锐裘：从地方更新，到建立具有地方精神的城市品牌

从香港到东京到上海，RQ商业观察室主编锐裘分享的老建筑活化的地方更新案例，让我们看到：更新是一项各界始终在场的长期性战役，是实现”回归本我”的地方性新叙事。

精彩回顾

大家下午好！‍

很高兴能站在这里和大家进行交流，我叫锐裘，来自RQ商业观察室，我们是一个base在上海专门研究城市商业的工作室。从社区转移到商业，从商业的角度观察，我们的城市正在发生什么。

我今天分享的题目是地方更新。说到地方更新和城市更新，我们能联想到，从古建开始，需要花很多的时间对它进行修旧如旧。在这个过程当中，我们用到更多的时间对它进行一定时效地挖掘和系统性地梳理，同时在当中引入一个优秀的商业地产进行更加长远的规划；再接下来将进入招商环节，进入我们非常熟悉的品牌首店。

像这种古建项目，它们非常受国际性的奢侈大牌以及米其林、黑珍珠这样的品牌欢迎。这一系列的目的是为了什么？其实都是为了在它开业的时候形成一个具有现象级的优秀商业目的地，能够引起城市里的人的欢迎。按照这样的逻辑，我们会发现城市更新已经是一个非常日常的状态，这些照片里面的项目都是上海主城区里大家习以为常的商业目的地。

城市更新看起来好像已经是一个我们习以为常的状态和一个打造的定式，但是在这背后会有一些疑问：这个项目它只有唯一一个路径吗，成为商业中心是一个它唯一的方向吗，还是有其他的可能？

在项目更新之前，那些偏向于社区型、便利型的业态，它们去哪里了？在未来它们还会被需要吗？这个地方的老居民们搬走之后，他们是否还能决定这个地方未来发展的可能？

所以关于城市更新这个话题，它是一个全球性的问题，接下来我们会从香港和日本桥这两个案例看，这两个地方能够给我们带来多少商业启示。

从历史和整个经济周期以及它的一个行政角色来看，上海和香港不太一样。但是如果我们把整个历史时间拉长，会发现香港和上海会有一个重要的共性，就是这两个城市的开埠时间几乎是一样的，香港是在1886年，而上海是在1884年，中间只隔了两年。

整个香港社会开始对古建进行一个非常大型的讨论的时候，恰好是在上世纪的80年代，这个时候正好是香港开埠将近100年的时间。这个时候是整个香港，是中环在大力发展房地产的时候，所以在中环的那些古建筑，它们要让位于一些比较重要的城市开发和现代性的建筑的发展。

在80年代的时候，香港中环已经出现了部分老建筑消失的状态，公众便开始意识到这个问题的严重性。这张图片显示的案例比较特殊，它是一个在香港中环腹地的建筑，叫做美利楼。在1882年的时候，它要面临一个拆迁的结局，但是因为当时公众和市民的强烈反对，政府就决定把它平移到现在赤住的位置，如果你去赤住，还能看到这个建筑，而现在它成为了一个零售商业的综合体。

美利楼被平移了，那它的原有的位置变成了什么样呢？原来的位置变成了中银大厦。这也是80年代香港城市更新的主旋律，发展更现代化的建筑和更高的大楼。

我们现在再去问问香港市民，他们还会关心现在整个中环最高的楼是什么吗？我相信这个答案肯定是否定的。现在香港的市民可能更加关心的是，除了国际性、金融性之外，这块土地和每个普通人有哪些关联性？

在2000年之后，随着整个古建修复的呼吁越来越大，政府开始意识到这件事情的重要性，且在2009年的时候颁布了一个保育中环的政策。这个图片里面包含了这个政策里面的八个古建筑。

我们重点看三个建筑：第一个建筑在2014年推出，它是在荷李活道已婚警察宿舍重新开业之后，被推成了一个叫做PMQ元创方创意艺术中心的地方，它的定位从原先的古建到成为一个专门去推动香港文化创意的园区。

第二个建筑是在2018年投入使用的大馆，它的公共性相较于前面的PMQ会更加的广义一些。这两个建筑非常近，所以两者之间也会形成一种很默契的线路。另外，大馆的建筑面积非常大，50%以上的空间都会用于历史文化展览和一些公共性的部分。另外一些空间也包含中间的公共广场，以及下面那些用来做商业的底商。

第三个建筑是2021年开幕的中环街市，香港民众对这个项目的情感会更深，因为它在维多利亚时代就已经成立了，到现在已经经历了8次修建，今天的中环其实是第八代的中环街市，它经过一个比较系统性的规划、全新的定位，这个playground for all的空间，是专门面向于社区型的一个第三空间。

从这三个具体的案例里面可以看到，保育中环的政策能够带给整个中环很多的益处。最大的益处是，它让老建筑活化的同时，让每个建筑有不同的功能性。另外，对这八个建筑物进行统一的规划后，它自然而然形成了一条全新的线路。这个线路不仅让游客及香港民众重新认识这块地方，尤其是一些00后的香港年轻人能重新认识自己家乡的一个入口。

这个线路还有一个很重要的意义：为现在的中环，甚至是现在的香港带来了一条全新的叙事。它告诉全世界，现在的香港除了有国际、有金融，我们还在回归自己，探寻自己，找到自己的根源。

