西安市集中供地变化及潜在供给分析
政策
要求上述22个重点城市以“两集中”形式供地，即集中发布出让公告，且集中组织出让活动。同时，政策规定，一年内发布住宅用地公告不能超过3次。西安虽然未在22个重点城市之列，但西安供地形式也基本参照了两集中的模式。
“集中供地”政策之下，各地土拍热度出现分化，而在西安，目前已经完成了两次集中供地，第三次集中供地也已经发布了公告。从前两次集中供地的成交来看，西安土拍多是国企托底，民企参拍意愿较低。参照公布的2021年供应计划，其实还有很多经营性用地已列入计划但还未供出，而这些用地可能将在以后会陆续供应。目前竞拍规则有何变化？未来的土地供应将会在哪里？哪些区域将会成为热点？
为厘清市场，前瞻顾问研究了2021年供地计划及前两次集中供地分析，为房企后继拍地提供决策决策参考。
01PART西安市集中土拍规则的变化情况
集中供地中，土地竞买规则设置更趋复杂，首次竞拍规则着重于保障住房面积的建设。如果超过地价的上限的话，开发商想要拿地就得竞争保障性住房。而第二次集中供地，取消了自持和竞配规则主要目的就是控制土地溢价所带来的了市场连锁反应。
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1、集中供地政策之下，溢价率不断走低，参拍者多以国企为主，多数民企选择躺平。
集中土拍政策之下，房地产企业参与度最高的是头部房企和地方国资背景企业，二三线房地产公司和没有国资背景的地方房地产公司声量几乎没有。土拍溢价率走低，意味着房企的毛利率提升，但这个好处基本上只属于大公司和国企，房地产企业的未来发展将迎来分化。
2、龙湖在两次集中供地中拿地均位居前十，表现抢眼。
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03PART西安市未来潜在供地及研究
1、 2021年西安市全年的土地主力集中成交在高新、港务和浐灞三个板块，其中高新成交建面达257万㎡，位居全市首位。楼面地价方面：目前在主城区范围内，已有曲江、浐灞、高新、航天四个板块楼面价已突破万元。
2、根据西安2021年土地供应计划，未来潜在供应主要分布在主城区的高新、经开，外围的高陵、临潼等区域。可以看出在未来一段时间内，全市两大经济最活跃区域仍是最大的土地供应区。
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3、根据前瞻数据库统计，各区域目前存量住宅情况与潜在供给结合分析，市场消化这些潜在供给需要的时间，我们称之为区域供应压力。区域供应压力可以从侧面反映出一个区域的住宅市场的健康程度，为我们决策是否进入该区域提供侧面依据。从图中我们可以看出，在当前市场环境之下，主城区内，住宅的市场存量普遍偏低，即使有大量的供应，也能够快速的去化。但是在外围区域，由于普遍的去化速度偏低，再加之大量的潜在供给，使得区域的供应压力显得较大。
高新区
以地缘刚需、刚改客户为主，高新换房再改客户，鱼化寨板块、软件新城板块、中央创新区板块、高新国际社区板块、高新三期板块是高新区未来主力供应区域。
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经开区
经开区以地缘刚需、经开外溢的刚需、刚改客户为主，经开换房再改客户为辅，草滩板块、高铁新城板块，是区域未来潜在供给集中区域。
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长安区
以地缘刚需、刚改、城南、高新外溢的刚需、刚改客户为主，城南换房再改客户为辅，南大学城板块、常宁新城板块是区域潜力供应区。
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浐灞生态区
浐灞以区域地缘、灞桥、城北外溢和地铁沿线刚改客户为主，部分改善换房客户，雁鸣湖及未央湖板块是区域未来主力供应区域。
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灞河新区
灞河新区以地缘、临潼、蓝田刚需客户为主，部分城东改善客户，纺渭路板块及灞河沿河区域是未来主力供应区域。
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城北区域
城北区域以地缘、经开、浐灞外溢和地铁沿线刚需、刚改客户为主，部分其他区域换房客户为辅，大明宫及徐家湾板块是区域未来主力供应区域。
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港务区
港务区域以地缘、城北、城东刚需客户为主，部分城北、城东换房客户为辅，奥体中心板块及商贸物流板块是近阶段主力供应区域。
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城东区域
城东以区域地缘、灞桥、曲江外溢和地铁沿线刚改客户为主，部分换房客户，幸福林带板块、交大板块是潜力供应区域。
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城西区域
以地缘刚需、刚改、城西换房改善客户为主，目前区域发展成熟，供应主要在大兴新区区域
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曲江新区
以地缘刚需、刚改、曲江换房改善客户、全城投资可为主，杜陵生态板块和雁翔板块为主要 供应区域。
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航天板块
航天新城以区域地缘、曲江外溢和地铁沿线刚需、刚改客户为主，部分曲江换房客户，新航 天板块为主要供应区域。
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高陵区
高陵承接主城区大部分产业转型、转移，区域客户以地缘性刚需及产业刚需为主，兼顾少量 城区外溢刚需客户，未来潜力区域为泾渭新城板块。
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临潼区
临潼是国际旅游名城，承担主城人口外溢、产业转移的职能；因此，区域客户以地缘性刚需 及主城外溢改善型客户为主，临潼新区板块是未来潜力板块。
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阎良区
阎良是国家航空科技城，区域为内生型客户，主要为航空产业链相关人员为主，刚需及改善 客户比例相当，近期潜在供应主要集中在主城区板块。
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鄠邑区
鄠邑区以地缘刚需、刚改客户为主、西安外溢的改善客户为辅，近期潜在供应城政务板块及 老城区板块。
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蓝田板块
蓝田客户主要以地缘客户及西安外溢改善型客户为主，目前白鹿塬文创板块热度较高，品牌 房企重点布局，配套将逐渐完善，近期潜在供应集中在老城区板块。
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周至板块
周至是典型的农业型城市，城市发展缓慢，中心向南偏移；客户以周边乡镇的刚需、改善型 客户为主，整体市场容量低，购买力有限。近期潜力供应区域集中在老城区板块。
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