股债双杀！千亿金地的关键时刻，董事长却溜了
来源 | 深蓝财经
撰文 | 杨波
一个董事长辞职公告，结果“股债双杀”了。
著名的“招保万金”之一，也扛不住了。今天，金地集团“杀疯了”。
股债双杀，董事长辞职，“小作文”流传，销售额同比下滑1/4，筹资现金流净流出...这两年，太多的房企在遵循着这样的路径，直到“公开暴雷”...如今的金地，怎么看，都似曾相识啊。
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金地，稳不住了？
10月17日，金地集团跌停了，复权股价也创出2019年以来的新低。
金地集团盘后龙虎榜数据显示，沪股通专用席位买入6683.31万元并卖出7809.21万元，四机构净卖出3.32亿元。
与此同时，金地集团债券也出现暴跌。盘中“20金地01”跌21.3%触发临停，“21金地03”跌幅扩大至17.7%。截止收盘，沪市5只金地集团债券，分别下跌-23.88%至-16.91%。收盘价格分别为31.831元至49.444元。
金地的投资者，已经“杀疯了”。
就在昨日晚间，金地集团公告，掌舵集团长达25年的董事长凌克“主动辞职”。今天，金地集团公开回应表示，确实是因为“身体的原因”。凌克卸任后，黄俊灿接任。
△图片来自金地集团官网
公开资料显示，凌克是金地集团主要创始人之一，自1998年开始，39岁的凌克就担任金地集团董事长，并带领公司在2001年上市。之后公司发展迅速，并和招商地产、保利地产、万科在业内并称“招保万金”，近年最高峰时其销售规模接近3000亿（2021年）。
凌克是公司创始人之一，并长期担任董事一职。最新资料显示，凌克的直接持股数仅380.8万股，市值2100万元左右。因此，凌克也仅仅是一个“职业经理人”角色。
作为“最了解”金地集团的人，在坏消息不断的关键节点，他的意外离职，引起市场和投资者的极度“担忧”！
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现金流吃紧
此前，市场就流传出一些“小作文”。
比如“猫哥侃地产”透露，金地集团在全国多个区域公司，开始了大规模的裁员。
另外，市场还传出，金地某工地因无力支付工程款导致项目停工（后被证实为谣言）。
金地集团现金流情况如何呢？
2023年上半年，金地集团经营性现金流为2.14亿元，去年同期为61.3亿元；投资性现金流为24.23亿元，去年同期为-20.05亿元；筹资性现金流为-115.75亿元，去年同期为-52.76亿元。
公开信息显示，最近一年，金地再也没能从公开市场获得资金。
所以，筹资现金流为负，因为公司偿还了大量债务，但是没能融到多少资金。要偿还足够多的债务，金地唯一能依靠的就是“自我造血”，也就是依靠销售回款。
尽管作为“优等生”，金地这几年的销售额也是呈现断崖式下跌的。具体来看——
2021年，金地集团累计实现签约金额2867.1亿元，同比上升18.15%。
2022年，金地集团累计实现签约金额2218.1亿元，同比下降22.64%。
2023年1-9 月，金地集团累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%。如果只看9月，实现签约金额131亿元，同比下降42.27%。
在传统楼市“金九银十”的时节，金地集团9月的签约金额降幅可谓“非常大”。
如果照此下去，市场继续恶化，销售回款不能支撑正常还债，金地“违约”则是必然。
数据显示，截至上半年末，公司有息负债规模1096亿元，同比下降15%，其中长期负债占比62.85%，剔预资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%。
虽然净负债率数据看起来不高，但如果销售端持续“暴跌”，没有哪一家公司能够扛得住啊！
事实可能也是如此。
据“地产offer”引用此前金地内部一份调研报告显示，金地内部研判：目前一二线楼市销售衰减，叠加友商负面爆发，对于明年一季度80多亿债务到期，有极大不确定性（偿还能力）！接着公司否认
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险资系房企，暴雷有先例
具体到股东层面，金地集团和远洋集团非常像，都是险资控股的房企。
此前，市场一度认为险资加持的房企比较稳健。但在全行业调整的大背景下，即便有中国人寿和大家人寿两家险资加持的“远洋集团”，也在7月份正式违约了。
目前，金地集团第一大股东为富德生命人寿，透过3只产品合计持有29.83%。第二大股东为深圳市福田投资控股有限公司，持股比例7.79%。
其实原来第二大股东为大家人寿，持股比例曾高达20.43%。不过2021年以来，大家人寿坚决减持，目前持股比例仅3.63%。
富德生命人寿曾被业内称为“万能险大户”。不过，2016年是富德生命人寿的“分水岭”，由于万能险受到监管部门重点规范，各种调研组、工作组相继进驻富德生命人寿。2016年，董事长张峻又被带走协助调查，直到2022年11月张峻才重回工作岗位。
自2016年起，富德生命人寿的保费规模持续负增长。业绩方面，2016年至2018年的净利润分别为-50.61亿元、-7.79亿元以及-5亿元。2019年，富德生命人寿扭亏为盈，实现净利润19.82亿元，然而2020年净利润又下滑至1.86亿元。截至目前，富德生命人寿2021年和2022年的年报一直处于延期披露状态。
指望险资，恐怕不现实了。
尽管金地曾经发布公告，第二大股东福田投控愿意为金地公开市场发行债券或中票提供担保增信措施。但是第二大股东持股比例较低，担保的上限恐怕极其有限。
所以，金地可能只能靠自己了。
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