 确定土地开发费土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。宗地红线外的土地开发费为达到设定开发程度所需投入的各项开发费用；宗地红线内的土地开发费一般包括土地平整费。根据估价目的和投资主体不同，确定是否计入宗地红线内各类开发费用。按照待估宗地的条件、估价目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度。属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。6.4.5 确定各项税费土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、占用菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费、政府规定的教育附加费等其他在土地取得过程中直接相关的税费等。6.4.6 确定土地开发利息土地开发总投资应计算合理利息。土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。按照设定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息。土地开发周期超过1年者，利息应按复利计算。6.4.7 确定土地开发利润土地开发总投资应计算合理利润。按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。6.4.8 确定土地增值土地增值依据土地所在区域内，因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算。6.4.9 价格修正确定按式（22）初步测算土地价格后，应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，考虑是否需要进行其他因素修正，确定土地价格。当土地增值是以有限年期的价格与成本价格的差额确定时，不再另行年期修正；当土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正，修正系数公式如式（23）所示：K=1-1/（1+r）ⁿ…（23）式中：K——年期修正系数；r——土地还原率；n——土地使用年期。当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。6.4.10 适用范围成本逼近法一般适用于新开发土地或土地市场欠发育、少有交易的地区或类型的土地价格评估。6.5 公示地价系数修正法6.5.1 基准地价系数修正法6.5.1.1 基本公式以基准地价系数修正法评估土地价格公式如式（24）所示：P=P_1h×（1±∑K_i）×K_j+D…………（24）式中：P——宗地价格；P_1h——某一用途、某级别（均质区域）的基准地价；∑K_i——宗地地价修正系数；K_j——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；D—土地开发程度修正值。6.5.1.2 程序程序如下：a）收集有关基准地价资料；b）确定待估宗地所处土地级别（均质区域）的基准地价；c）分析待估宗地的地价影响因素；d）编制待估宗地地价影响因素条件说明表；e）依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价修正体系，确定待估宗地地价修正系数；f）进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他因素修正；g）测算待估宗地价格。6.5.1.3 适用范围基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年。6.5.2 路线价法6.5.2.1 基本公式以路线价法评估土地价格公式如式（25）所示：P=u×d_v×K₁×K₂×…×K_i…………（25）式中：P——待估宗地地价：u——待估宗地所属路线段的路线价；d_v——深度指数；K_i——宗地形状修正、容积率修正等其他修正系数。6.5.2.2 适用要求路线价法是基准地价系数修正法的特殊形式.适用原则和要求与基准地价系数修正法类同。当区域内同时存在基准地价和路线价时，里地线以内的宗地，应采用路线价法评估。6.5.3 标定地价系数修正法6.5.3.1 基本公式以标定地价系数修正法评估土地价格公式如式（26）所示：P=P_s×A×B×C×D…………（26）式中：P——待估宗地价格；P_s——标定地价；A——待估宗地交易情况指数；B——待估宗地估价期日地价指数/标准定地价期日地价指数；C——待估宗地个别因素条件指数/标准宗地个别因素条件指数；D——待估宗地年期修正指数。6.5.3.2 程序程序如下：a）收集标准宗地及标定地价相关资料；b）选择3个（含3个）以上可比标定地价；c）进行相关地价影响因素修正；d）测算待估宗地价格。6.5.3.3 适用要求标定地价系数修正法可用于政府已公布标定地价的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的标准宗地与待估宗地应位于相同或类似区域，且具有可比性；标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过1年。