现在，让我们把视角转到了另外一个城市——日本。

七月份的时候，RQ和大鱼营造一起推行了一个东京游学项目。在这个项目的最后一天，我们把大家带到了日本桥，这个地方很特殊，为什么说它特殊呢？这个地方是江户时代的一个起源地，至今有400多年的时间。在那边，我们会看到一些非常老的果子店、料理店、刀具店或者是和服店，它们都有可能是从江户时代流传下来的。

还有一个属性就是日本桥是日本金融的一个发源地，它在江户时代就已经有了日本的第一家民营银行和第一家日本证券交易所，这样一个历史非常厚重、有很多金融产业的地方，该怎么去更新呢？

日本城市更新的一个大型计划是在2000年初开始推行的，其中就包括了日本桥这一带。我们从地图上可以清晰地看到，整个日本桥的更新分成三个区域。第一个是由本地的大地主三井不动产来打造的，覆盖整个日本桥区域的再生计划；第二个例子比较有趣，它是由一个小微型的地产商叫做平和不动产去做的一个专门针对金融街的产业加商业的一个计划。

第三个是今天想要分享的一个重点，是由一批当地的老居民老业主来推动的一个小区域型的再生计划。从这个图片上可以看到，右边这张图的彩色三角形，就是刚刚说到的服装批发街。它有点像我们旧时的华庭路这种地方，因为时代的发展，这样的业态可能已经不能再在城市里面被大部分人需要了，但是万幸的是这块地方被保留了下来。

所以一些业主他们可能会觉得，虽然我之前的批发事业没有办法做了，但是我们是不是可以为这块地方做些什么，我们能不能把它保留下来？

于是这群业主做了一件事情：联合成立业委会。他们每天开会讨论学习，一起规划接下来这个地方该怎么去活化。这些业主很快就达成了一个共识，他们认为这块地方一定要保留下来，不能让那些大的开发商大拆大建。所以在2007年的时候，他们又成立了一个股份有限公司，请到了日本当地比较著名的一个国有制的运营商（UR都市机构）来进行联合运营。

UR非常尊重当地业主对于这块地方发展的初衷，所以他们用一种非常耐心的方法去一点点收购那些小型的不再被使用的私人物业。收购之后，他们没有用商业的一套方式去招商，而是做了一个公共空间。在公共空间里面，他们做一些营造的事情，去倾听居民的声音，也开始引入一些外部的创意人，一起做些事情。在这个过程当中，属于批发街的独特模式一点点地出现了，一边用社区商业的方式去运作去活化，另外一方面用社区营造的方式把本地人和外来者更好地连接在一起。

另外，UR这个机构还专门请了一个媒体进行驻地创作，他们帮我们去溯源整个日本桥和批发街，完成了一个网站，里面非常详实地记录了包含了日本桥400多年的历史以及当下整个街区正在发生的一些事情。这样一个逻辑下来之后，我们就会发现整个批发街被慢慢的活化起来。

我做一个简单的总结，从中环和日本桥我们可以看到一些很有趣的共性，首先这种主城区的街区式的更新，不是一蹴而就的，它是一个连续性的长期性的战役。在这之下，如果我们把时间放得够长，更有耐心的去看待街区的更新，就会慢慢延伸出一种非常适用于当地的系统性的设计框架。

同时，你们会发现在漫长的一个过程当中，不是把工作交给一方就完成了，而是每个环节的几个利益方（政府、地产商、创意组织、民众等）都一直在场，没有一个人把自己置身事外。

大家合力推动，希望这块地方的更新是慢慢和我本人有关，我们能不能有更多的回归本我的地方去尝试，在这里面去呈现。

看了香港和东京之后，我们再回到上海，看看上海到底发生了什么。

上海的一块区域也在发生前所未有的大规模的城市更新，就是黄浦。黄浦是上海开埠的一个起点。最近已经有一些案例和新闻，如金陵东路，它已经进入正式的改造。这是开发商放出来的效果图，整个街区就是按照商业的那一套打造方式去打造的。黄浦的商业性、国际性，商圈的形成会不会有首店的植入，这些我全都不担心。因为在过去20年里面，我们已经证明了这一条路径是完全可以做的。

但另外，黄浦的这种区域性的更新还有没有其他的机会，商业综合体和商业街一定是我们城市更新的唯一路径吗？商业地产是唯一的主导者，更新前的那些便民的业态能否继续被使用，旧居民是否可以决定这个地方未来的发展？

我们作为一个个体，我们每个人能为我们的家乡更新带来什么？

我想以我很喜欢的一句话来收尾：每个城市都有它的雄心，要仔细聆听它的信息。我作为一个土生土长的上海人，非常自豪，在过去的30年，上海用自己的努力让自己站在了国际性的舞台，它有厚度、有速度、有高度，这些东西让我们非常骄傲。

站在当下，我们看未来的30年，能否用更多的叙事找到它和我们每一个人的真正的情感连接，创造出完全不一样的上海，这是我非常期待的一个地方，我也邀请每一个人和我们一起去推动属于我们的城市更新。谢谢各位！

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