2021年10月西安土地投资报告

2021年10月份土地市场表现

市场表现

◆ 宏观层面：第十三届全国人民代表大会通过房地产税试点 改革开展，房地产税已进入实质性的操作环节，西安或将 成为试点城市；《黄河流域生态保护和高质量发展规划纲 要》，西安被规划重点关注，赋予核心定位。

◆ 市场层面：大西安第二次集中供地落幕，整体溢价率不到 1%，拿地企业多为央企国企，民企龙湖表现亮眼。

趋势研判

◆ 截至10月底，西安也仅完成了供地计划的38%，若第四季度加大土地供应，在竞拍门槛上预计会进行优化 。

◆ 下行的市场是多数央企国企的市场，但市场不能单 靠国企央企支撑，一些深耕区域和财务稳健的民企 依然能够在逆市中脱颖而出。

PART 1   宏观市场环境

全国政策

2021年10月23日第十三届全国人民代表大会通过房地产税试点改革开展，房地产税已进入实质性的操作环节，西安或将成为首批试点城市。

第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

密集发声为房地产税改革做铺垫，试点工作将加速落地 。

从表述中亦可看出，房地产税的作用更多地是引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，稳定房地产市场是重要目的之一。

金融政策

10月15日央行第三季度金融统计数据新闻发布会表示保持房地产信贷平稳有序投放；全国多城呈现利率下调，西安暂未有调整。

10月全国多城房贷利率出现下调

下调城市除了广州、深 圳外，其他多是三四线城市。

多城放款周期呈现缩短

放款周期方面，10月银行发放的贷款多为前几个月期签约 的单子。

四季度有望信贷有望回归平稳

预计四季度住房信贷的投放将回归“平稳有序”，对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持。

西安首套房贷利率未有变化

西安房贷依然很“稳”，未见明显下调。首套房贷利率基本都维持5.8%-5.95%。其中，西安银行新房首套房贷利率最低。

摸底银行额度仍然很紧，放款较慢

工行、建行、招行、交通银行的个贷人士表示：现在银行放款很慢，至少要等半年以 上。

西安主要银行依然执行基准执行利率（10月）

◎来源/前瞻顾问

二轮土拍

西安二轮土拍供应规模明显上升，供地新规下土拍热度不及首轮。

全国22城二轮土拍趋冷

西安二轮土拍溢价率降低，流拍率增加 

西安二轮土拍国企央企为拿地主力，托底意向明显，民企参拍数量减少。

全国22城二轮土拍拿地国企央企和本地房企为主 

本次集中土拍拿地房企以国企央企和本地房企为主，资金充足的央企和国企显然更有竞争力。

国企央企为拿地主力

从参拍房企来看，此次拿地房企多以央企国企公司为主，如保利、电建、 天地源、紫薇等均有斩获；其中龙湖一改往日拿地风格， 一举拿下7宗土地。

全国主要城市二轮土拍情况

西安一、二轮土拍对比

国企央企为主要拿地企业 

● 第一大类央企，康佳（华侨城控股）、保利资金实力较强。

● 第二大类管委会城建公司、高科、曲江文化获取了大量的安置用地。

● 第三大类天地源、紫薇、陆港集团、市投资集团、电建丝路集 团为主要参拍者，地方托底意向明显。

西安二轮土拍主要企业拿地地图

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◎来源/前瞻顾问

三轮土拍

西安市土地供应压力仍较大，第四季度或将持续加大供应。

西安政府土地财政依赖度高，四季度供地压力仍较大

西安市近五年政府财政总收入与土地财政收入比例

2021Q4住宅用地分区域供应情况

Q4西安住宅计划供应6066亩

按照西安2021年度供应计划，四季度西安市住宅计划供应6066亩，长安、高新以及外围区域的高陵是主力供应区域。

西安竞拍门槛或将降低

参考已经公布第三次集中土拍的城市政策来看，西安预计也将对联合竞买、开发资质等竞拍门槛方面进行适度调整。

2021Q4住宅用地分区计划供应情况（亩）

西安近五年土地供应计划完成率统计

PART 2    整体市场表现

本月二次集中供地落幕，土地成交价呈现小幅上涨，调控效果显著

供应：103.48亩折合20.62万㎡，供应亩数、建面大幅下降

成交：2572.70亩折合445.38万㎡，成交呈现大幅上升

勾地价：890万元/亩折合5130元/㎡，勾地价格亩单价、楼面价均上涨

竞拍价：1466万元/亩折合8630元/㎡，竞拍价微涨

西安市经营性用地供求走势（占地面积）

西安市经营性用地供求走势（建筑面积）

本月住宅/商业平均成交单价呈现小幅上涨，二次供地基本平稳。
住宅用地：供应60.46亩，成交2501.64亩；供应量大幅下跌。勾地价908万元/亩，竞拍价1494万元/亩；勾地价微涨。
商服用地：供应43.02亩，成交71.06亩；供应量成交量略有下降。勾地价206万一亩，竞拍价905万元/亩；勾地价环比微涨。
西安市住宅类用地供求量价走势（占地面积）
西安市商服类用地供求量价走势（占地面积）

PART 3    区域成交表现

2021年西安市经营性用地累计成交显示，高新成交量最大， 为1436亩，占比12.7%；其次为泾河、沣西和秦汉，泾河成 交1176亩，占比10.4%，沣西成交1117亩，占比9.9%，秦 汉成交1021亩，占比9.0%，四个新城合计占比42%。

西安市各区域当月/近期成交楼面地价

PART 4    土地市场动态

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当月供求

10月，供应2宗商服用地、2宗商住用地，共103.48亩；成交45宗，共2573亩，港务为 主要成交区域。

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房企收储

本月品牌房企龙湖二次土拍逆市拿地，土储新增位居第一。

● 本月二次供地落下帷幕，龙湖共获得388亩开发用地，位居本月新增土储首位；

● 土地储备中，高科本月排名上升较快，碧桂园、恒大储备量依旧靠前。

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三线城市供求

2021年10月陕西三线城市土地市场，咸阳供应12宗用地（其中6宗中止出让），其它 城市供应量持续走低。

PART 5    前瞻土地推荐

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