7基准地价评估

7.1程序程序如下：

a）准备工作；b）资料调查与整理；c）基准地价评估；d）基准地价确定；e）编制基准地价修正系数表；f）成果整理；g）成果验收、备案及公布。7.2 准备工作准备工作主要包括编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价评估区域等。基准地价评估任务书的内容包括：城镇基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、时间安排和经费预算、技术方案及预期成果等。基准地价评估的表格应根据各地的实际需要制定。基本表格见附录B。基准地价工作底图应采用能覆盖基准地价评估区域的城镇地籍图、地形图或规划图，其比例尺要求如下：大城市1：10000~1：50000中等城市1：5000~1：10000小城市以下1：1000~1：5000按路线价评估基准地价的区域，局部商服用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。确定基准地价评估区域包括确定基准地价评估的范围和确定城镇土地的级别或均质区域。7.3 资料调查与整理7.3.1 资料调查的一般要求要求如下：a）调查、收集的有关地价资料应按实地位置标注于估价工作底图上；b）调查以土地级别或均质地域为单位进行；c）地价样本选取应采用分类不等比抽样，样本数应符合数理统计要求，每级样本总数原则上不少于30个；样本总数不足30个的，应进行全样本调查；d）样本应具代表性，且原则上分布均匀；e）所选样本宜能同时获得地价或土地利用效益和相对应的土地条件资料；f）土地利用效益等经济资料应不少于近期连续两年的数据；g）出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位；h）调查资料应填入相应的调查表格。7.3.2 资料调查的内容7.3.2.1 土地定级成果资料主要包括：a）土地级别图；b）土地定级工作报告和技术报告；c）其他相关成果及资料。7.3.2.2 地租、地价资料主要包括：a）土地使用权出让、转让资料；b）土地使用权、房屋及柜台出租资料；c）房屋售价、租金资料；d）土地征收补偿、安置补助及地上物补偿相关资料；e）土地联营入股资料；f）以地联合建房、换房资料；g）房屋征收补偿资料、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理相关标准、固定资产作价及土地联营、合作建房等相关资料；h）宗地用途、出租时间、容积率等；i）有关税费征收标准；j）土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；k）其他资料，如还原率等。7.3.2.3土地利用效益资料主要包括：a）不同行业资金利润率标准；b）同一行业不同规模的资金利用效益资料；c）不同行业不同规模的企业劳动力标准；d）行业经济效益资料；e）单位或企业土地利用效益资料。7.3.2.4 影响地价的因素资料指影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料。7.3.2.5其他资料主要包括：a）历史地价资料；b）有关经济指数及建筑材料价格变动指数；c）土地开发与经营的政策法规、条例、规定；d）有关不动产的税收种类、税率等；e）城镇规划等有关资料。7.3.3 样点资料的整理7.3.3.1 样点剔除逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样点剔除。7.3.3.2 样点资料归类将初步审查合格的样点资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、土地交易方式、地价计算方法、企业用地效益等进行归类。当样点数量少于7.3.1c）规定的数量时，应进行样点的补充调查。7.4 确定基准地价内涵基准地价内涵主要包括：基准地价对应的土地权利类型、使用年期、用途、期日、开发利用程度及容积率等开发建设条件。基准地价内涵应根据区域内现状总体情况，并考虑政府管理需求确定。7.5 利用市场交易资料评估基准地价7.5.1 基准地价测算区域的划分主要包括：a）基准地价应以土地级别为基本测算区域，当土地级别范围过大时，可以按照城镇土地条件的差异性将测算区域适当细分为均质地域。b）测算区域中样点数量较少，不能满足模型推断的样点需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。7.5.2.1 利用土地使用权出让资料计算地价根据土地使用权出让资料，按式（27）计算地价：P=P_T/S……（27）式中：P——出让宗地单位面积地价；P_T——出让宗地总地价（含实物地租折价）；S——出让宗地总面积。7.5.2.2 利用土地使用权转让资料计算地价用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按式（28）计算地价：P=Pr/S…（28）式中：P——转让宗地单位面积地价；Pr——土地转让方获取的资金或实物现值；S——转让宗地总面积。7.5.2.3 利用土地使用权出租资料计算地价土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，按式（29）计算地价：P=（R/S）×（1/r）…（29）式中：P——出租宗地单位面积地价；R——出租方每年得到的资金或实物现值；S—一出租的宗地面积；r——土地还原率。7.5.2.4利 用房地出租资料计算地价见6.2。7.5.2.5 用土地联营入股资料计算地价根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例，分别计算地价：a）用土地入股取得的年收益，按式（30）计算地价：P=（R/S）×（1/r）…（30）式中：P——联营土地单位面积地价；R——土地股每年分享的利润或股息；S——联营土地面积；r——土地还原率。b）用合同规定的资本投入情况和分成比例，按式（31）计算地价：P=C_g×（r_e/r_c）×（1/S）....…（31）式中：P—联营土地单位面积地价；C_g——出资方的资本总量；r_e——出地方利润分成量；r_c——出资方利润分成量；S——联营土地面积。7.5.2.6 用以地换房资料计算地价用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按式（32）计算地价：P=（S_tb×P_bs）/S……（32）式中：P——土地单位面积地价；S_tb——转让土地方获得的建筑面积；P_bs——单位建筑面积的平均售价；S——转让出的土地面积。7.5.2.7 用柜台出租资料计算地价主要内容包括：a）商店运营总费用计算根据商店建筑物特点，计算商店在一年经营中应支付的经营管理费、房屋建筑维修费、房屋保险费、水电热等运营费、与租房有关的各项税费等，作为商店运营总费用。b）计算出租柜台应分摊费用按出租柜台的营业面积与总营业面积的比例计算柜台分摊的费用和土地面积。式中：P——出租柜台单位土地面积的地价；R——出租柜台年租金总收入；E—一出租柜台所在商店的年经营总支出费用；S_bl——出租柜台的营业面积；S_b——商店的总营业面积；S——商店土地总面积；r——土地还原率。当出租柜台处在不同的楼层时，应注意楼层对价格的影响。7.5.2.8 用房屋买卖资料计算地价用房屋买卖价格计算地价，参见6.3.1中公式。7.5.2.9 用商品房出售资料计算地价按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准，参照6.3.2中公式计算商品房买卖中的地价。7.5.2.10 用新增城镇建设用地资料计算地价参见6.4。7.5.2.11 用联建分成资料计算地价联建分成的土地不直接进人市场，估价中不计算土地资本的利息及投资资本的利润，地价计算公式如式（34）所示：P=[（C_h+T）×S_lb]/S_cl=（C_h+T）×S_lb×R_P/S_cb..........……（34）式中：P——联建房中单位土地面积的地价；C_h——房屋单位建筑面积造价；T——房屋单位建筑面积交纳的税费；S_lb—出地方分成建筑面积；S_cl—一出资方建筑物分摊的土地面积；R_P——容积率；S_cb——出资方分成建筑面积。7.5.3 样点地价修正与样点地价图的绘制7.5.3.1 样点地价修正依据基准地价内涵，将计算所得样点地价修正到与基准地价内涵相一致下的价格，修正内容一般包括：交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、地价楼层分配修正、开发程度修正、出让年期修正等，修正方法参见6.1中的有关内容。7.5.3.2 样点地价图的绘制主要要求如下：a）以城镇地籍图、土地利用现状图或地形图等为底图绘制样点地价图；b）在图上按照商服、住宅、工业等不同用途分别标识地价样点资料；c）在图上应该反映土地级别（均质地域）界线；d）直接在图上表示地价数据，资料较多时，可采用分级图例表示地价样点分布。7.5.4 检验与处理7.5.4.1 样本总体检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体检验和方差检验。用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。用t检验法和均值-方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。7.5.4.2 样点数据检验主要要求如下：a）同一土地级别或均质地域中，同一交易方式的样点地价应通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，应对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。b）同一均质地域中，按不同交易方式计算的样本地价，也应通过样本总体同一性的检验。7.5.4.3 样点数据处理主要要求如下：a）城镇中商服中心区的地价最高区域，应单独表示；b）相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，将精度以外的数据作为异常数据剔除；c）同一级别、均质地域中，按不同交易方式下测算的样点地价，当总体不一致时，以最具代表性，数量多的样点作为基准地价评估的基础资料。7.5.4.4 数据整理将经过修正及样本数据处理以后的样点，按土地级别、土地均质区域、土地用途和资料交易方式顺序进行整理，并填入附录B中的相应表格。7.5.5 利用样点地价评估基准地价7.5.5.1 用样点地价评估级别（区域）基准地价主要情况的要求如下：a）有样点级别（区域）的基准地价评估评估程序为：1）样本数量的确定。合格样本数量应符合数理统计要求。2）方法选择及基准地价计算。在有样点级别（区域）内，根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为该级别（区域）的基准地价。b）没有交易价格资料或交易价格资料较少级别（区域）的基准地价评估没有交易资料的级别（区域），采用比较法、比例系数法确定基准地价。评估程序为：1）对已评估出基准地价的级别（区域），建立地价与影响价格的土地条件对照表；2）对没有交易资料或数量不足的级别（区域），进行土地条件调查和量化；3）比较待估价级别（区域）与有地价级别（区域）土地条件的接近程度；4）在比较基础上，采用系数修正法评估区域基准地价；5）通过确定相关用途基准地价在不同级别（区域）内的比例关系，评估待估用途的基准地价。7.5.5.2 建立样点地价和土地级别数学模型，评估级别基准地价在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，利用地价级差系数等参数测算级别基准地价。主要程序及要求如下：a）模型选择：根据样点地价与土地级别之间的二维关系图选择适宜的数学模型，选用模型参见7.6.4.1 中的模型；b）参数估计：将收集到的通过检验的地价资料，分用途代入模型中，估计参数值；c）显著性检验：对估算出的参数值，应进行显著性检验，具体方法参见7.6.4.3；d）基准地价计算：将估计参数值和有关参数代入，测算各级土地的基准地价。7.5.5.3 建立样点地价和土地定级单元总分值数学模型，评估级别基准地价在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地定级单元总分值之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，利用地价级差系数等参数测算级别基准地价。主要程序及要求如下：a）模型选择：根据样点地价与土地定级单元之间的二维关系图选择适宜的数学模型，具体参见7.6.4.1 中的模型。其中，Y。为第n级土地交易样点地价，计算基准地价时为级别基准地价，x。为第n级区域内定级单元总分值。b）参数估计：将收集到的通过检验的地价资料，分用途代入模型中，估计参数值。c）显著性检验：对估算出的参数值，应进行显著性检验，具体方法参见7.6.4.3。d）基准地价计算：将估计值和有关参数代入，得到各单元分值的估计地价。在此基础上，根据地价的离散程度，确定区域基准地价。7.5.6 利用市场交易资料评估区段路线价7.5.6.1 程序如下：a）划分路线价区段；b）设定标准深度；c）评估区段路线价。7.5.6.2 范围路线价主要附设于繁华商服区段，用于表征区段平均商服地价。7.5.6.3 划分路线价区段要求如下：a）商服用地区位条件、交通条件、人流量等因素相似的相邻地块划归同一区段；b）地价水平相近的相邻地块划归同一区段。7.5.6.4 设定标准深度根据临街宗地样点的价格及其深度间的变化规律，确定标准深度。7.5.6.5 评估区段路线价要求如下：a）市场交易地价资料修正参见7.5.3.1。b）评估区段路线价以路线价区段内市场交易地价资料为基础，经过样点地价修正和检验剔除后，确定区段路线价。具体方法如下：1）取算术平均数或加权平均数；2）取中位数；3）取众数。7.6 利用土地收益资料评估基准地价7.6.1 土地级别的确定根据GB/T18507的要求，确定土地的级别。7.6.2 样本数据处理7.6.2.1土 地利用类型的划分根据城镇特点和土地利用类型的经济资料差异，将土地利用类型分为商服、住宅、工业用地等，条件具备的地方，可对用地类型作进一步细分。7.6.2.2 单元土地质量指数计算根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按式（35）计算：X_in=f_i/n……（35）式中：X_in——某单元土地质量指数；f_i——某单元总分值；n——土地级别数。7.6.2.3 行业或类别资本效益折算系数的计算分别以商服、住宅、工业中某种行业或类别的资本为标准，按式（36）计算各行业或类别的资本效益折算系数：K_ci=C_cm/C_t…（36）式中：K_ci——某用地类型中的某一行业或类别资本效益折算系数；C_cm——该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率；C_t——该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率。7.6.2.4 规模资本效益折算系数的计算分别以商服、住宅、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按式（37）计算规模资本效益折算系数：K_cs=C_rn/C_max…（37）式中：K_cs—一某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数；C_rn——该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率；C_max——该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率。7.6.2.5 企业标准资本额的计算企业标准资本额按式（38）计算：C_s=C_e×K_ci×K_cs.…（38）式中：C_s——企业标准资本额；C_e——企业实际使用的资本额；K_ci、K_cs——同前。7.6.2.6 合理工资量的计算按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用式（39）计算合理的工资支出标准：L_cs=L_ce×LP_s/LP_e.…（39）式中：L_cs——某企业在标准定员情况下应支出的工资额；L_ce——该企业实际支出的工资额；LP_s——一某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量；LP_e——企业实际占有的劳动力数量。7.6.2.7 企业效益资料的整理将收集到的企业效益资料，按标准化公式计算整理，并将结果填入附录B中的相应表格。7.6.3指标选择与样点数据归类7.6.3.1土地收益测算指标的选择土地收益主要是对级差收益的测算。级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。7.6.3.2样本数据归类以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，对商服用地可继续划分金融保险业、办公服务类、综合商厦类、小商店与居民服务类等行业，进行资料归类。7.6.3.3 数据检验参见7.5.4.2。7.6.4 模型选择与参数估计7.6.4.1 选择测算模型主要要求如下：a）常用于级差收益测算的模型如式（40）~式（43）所示：1）Y_n=A（1+r）^X_ln或Y_n=A（1+r）^aX_ln…………（40）式中：Y_n——第n级土地上样点每平方米土地的利润值；A、a——待估参数；r——利润级差系数；X_ln—第n级土地级别指数或单元土地质量指数。土地质量从优到劣按等级系数1，2…，n排列，土地级别指数取值为n…，2，1。2）Y_n=b₀+b₁X_ln+ b₂X₂+b₃X₃…………（41）式中：Y_n、X_ln—一含义同A模型；b₀——样本截距项系数；b₁、b₂、b₃——分别为土地、资本、劳动力的样本回归系数；X₂——每平方米土地上标准资金占有量；X₃——每平方米土地上标准工资占有量。3）Y_n=A（1+r）^X1×X₂b₂×X₃b₃…………（42）式中：Y_n、X_ln、r——含义同A模型；A——待估参数；X₂、X₃、b₂、b₃——含义同B模型。4）Y_n=F（X_ln）+b₂X₂+b₃X₃+V……（43）式中：Y_n、X_ln——含义同A模型；F（X_ln）—自变量X_ln的未知函数，为土地带给企业的利润；X₂、X₃、b₂、b₃——含义同B模型；V——误差项b）级差收益测算模型选择方法：根据数据资料，用以下方法进行模型选择：方法一：在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的相关数学关系及相关检验来初步确定模型的数学形式。方法二：将样本数据依次代入可能的数学模型中，得到不同的样本回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。7.6.4.2 模型确定与参数估计主要要求如下：a）模型确定根据7.6.4.1中提供的模型、模型选择方法和样点数据，确定级差收益测算模型，测定各因素系数值。b）参数估计将样本资料代入数学模型，用数学方法求出各因素参数值。对于线性模型，其计算方法一般用最小二乘法求解因素参数值。7.6.4.3 估计系数的可靠性检验主要要求如下：a）经济意义检验一般从符号和值域两个方面检验。符号检验是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。b）统计检验通过回归系数的统计显著性检验，判断因素对净收益的影响程度。通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度。通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样点数据的拟合程度。c）计量经济检验通过异方差性检验、多重共线性检验和自相关检验，判断统计检验的有效性。7.6.5 土地收益计算将样本数据代入确定的数学模型中，得到各级土地上不同用途的土地收益值。各土地收益计算模型如式（44）~式（47）所示：a）模型I_ni=A（1+r）^Xln……（44）b）模型I_ni=Y_ni-（b₀+b₂X₂+b₃X₃）……（45）c）模型I_ni=Y_ni/（X₂b₂×X₃b₃）……（46）d）模型I_ni=Y_ni-（b₂X₂+b₃X₃+V）…（47）式中：I_ni—第n级土地上样点单位面积的土地收益；Y_ni—第n级土地上样点单位面积的利润；A、X_ln、r、b₀、b₂、b₃、X₂、X₃、V——含义同7.6.4.1中各模型。式中：I_n一第n级土地上不同行业土地的平均收益；M—第n级土地上的样点量。7.6.6 基准地价计算7.6.6.1 土地还原率的确定土地还原率确定方法见6.2.7。7.6.6.2 基准地价计算按式（49）测算各级别、各用途土地的基准地价：P_1b=（I_n/r₁）[1-1/（1+r₁）ⁿ]……（49）式中：P_1b——某一用途土地在某一土地级上的基准地价；I_n——某一用途土地在某一土地级上单位面积的土地收益；r₁——土地还原率；n——基准地价设定年期。根据计算结果，确定各级别土地不同用途的基准地价。用该级别土地上不同用途的正常交易地价进行检验。对离散度较大的测算结果，应在级别基准地价基础上，确定不同区域、地段的基准地价。按测算结果，编制各级别各用途土地的基准地价表，数据填入附录B中的相应各表。7.7 基准地价的确定7.7.1 确定原则主要原则如下：a）以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；b）土地市场发达地区以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证；c）土地市场不发达地区以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证；d）体现土地和地价管理政策。7.7.2确定方法以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定的各级别各用途的基准地价为城镇基准地价。以两种以上方法测算城镇分用途基准地价的，应以级别或区域为单位，用不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定级别或区域中各用途的基准地价。以分类土地级别为测算区域的基准地价，应分别确定商服、住宅、工业等各类土地相应级别的级别基准地价。以综合级别为测算区域的基准地价，每一级别中应分别确定商服、住宅、工业用地基准地价。根据土地市场发育情况和应用需求，在确定分用途的级别基准地价同时，可根据最有效利用原则确定综合基准地价。7.8 基准地价修正系数表的编制7.8.1 基准地价修正系数表类型基准地价修正系数表是采用替代原理建立的，反映基准地价、宗地地价及其影响因素之间相关关系的表格体系。编制基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便于在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效地评估宗地地价。基准地价修正系数表分为级别或区域基准地价修正系数表和路线价修正系数表。编制基准地价修正系数表的同时，应编制与各种修正系数相对应的因素指标说明表。7.8.2 级别或区域基准地价修正系数表的编制7.8.2.1 用市场地价资料编制基准地价修正系数表程序与要求如下：a）确定级别或区域基准地价按7.7的规定，确定级别或区域基准地价。b）选择宗地地价影响因素1）商服用地的影响因素商服繁华度：主要指商服区级别、商业服务业店铺总数等。交通便捷度：主要指宗地与公共交通、道路等城镇交通系统连接的便利程度。环境质量优劣度。规划限制：主要指城镇规划对商服区土地利用的限制。宗地条件：主要包括宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。其他因素。2）住宅用地的影响因素位置：主要包括距商服中心和城镇中心的距离。交通便捷度：主要指满足购物、工作、生活等需求的出行方便程度。基础设施完善度。公用服务设施完备度：主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院及其他相关公用设施的配置状况。环境质量优劣度。规划限制。宗地条件：主要包括宗地形状、面积、地质条件、宗地利用强度等。其他因素。3）工业用地的影响因素交通便捷度。基础设施完善度。产业集聚规模。环境质量优劣度。规划限制。宗地条件：主要包括宗地的形状、地质及地基承载力、宗地利用强度等情况。其他因素。4）因素对地价的影响程度确定采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。c）各因素影响地价修正幅度的计算1）修正幅度值的计算以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值，上调幅度的计算公式见式（50）：F₁=[（I_nh-I_1b）/I_1b]×100%…（50）下调幅度的计算公式见式（51）：F₂=[（I_1b-I_nl）/I_Ib]×100%……（51）式中：F₁——基准地价上调最大幅度；I_nh——级别或区域中正常地价的最高值；I_1b——基准地价；F₂——基准地价下调最大幅度；I_nl——级别或区域中正常地价的最低值。在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次。2）影响地价各因素修正幅度的确定依据b）中确定的不同用途各因素对地价的影响权重，按式（52）和式（53）计算各因素的修正幅度。F_1i=F_i×W_i.……（52）F_2i=F₂×W_i……（53）式中：F_1i——某一因素的上调幅度；W_i——某一因素对宗地地价的影响权重；F_2i——某一因素的下调幅度。以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为F_1i/2，同时确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，一般为F_2i /2，同时确定较劣条件下的地价标准。d）编制基准地价修正系数表及其指标说明按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础上，量化各影响因素的标准，并通过已有地价样点的检验、校核，编制各级别（区域）的基准地价修正系数表；同时，根据各地价影响因素的变化情况，明确定量或定性描述各地价标准下相应影响因素的指标特征，形成指标说明表。7.8.2.2 用土地利用效益资料编制基准地价修正系数表程序与要求如下：a）确定级别或区域基准地价按7.7的有关规定，确定级别或区域基准地价。b）选择宗地地价影响因素参照7.8.2.1的相关规定选择不同用地的影响因素。c）各因素影响地价修正幅度的计算1）修正幅度值的计算以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值等，分别以土地收益值同基准地价折算的年土地收益值相减，得到上调或下调的最高值。计算方法参照7.8.2.1c）中的规定。2）影响地价各因素修正值的确定参照7.8.2.1c）中相关规定。d）编制基准地价修正系数表和指标说明表按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础上，量化各影响因素的标准，并通过已有地价样点的检验、校核，编制各级别（区域）的基准地价修正系数表，同时，根据各地价影响因素的变化情况，定量或定性描述各地价标准下相应影响因素的指标特征，形成指标说明表。7.8.2.3 用定级因素综合分值编制基准地价修正系数表程序与要求如下：a）利用土地定级成果，确定各类用地的宗地地价影响因素、各影响因素权重、各土地级别（区域）、宗地及评估单元的定级因素分值或综合分值。b）用宗地各定级因素分值与级别（区域）平均综合分值和宗地综合分值比较，测算修正系数。对未能纳入定级因素的个别因素，应采用其他方法测算个别因素修正系数。c）编制基准地价修正系数表及其指标说明表采用此种方法编制修正系数表，其指标说明表中，对各因素指标的描述不应仅以定级因素综合分值表示。7.8.3 路线价修正系数表的编制路线价修正系数表主要指深度指数修正表，还可根据地价影响情况编制宽度、形状、容积率等相关个别因素修正系数表。其具体程序如下：a）确定路线价依7.5.6相关规定确定路线价。b）编制深度指数修正表深度指数修正表依据宗地临街深度对路线价的变化程度制定。具体做法如下：1）确定标准深度即里地线。2）确定级距。在同一级距内，地价对路线价的变化程度较小，视同一致。深度百分率表中级距的选定，应分析市场地价调查中地价变化的规律性，从而确定级距数量、级距。3）确定单独深度百分率。将宗地自临街红线至里地线以内依一定距离（级距）划分为若干单元格，并依次为a1，a2，a…a。，其单独深度百分率为：a1>a2>a…>an。4）选用平均或累计深度百分率制作深度百分率表。平均深度百分率：a₁>（a₁+a₂）/2>（a₁+a₂+a₃）/3>…>（a₁+a₂+a₃+…a_n）/n累计深度百分率：a₁<a₁+a₂<a₁+a₂+a₃<…<a₁+a₂+a₃+…a_n5）编制深度修正指数表。c）编制其他因素修正表根据需要，依据7.8.2中的原理和方法编制临街宽度、容积率等其他因素修正表。7.9 基准地价更新基准地价更新是在土地定级或均质区域划分的基础上,利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。为了使土地估价结果符合客观实际，保持基准地价成果的现势性，在土地市场或影响土地价格的各种因素发生变化后，应对地价进行重新评估，更新基准地价。7.9.1 一般要求要求如下：a）基准地价更新周期视市场情况而定，更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新；b）全面更新应在收集最新地价影响因素资料的基础上，重新划分土地级别或均质区域；局部更新可利用符合要求的地价指数完成；c）成果更新应充分利用原有资料，保持新老资料的连续性。成果更新后，原基准地价成果作为历史资料存档保存。7.9.2 范围根据城镇地价变化的区域和程度，确定需要更新的区域范围，具体要求如下：a）当城镇发展变化较快，整体土地条件发生较大变化时，应进行全面更新；b）当城镇发展比较稳定，仅局部土地条件发生较大变化时，可只进行局部更新；c）当土地级别变化时，应更新级别基准地价。7.9.3 技术途径7.9.3.1 全面更新基准地价的技术途径参照4.1.2。7.9.3.2局部更新基准地价的技术途径技术途径如下：a）以土地条件变化分析为基础，以市场交易资料为依据，更新基准地价；b）以土地条件变化分析为基础，以地价指数为依据，更新基准地价；c）以土地条件变化分析为基础，以土地收益为依据，以市场交易资料或地价指数为参考，更新基准地价。7.9.4 更新方法7.9.4.1 利用市场交易资料和土地收益资料更新基准地价方法和步骤与评估基准地价的方法步骤相同，具体参见7.5和7.6中的规定。7.9.4.2 利用地价指数更新基准地价用地价指数更新基准地价的基本公式见式（54）：P=P₀×Q/Q_n式中：P——该区域（级别）某类用地更新后的基准地价；P₀——该区域（级别）某类用地更新前基准地价；Q——该区域（级别）某类用地基准地价更新期地价指数；Q₀——该区域（级别）某类用地基准地价评估期地价指数。地价指数的编制应符合TD/T1009-2007的有关要求。7.9.5 更新基准地价修正系数表更新基准地价修正系数表，应重新审定宗地地价影响因素及各因素影响宗地地价的权重。更新方法与编制基准地价修正系数表相同。7.10 基准地价成果整理7.10.1 一般要求要求如下：a）基准地价成果整理包括基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表及其他相关图表、基准地价数据库、基准地价评估报告的整理，成果应完整齐全；b）基准地价成果整理应方法得当，表示方式正确；c）图件成果整理应符合图件编制的一般要求，图件比例尺与土地级别图比例尺一致；d）基准地价图应采用计算机编制。7.10.2 基准地价图的整理7.10.2.1 基本内容要求如下：a）基准地价图应直观反映不同级别或区段各类用地基准地价及范围界线、位置和与地价高低有关的城镇道路、土地用途等。基准地价图的相关要素通过不同的图斑、色调、注记等反映。b）编图前，应将基准地价成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方法。c）地价区段为最小制图单元，最小上图图斑为1cm2。城镇中商服中心区的地价最高点或区段，可不依比例单独表示。d）将定级成果和基准地价成果用图示、符号、注记等标注在图上：1）“级”用大写罗马数字“I、Ⅱ、Ⅲ…”分别表示“一级、二级、三级……”。均质地域编号用阿拉伯数字表示。2）用地类型用汉字“商、住、工”分别表示“商服用地、住宅用地、工业用地”，字体为等线体。3）基准地价数值用阿拉伯数字标注在级别（均质地域）和用地类型之后，单位为人民币元每平方米，如：4)地价级别或区段边界用实线表示。e）基准地价图上应表示城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，主次干道用双实线，支路用单实线表示。f）表示土地利用类型时，商服业用符号不依比例尺表示各级商服中心，其他土地类型只反映能够上图的图斑。土地利用类型界线用点划线表示，土地分类及图示符号按《地籍调查规程》规定标准执行。g）其他内容应尽量简化，图示符号按TD/T1001-2012规定执行。h）编绘彩色基准地价图时，图面以暖色为主，邻级色差不宜过大。7.10.2.2 基准地价图的清绘与图面整饰要求如下：a）基准地价图的清绘1）土地级别和地价区段界线分别以线径0.4mm和0.2mm的实线表示。2）主干道用0.3mm的双实线表示，次干道用0.2mm的双实线表示，支路用0.3mm的单实线表示。3）土地利用类型界线用间隔0.5mm、线径0.3mm的点划线表示。4）土地级别、地价区段、用地类型、基准地价用注记表示。5）基准地价图图示及图例见图C.1。b）图面整饰基准地价图除按要求标出级别、用地类型及相应基准地价外，还应按制图规范标出图廓、图名、指北针、图例、比例尺以及制图单位、时间等，样图见图C.1。7.10.3 基准地价修正系数表的整理要求如下：a）基准地价修正系数表应直观反映不同级别内各类用地宗地地价的各类影响因素、各因素影响幅度、各因素不同优劣条件对应的影响系数及相应的指标条件，影响幅度用百分数表示，指标条件分优、较优、一般、较劣、劣五个层次。b）基准地价修正系数表以不同土地级别为单位，区分不同用地类型分别编制。7.10.4 其他成果图表的整理7.10.4.1 地价样点图的编制要求如下：a）地价样点图应反映地价样点的位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按土地用途分别绘制；b）地价样点图比例尺应与土地级别图一致，并保留土地级别图的主要内容；c）地价样点位置用直径2mm的点不依比例尺表示；d）土地用途用正等线体汉字“商、住、工”分别表示商服、住宅和工业用途；e）地价用阿拉伯数字或符号表示；f）城镇道路等主要地物表示方法及图面整饰按7.10.2执行。7.10.4.2 基准地价表的编制基准地价表应反映各级别基准地价、土地用途等内容。基准地价表样表参见附录B。7.10.5 基准地价评估报告的整理主要内容包括：a）工作情况，包括人员组成、日程安排、经费、资料、技术、工作经验与存在问题等；b）基准地价评估区域内的自然、经济及社会概况；c）阐述基准地价评估的方法与过程，包括估价原则、理论基础、资料收集、资料整理、测算方法与步骤、基准地价评估结果、成果检验、基准地价修正系数表的编制等；d）各类分析报告，包括各级地价区域分布特点与规律、同一区域内各类基准地价差异和同类基准地价在不同级别或区域上的差异原因等；e）成果应用方案与建议；f）基准地价图、基准地价表、基准地价修正体系；g）利用计算机系统评估基准地价时，各步骤及测算过程、测算中间结果等内容均应写入评估报告。7.11 成果验收7.11.1 检查制度为保证基准地价评估成果的质量，每个阶段或每道工序完成后应认真检查，并建立工作人员和技术负责人之间自检与互检相结合的检查制度。7.11.2 验收制度要求如下：a）基准地价评估工作完成后，由完成工作的作业组或队伍对成果进行全面检查，编写成果检查说明，报请相关土地行政主管部门验收；b）基准地价全面更新成果应由上级土地行政主管部门组织专家，按本标准进行审查验收；c）国土资源部对各地的基准地价成果进行抽查。7.11.3 验收标准和内容标准和内容如下：a）基准地价评估或更新工作程序和工作方法是否科学、合理。b）基础图件，准备工作，资料的收集、分析、整理和地价计算等的检查。c）基准地价评定检查。检查评估程序、方法是否正确，基准地价评估的中间成果及最终结果是否d）基准地价修正体系是否正确，是否符合当地实际情况。e）编图检查。检查基准地价图编制方法及图示、符号、注记、图例是否正确，与基准地价表是否一致等。f）基准地价评估报告检查。基准地价评估报告是否全面、论述是否清楚、对工作中的技术问题处理是否得当、对成果应用的论述是否合理等。g）检查验收部门根据需要增加的其他检查项目。符合上述各项要求的，基准地价评估工作评定为合格。7.11.4 检查验收报告检查验收后，验收组出具验收报告和结论，内容包括：a）检查验收组织单位、检查时间、参加验收人员和检查验收方法；b）各分项检查验收结果及成果的综合评价；c）存在问题的类型、性质及纠正意见；d）对成果应用意见及建议。对不合格的成果，验收组应提出纠正的具体意见，待成果完成单位重新修正后，再次验收。

8宗地地价评估程序

8.1 一般程序

宗地价格评估的一般程序为：a）明确估价基本事项；b）拟订估价作业方案；c）收集估价所需资料；d）实地查勘；e）选定估价方法，测算宗地价格；f）确定估价结果；g）撰写估价报告；h）编辑整理评估报告书，估价资料归档。8.2明确估价基本事项明确估价基本事项应征得委托方认可，订立委托协议，主要包括以下内容：a）明确估价目的估价目的由委托方提出，在估价委托协议中明确。估价目的应符合相关法律、法规及政策b）明确待估宗地明确待估宗地包括明确待估宗地的物质实体状况和权益状况，对所在位置、土地范围、土地权利状况、土地利用类型、土地利用状况等进行明确界定，并应有明确的依据和理由。c）明确估价期日估价期日应根据估价目的确定，在估价委托协议中明确，并采用公历表示，具体到年、月、日。d）明确价格内涵价格内涵应根据估价目的确定。地价定义中应说明价格类型、权利特征、估价期日、土地利用条件（现状利用或规划利用条件）、实际开发程度和设定的开发程度、证载用途、实际用途、设定用途等。e）明确估价日期明确估价师从开始作业到完成报告的持续时间。8.3 拟订估价作业方案在明确待估宗地基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟订估价作业方案，主要包括以下内容：a）拟订估价技术路线和初步选择估价方法；b）拟订资料收集的清单和收集资料的渠道；c）预计所需的时间、人员和经费；d）拟订作业步骤和时间进度安排。8.4 收集估价所需资料估价机构和估价人员应收集估价所需最新资料，并进行核实、分析、整理。需要收集的资料包括但不限于以下内容：a）宗地自身资料，包括反映土地权属状况及实体状态的资料；b）价格影响因素的资料，是对待估宗地土地价格有影响的一般因素、区域因素、个别因素资料：c）土地交易资料，指用途、权利、区位等与待估宗地相同或相近的土地市场交易资料；d）其他类型的资料，如当地的基准地价、地价指数、工程造价标准等相关资料；e）需要收集的图件资料，主要包括级别（或区域）基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。8.5 实地查勘估价人员应实地查勘待估宗地及相关案例资料，充分了解掌握待估宗地及评估所用案例的坐落位置、四至、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。对待估宗地及周边情况等进行现场拍照；同时对已获取的资料进行核查，并补充收集估价所需的其他资料。8.6 选定估价方法，试算价格估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价方法。对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，分析待估宗地价值，确定相关估价参数。评估土地价格，除特殊情况，应在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行。8.7 确定估价结果估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各测算价格进行客观分析，并结合估价经验对各测算价格进行判断调整，确定估价结果。若舍弃某种估价方法的测算结果，应说明理由。视待估宗地和方法适用情况，选择以下方法确定估价结果，并说明理由：a）简单算术平均法；b）加权算术平均法；c）中位数法；d）综合分析法。8.8 撰写并提交评估报告书宗地地价评估完成后，应撰写土地估价报告，并编制估价技术报告（评估工作底稿）。当同一估价项目所含宗地位于多个市县时，应以各市或县为单位分别编制估价技术报告（评估工作底稿）。估价报告及估价技术报告（评估工作底稿）中至少应披露的内容及要求见附录E。在撰写文字（或表格）报告的同时，应制作评估报告和估价技术报告（评估工作底稿）的电子版。估价报告与估价技术报告（评估工作底稿）按国家有关规定需要备案的，应在提交给委托方之前，先予备案。8.9 估价资料归档完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。归档估价资料一般应保管15年。如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。

9不同用途土地价格评估

9.1 一般规定

估价人员应针对不同用途土地的价格形成特征，选择适宜的两种以上评估方法，正确把握各类用地的估价技术要点。评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。9.2 土地用途分类在土地估价中，土地用途可分为以下基本类别：a）住宅用地；b）工矿仓储用地；c）商服用地；d）公共管理与公共服务用地；e）交通运输用地。评估中，待估宗地用途的设定宜参照GB/T21010-2007的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例。9.3 价格影响因素分析主要要求如下：a）评估不同用途的土地价格，应对影响土地价格的一般因素、区域因素和个别因素进行深入分析；b）分析价格影响因素时，应根据不同土地的利用特点及其对各类影响因素的敏感程度，有所选择和侧重。9.4 住宅用地价格评估9.4.1影响因素分析9.4.1.1 分析一般因素时应重点关注：自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害的机率等；社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；经济因素：地区经济发展状况、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、当地就业状况、居民的收入与消费水平、土地与不动产市场状况等；行政因素：土地利用规划与管制、城乡规划与控制、土地与不动产税收制度、土地与不动产政策等。9.4.1.2 分析区域因素时应重点关注：自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等；社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等；交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通管制、出行的便捷程度等；基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等；行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制；环境因素：区域环境与景观、空气、噪声、光源污染及危险设施或污染源的临近程度等。9.4.1.3 分析个别因素时应重点关注：宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、容积率、建筑密度、临街状况、毗邻道路的类型与等级、通达性、给排水与电热气暖通讯等的通达及保证程度、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新、通风与眺望景观、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商服设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。9.4.2 估价方法选择与评估9.4.2.1 估价方法选择评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法。对位于中心城区的住宅用地，不宜采用成本逼近法。对投资待建的住宅用地，可选择剩余法。对位于城镇规划区外零星分布的住宅用地，可选择剩余法。对新开发土地，可选用成本逼近法。9.4.2.2 评估技术要点技术要点如下：a）评估别墅等独立住宅用地，应重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响；b）评估高档公寓用地，应重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响；c）评估普通住宅用地，应重点分析：城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等因素对地价的影响；d）评估已售公房、经济适用房等保障性住房的用地价格时，应注意与商品住房用地间存在的权益差别及其对土地价格的影响。9.5 工矿仓储用地价格评估9.5.1 影响因素分析9.5.1.1 分析一般因素时应重点关注：自然因素：城镇地理位置、地质条件、水文气候条件等；社会因素：城镇发展与公共设施建设等；经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、相同或相关产业的市场状况等；行政因素：城镇土地利用规划、工业地产租金与税收政策、调控政策等。9.5.1.2 分析区域因素时应重点关注：交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、电信等的通达与供给；环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等；工业区成熟度：所在工业区性质、相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。9.5.1.3 分析个别因素时应重点关注：地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地利用限制、土地开发程度、土地权利状况等。9.5.2 估价方法选择与评估9.5.2.1 估价方法选择评估工矿仓储用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法。如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法。对租赁性工矿仓储用地，宜选用收益还原法。对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法。对位于中心城区的工业仓储用地，不宜采用成本逼近法。9.5.2.2 评估技术要点技术要点如下：a）确定投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原率时，应注意把握各类工业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异；b）矿井、采矿（采石）场、尾矿堆放用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件；当矿产资源可开采年限低于剩余土地使用年限时，年期修正应依资源可开采年期确定；c）高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点，进行合理的估价；这类土地的增值收益通常高于普通工业用地；d）对于仓储业用地价格评估，应重点考虑其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度；e）在工业类用地价格评估中，当同一区域内待估宗地数量较多时，可选择某一至两宗有代表意义的标准宗地进行评估，其他宗地价格依个别修正确定；f）评估空置或低效利用的工业仓储用地以及位于城镇中心区非工业规划区范围内的存量工业仓储用地，应视估价目的的不同，在合法的前提下考虑土地的最有效利用方向。9.6 商服用地价格评估9.6.1影响因素分析9.6.1.1 分析一般因素时应重点关注：自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商服服务业的发展前景、服务业市场状况等；行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、不动产租金与税收政策、调控政策等。9.6.1.2 分析区域因素时应重点关注：自然因素：区域在城镇中的位置等；社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；商服繁华程度：所在区域的性质（商服区、住宅区还是工业区）、距各类商服中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、商服氛围、经营类别、客流的数量与质量等；行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。9.6.1.3 分析个别因素时应重点关注宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商服中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。9.6.2 估价方法选择与评估9.6.2.1 估价方法选择评估商服用地价格宜选市场比较法或收益还原法，并至少另辅一种适宜的估价方法。评估商服用地时，慎选成本逼近法与公示地价系数修正法。对中心城区的商服用地，不宜采用成本逼近法。对已建在用的租赁性商服用地，首选收益还原法。对投资待建的商服用地，可选择剩余法。9.6.2.2 评估技术要点技术要点如下：a）评估商服用地价格，应根据土地的细分用途，选择影响地价的主要因素进行重点分析；b）评估低效使用的商服用地，应注意遵循最有效利用原则；c）评估商服分摊用地价格，应注意空间位置差异对分摊土地价格的影响；d）评估各类旅游用地，应注意国家旅游区评价标准。9.7 公共管理与公共服务和交通运输用地价格评估9.7.1 影响因素分析主要要求如下：a）评估公共管理与公共服务类用地价格时，相关影响因素分析可参照9.6.1。b）评估公共设施、公园绿化与交通运输用地时，相关影响因素分析可参照9.4.1或9.5.1。9.7.2 估价方法选择与评估9.7.2.1 估价方法选择原则如下：a）评估公共管理与公共服务和交通运输用地价格，宜选市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法；b）如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法；c）慎用收益还原法与剩余法。9.7.2.2 评估技术要点技术要点如下：a）评估公共管理与公共服务和交通运输用地，除遵循一般估价原则外，还应考虑以下原则：一发现并模拟市场价格的原则；一区分市场定价与政策优惠的原则；一区位效用为主兼顾用途差异的原则。评估公共管理与公共服务和交通运输用地价格，首先应考虑发现并模拟市场价格原则，评估该类用地的正常市场价格；在特定市场情况下，可根据中央及地方的相关法规与政策，对前述的正常市场价格进行修正，测算基于特定政策约束下的参考性价格。b）评估公共管理与公共服务和交通运输用地正常市场价格时，应比照同一供需圈内相同类别用地的市场价格；在缺乏同类用地市场价格的情况下，可参考与区域土地利用规划相符的毗邻地价格；c）机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。

10不同权利状态下土地价格评估

10.1 一般规定

估价人员应针对不同权利特征对土地价格的影响，选择适宜的评估方法，正确把握不同权利土地价格评估技术要点。评估相对完整或无特殊限制的土地权利价格，应在主要评估方法中选择两种以上适宜的评估方法，评估划拨土地使用权、地役权、单独设立的地下或空中使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。10.2出让土地使用权评估出让土地使用权价格评估技术要点如下：a）出让土地使用权的具体权能和使用要求由相应的《国有建设用地使用权出让合同》约定和《国有土地使用证》记载，评估出让使用权价格应依据相应宗地出让合同约定的和国有土地使用证记载的宗地位置、四至范围、用地面积、土地开发利用条件和土地权能设置等要求；b）评估出让土地使用权价格应根据待估宗地利用类型、获取的资料状况，选择适宜的评估方法；c）采用市场比较法评估时，应注意分析交易案例的出让方式对交易价格的影响，并将其调整为与待估宗地设定条件相一致的交易价格；若交易案例有代征地等实物地租存在，应考虑对实际交易价格进行合理修正。10.3 授权经营土地使用权评估授权经营土地使用权价格评估技术要点如下：a）评估授权经营土地使用权价格应考虑行业差异、所处区域状况及权利处置限制对其价格的影响；b）评估授权经营土地使用权价格应根据待估宗地利用类型、获取资料状况，选择适宜的评估方法；c）采用市场比较法评估时，若选用出让土地使用权价格作为交易案例比较价格，应考虑授权经营土地使用权在处置方面的限制对地价的影响，并进行适当的减价修正；d）采用收益还原法进行评估时，除考虑行业差异、区域差异对还原率的影响外，还应考虑授权经营使用权限制的影响，其还原率应略高于相同条件下出让土地使用权价格评估的还原率。10.4 作价出资（入股）土地使用权评估评估作价出资（入股）土地使用权价格，可参照出让土地使用权价格。10.5 土地租赁权评估土地租赁权价格评估宜采用市场比较法、收益还原法等方法进行。国有土地的承租土地使用权评估方法与土地租赁权类同，但应注意权能差异对地价的影响。10.5.1 市场比较法选择相邻地区的类似土地租赁权转让实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。在情况修正中应特别注意租赁契约的内容、经过时间和剩余期限、租金调整情况及特别约定等对租赁权价格的影响。10.5.2 收益还原法技术要点如下：a）租赁权价格计算公式[见式（55）]：P=（a’/r）[1-1/（1+r）ⁿ]……（55）式中：P—一租赁权价格；a’一盈余租金；r一租赁权还原率；n一收益年期。b）纯收益计算租赁权的纯收益即盈余租金，由市场租金高于合同租金的差额决定。c）还原率确定租赁权的投资风险较出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，租赁权还原率一般较出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。10.6 划拨土地使用权评估划拨土地使用权价格评估技术要点如下：a）划拨土地使用权评估可以采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法等；b）运用适宜方法评估划拨土地使用权价格时，应重点考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对价格的影响；c）采用收益还原法评估划拨土地价格，确定土地收益时，应考虑因权能受限造成的划拨土地收益与出让土地收益的差异；确定还原率时，应考虑划拨土地使用权的处置限制、使用行业限制等的影响；d）采用市场比较法评估划拨土地价格，应科学选择划拨土地比较案例；e）采用成本逼近法评估划拨土地价格，应选用正常的土地取得成本、开发成本及合理的利息、利润；f）剩余法评估划拨土地价格，应注意在划拨土地上开发的不动产，其销售具有严格受限性；g）通过评估出让土地使用权价格扣减土地增值的方法测算划拨土地价格，应科学确定土地增值。10.7地役权评估地役权价格根据设定的地役权对土地利用的影响程度评估，可采用市场比较法、收益还原法等。采用市场比较法评估时，应选择相邻地区的类似土地地役权转让实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。地役权的设定内容、支付代价方式、经过时间和剩余期限等对地役权价格影响较大，在情况修正时应加以区别。采用收益还原法评估时，土地还原率一般略高于出让土地使用权还原率。10.8 设有附加权利的土地使用权评估10.8.1 设有租赁权设有租赁权的土地使用权价格评估，先评估不附有租赁权情况下的土地使用权价格，然后进行减价或加价修正。采用收益还原法评估时，在租赁期限内的土地收益应依租赁合同租金标准来确定，超出租赁期限的土地使用剩余年限土地收益参照市场租金水平、依土地最佳利用方向的未来收益确定。采用市场比较法，应考虑各比较实例与待估宗地之间因租赁期限不同产生的影响。10.8.2 设有地役权设有地役权的土地使用权价格评估，先评估未设有地役权情况下的土地使用权价格，然后进行减价修正。10.9 建设用地空间权利评估当同一宗土地上分别设有独立的地上、地表、地下权时，应按照各自边界、权利归属、收益能力、产权限制等分别评估其价格。10.9.1 地下空间权评估评估地下空间权价格应重点考虑地下用途、地下深度、地下水文地质条件、地下建设对地上的影响、规划限制等因素对价格的影响。地下空间权价格可采用收益还原法、市场比较法、成本逼近法等方法评估。在当地政府发布的基准地价中如果其修正体系中有明确的地下空间权价格修正要求，可采用公示地价系数修正法评估地下空间权价格。技术要点如下：a）收益还原法采用收益还原法时，应注意空间差异可能导致的收益差异。由于地下空间的运营成本较高、限制性较大，以及通达便捷性较差等原因，地下空间的投资风险较地表更高，其还原率通常略高。b）市场比较法采用市场比较法时，应注意影响地下空间权价格的区域因素和个别因素的选择及其对价格影响的特殊性，应重点考虑所处区域集聚方便程度、基础设施和公共设施集聚程度、地质条件、地下空间深度、规模、人防管控及地下空间规划限制等。c）成本逼近法采用成本逼近法时，成本费用、利润率等均应按照该区域地下空间开发、利用的客观水平确定。运用成本逼近法评估非独立地下空间权时，应结合对地下、地上不动产价格的贡献，确定地下、地上的成本分摊。10.9.2地上空间权评估评估地上空间权价格可参考市场比较法、收益还原法等各主要估价方法的思路，亦可采用容积率补偿、损失补偿的思路测算价格。技术要点如下：a）采用市场比较法、收益还原法等主要估价方法时，应注意影响因素的选择及其对价格影响的特殊性，重点考虑地上空间利用类型、对地表利用影响程度、所处区域区位条件、空间通达程度、基础设施条件、空中限制条件等的影响；b）采用容积率补偿法进行评估，可以地上空间权垂直投影范围内的地表面积为基础，依据地上空间利用范围增加前后的地块总价差异，结合地上空间权的特殊限制条件，测算单独设立的地上空间权的价格；c）当地上空间权的存在对地表土地利用产生一定程度的妨碍时，可采用妨碍补偿法进行评估。当地上空间权与地表土地利用权间存在一定的高度距离时，通常遵循高度距离越大，对地表土地利用权利的干扰越小的原则处理。

·附录A

律师简介

戴卫祥，男，高级律师，辽宁东亚律师事务所合伙人、副主任，工学、法学学士。现被聘为辽宁省省级人民监督员、大连仲裁委员会（大连国际仲裁院）仲裁员、大连银行股份有限公司法律顾问。2017年5月至2020年5月担任大连市司法局法律顾问；2020年被辽宁省律师协会评定为2018—2019年度“辽宁省优秀律师”，被大连市律师协会评定为2019年度“优秀律师”。2001年从事法律工作，具有多年律师执业经验及4年工程建设现场管理经验，先后担任恒大集团大连公司、辽宁公司监察室主任。执业以来，代理过建设工程鉴定、刑事鉴定、机动车交通事故鉴定、医疗损害及医疗产品质量鉴定、消防工程鉴定、环境损害鉴定等各类司法鉴定案件，积累了丰富的司法鉴定办案经验，并成功代理过多起通过司法鉴定确定无罪的刑事、司法鉴定行政确认等案件，在司法鉴定专业有深入、系统的研究和实践。

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